9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》印发。一般认为，此轮土地调控既是一场对土地既有问题的纵深“革命”，也是一次针对房地产行业的“源头治理”。

　　尽管这次调控针对的是工业用地价格，不过，许多人包括业界人士，都会集体无意识地遥望房地产市场。

　　作为中国楼市“地标级”城市的北京、上海、深圳、杭州，它们在工业用地控制、房地产市场变化等方面出现的显性或隐性的动态，值得关注

　　北京

　　开发商沉默的背后

　　一条消息被误读，背后显现的对地价的担忧心态，未必是杞人忧天

　　与上次调控政策公布之时一群业界大腕争先恐后地发表解读、异议的场面不同，这一次，北京房地产的业界大腕们普遍静悄悄。

　　地产大腕任志强9月18日在博客中表示，“5月17日‘国六条’发布之前，确实有领导专门到我(公)司办公室约见一群地产公司的‘大佬’们，诚心告诫我们要努力维护房地产开发商的行业形象，注意自己的言行。于是就有了上海‘10＋10’会议的闭门和所谓文件细则出台之后的‘禁声令’之说。其实要害不在于是否有人让说与不让说，而在于人们是否想说什么，想说给谁听？”

　　该文值得玩味，尤其是后两句“想说什么，想说给谁听？”

　　国土资源部政策法规司司长甘藏春9月上旬针对“工业用地价格”的有关表态，被有关媒体在标题中竟解读成了“土地价格将出现50%的上涨”。误读消息公布后，引发北京市场进一步恐慌。9月11日，甘藏春司长在接受采访时紧急辟谣，市场情绪这才回复平稳。

　　有人士表示，尽管标题有误，但在最早的误读稿件文章中，也指的是“工业用地价格”，但现在市场各界人心浮动，都不约而同地在预估新政对“地价”的影响。由这个集体无意识的误读风波中，可见市场各方在地价问题上的心态。

　　误读背后的对地价的担忧心态，未必是无的放矢、杞人忧天。地价的决定因素有二：供应量与供应价。这两个因素都面临一些变数。

　　9月19日，国土资源部规划司负责人表示，目前国土资源部已与有关部门协商，从2007年开始，将在原有建设占用农用地和耕地计划指标上，加上建设占用未利用地这项指标。两项合起来组成新增建设用地计划指标。

　　业界解读，该政策影响颇大，实际蕴涵着土地供应量的问题。目前，土地部门计划管理的范畴主要是建设占用农用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在计划管理之列。一些地方就想办法，找“出口”，在未利用地上开辟新路。比如围海开发滩涂，上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以20甚至30平方公里的规模在围海，实际上是建设工业园区。现在，这些未利用地如一起纳入监管范畴的话，一些工业项目的用地量必然就要重新回到新增建设用地计划指标，现在用地计划指标一直收得比较紧，工业用地多了，自然会影响到其他用地的份额。

　　近期，国土资源部耕地保护司司长潘明才表示，我国新增建设用土地有偿使用费缴纳标准将提高一倍。标准的提高，可以加大城市规模扩张的经济约束。针对一些地方新增建设用地不依法报批，国土资源部明确规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。

　　有开发商表示，从一系列已经出台的土地政策的效果来看，地价还是受到了一定的影响。

　　该开发商以其在北京顺义区的项目举例说，2001年的时候，顺义区包含拆迁和土地出让金的熟地价格约为20万元亩，现在相同地段大概涨到了150万元亩。此外，加上人员工资、建筑原材料、项目配套费用的增加以及财务、管理等费用，房屋成本在每平方米3000元到4000元左右。在目前的市场环境下，相信不会有开发商赔本出售，一些涨价因素都会转嫁到房价中。

　　通过具有人气指标意义的房展来看，房价依然火爆。9月中旬，北京秋季房展开幕。据组委会统计，开幕首日有3.5万人次到场，成交288套，面积达3.2万平方米，套均面积110平方米，成交金额2.51亿元，成交均价为7900元平方米。而今年春展首日则有5.3万人次入场，当天成交527套，面积达6.1万平方米。

　　对于“秋展”的表现，有市场人士认为，主要是现在市场供应不足，很多项目无房可售，不少项目一开盘就销售一空，价格并没有出现任何走软的迹象，很多具有可比性的项目比去年甚至年初又有了一定的涨幅。(肖宾)

　　上海

　　用地模式会有新变

　　新增建设用地“涨价”，对上海用地模式会产生影响，但对商品房市场影响不会太大

　　临近楼市销售的“金九银十”，上海的商品房交易依然比较平稳。

　　据网上房地产统计显示，仅9月25日一天，新开房源就有7个，推出1124套，面积15万多平方米。当天，共预售各类商品房710套，面积7.46万平方米。易居研究院的数据同时表明，9月上海平均每周成交面积35.2万平方米，与8月相比增长24.3%。随着“十一”黄金周临近，众开发商加快了推案速度，显示对黄金周假日楼市信心不减。

　　近期，国家对于房地产市场的调控手段接二连三。本月初发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，从八方面要求各地和各部委严把土地“闸门”。虽是工业用地，不过部分消费者仍心存疑虑：对于上海这个土地稀缺城市而言，这一政策会不会导致“地荒”，造成房地产市场异常波动？

　　“这项政策更多指向政府部门，应该不会对市场产生影响。”上海房地局有关人士明确表示。无论是明确土地管理和耕地保护的责任、切实保障被征地农民的长远生计、禁止擅自将农用地转为建设用地，还是规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，抑或强化对土地管理行为的监督检查、严肃惩处土地违法违规行为，“从根本上说，都是对地方政府加强约束，进一步明确政府责任，规范土地管理行为。”

　　就土地审批制度而言，原来分批次审批，“上海一年可报审两三次”，如今，一年只能审批一次。“这意味着，用地计划性必须增强。明年的用地，今年必须心中有底，这也有利于宏观调控，减少违法用地现象发生。”而全额征收土地出让金并实行“收支两条线”的要求，也与先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出让金中，70%作为土地成本补偿，落实到实际操作的区县；30%除却农业开发费等必需费用外，基本用于城市开发、城市建设。“上海在这方面比较规范，用于城市建设的费用‘五五分成’，由市区两级分管，市级费用均由城投公司统一管理，以保证‘专款专用’。”

　　该人士也坦言，在土地出让金分配利用上，对农村、农业关注度不高，“今后大收大支，可能会有所改善。”此次政策中，“三农”问题被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保护耕地、保障农民权益十分重要。城乡统筹发展，才是健康、可持续的发展之道。”据透露，上海房地局准备与社保系统衔接，重新设计与土地审批有关的农民保障问题。

　　新增建设用地的土地有偿使用费，也是关注重点。据估算，调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍。“浦东新区为一等地区，此项费用将从每平方米70元调整为140元。”就是说，什么也没建，光土地就需每亩“砸”进9万多元，这无疑提高了开发成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是产业类及城市建设用地，“对商品房市场影响不会太大”。

　　“这是政府从房地产调控转向产业类调控的重要手段。”与此相应，工业用地出让实行最低价政策，也表示产业类用地价格上升，这就要求上海引进产业项目时，须加强产业指导，明确投资强度。

　　“新增建设用地‘涨价’，对上海用地模式也会产生影响。”业内人士表示，原先土地成本低，可实行扩张式发展，如今必须算账，也许盘活存量更合算。这对商品房用地更明显。《通知》出台之前一个月，万科集团以超过17亿元的总价完成对浙江省级房地产集团——南都集团的整体收购，不仅获得南都房产60%的权益，还拥有南都集团在上海、江苏的剩余地产业务。有知情人士表示，“万科并购南都，最主要的获益就是土地。”

　　此前市场传言说，部分小开发商顶不住政策压力，开始“吐地”，而一些有钱没地的大开发商趁机加紧吞并、扩张。这一传言并未得到官方认可，“至少与此次《通知》关系不大”。上海金地·格林世界总经理刘炎平也明确表示，“政策对我们公司和项目没有原则性影响。”

　　尽管《通知》与房价关联不大，不过，近年来，国家在房地产市场的调控措施，在上海得到了体现。这个房价涨幅曾高居全国城市前列的大城市，今年涨幅得到大幅控制。最新的国家发改委和国家统计局调查显示，8月，新建商品住房销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.4个百分点。在全国“涨”声一片中，下降的城市只有上海，降幅为2.2%。

　　上海市房地局负责人近日在向建设部调研组汇报时称，1—8月，上海新建商品房投资规模保持平稳；商品房成交面积保持平稳；商品房成交价格同比稳中略降，环比保持平稳；存量住房成交价保持平稳，成交面积稳中有降。

　　对于土地紧缩与房价间的关系，搜房网一项调查显示了网民的意见。四成网民认为，现在上海土地供应充足，选择“严重地荒”的仅占3.77%；且有六成多网民对“高地价引起高房价”一说表示，“有一定关系但不起绝对作用”。

　　看来，网民的看法与政府倒是不谋而合：希望平稳。(孙小静)

　　深圳

　　地根正被收紧规范

　　受频频出台的政策影响，深圳市民对房价走低充满期待

　　在深圳市委书记李鸿忠对深圳未来发展的担忧中，“土地、空间有限，按照传统速度模式难以为继”，位列其所言四大“难以为继”之首。据深圳市国土资源和房产管理局介绍，2004年，深圳建设用地面积为839.42平方公里，大大超出了《深圳市土地利用总体规划(1997—2010)》确定的2010年建设用地总量622平方公里。

　　如何对现有土地进行更加有效的管理，支持深圳经济的持续健康发展，成为深圳急需解决的问题。

　　今年6月，深圳出台《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进集约用地的意见》，通过按容积率分段累计计收地价、加大对闲置土地处理程度、积极推进旧改工作、加强空间资源开发利用等多种手段，促进节约用地、集约用地。

　　9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发，在进一步严格土地管理、加强土地调控方面作出了更加具体的规定。这，无疑为深圳更加有效地规范管理土地、收紧地根、实现土地利用方式转变提供了指导。

　　9月15日，深圳市首次招标出让位于该市龙岗、宝安两区的6块居住用地。6块地集中推出，在深圳历史上前所未有。业内人士认为，这体现了深圳从土地供应源头进行宏观调控、稳定市场的决心。

　　据透露，深圳市近期将再次推出第二批出让地块。自2007年起，深圳还将停止产业用地的协议出让，全面实行产业用地的招标拍卖挂牌出让。

　　深圳还将尽快推进新一轮土地利用总体规划修编工作，以确保重大项目建设尽快落实。同时，将成立土地利用计划编制工作领导小组，协助进行下一年度土地利用计划的编制，制订土地利用计划管理办法。

　　对于符合规定的建设项目用地，深圳将建立严格的建设用地审查报批制度：由市国土资源局拟定报批方案，经市政府、广东省国土资源厅、国土资源部的层层审批，获准后，方可办理规划及用地手续。

　　与土地利用方式的转变相应的是，地产商们也在开始思变。

　　2006年，土地调控政策相对集中，“国六条”出台、住房供应结构调整、土地督察制度设立、新增建设用地使用费标准调整、土地招标拍卖挂牌出让规范的实施，以及此次《通知》的出台，这一系列政策的实施，不断加大宏观调控力度，无疑会在市场上产生相应影响。

　　对于深圳市9月15日的6块土地招标出让，有市场分析人士认为，成交的楼面地价价格都在3000元左右。相对于该市上月举行的拍卖会上宝安新中心区一宗地块楼面地价卖出6000余元平方米，“调控效果很明显”。

　　深圳某在售项目负责人表示，今年调控不同于往年，“不能对‘金九银十’寄予太多希望”。他认为，在政府宏观调控的系统面前，如果房价持续涨幅过高，必然“又有新的更严厉的调控政策出台”。

　　有开发商认为，新政带给开发商的不仅仅是利润问题。由于《通知》出台带来的地价上扬，以及在宏观调控影响下市民对楼市的进一步观望，它将有可能引发地产商在深圳市场格局上的变化。

　　在宏观调控的影响下，不少楼盘定价更加谨慎。一些地产商的关注点开始了从高房价到高性价比的转变——尽量控制房屋总价，同时提高楼盘性价比。

　　据深圳媒体调查，受频频出台的政策影响，该市市民对房价走低充满期待。近半数被访者预期房价将下跌三成，一位家住罗湖区的女士表示“买房有希望了”。

　　同时，市民对房产消费普遍观望，在调查中，72.04%的受访人表示观望期会超过一年。

　　专家推断，新土地政策的实行，短期内将可能引发房地产市场价格波动。但从长期来看，则有利于推动住房供应结构趋于合理，促进人们住房观念更加理性。(胡谋 姜玮)

　　杭州

　　商品房促销势头猛

　　目前在杭州土地市场上，外资、房产大腕、本土开发商竞争十分激烈

　　历时4天的浙江省第13届房博会本周一落幕。由于正值浙江房地产市场转型调整期和国家进一步加强房地产市场的引导和调控期，这届房博会受到广泛关注。房博会共预定和签订购房合同1218套，成交均价为6616元平方米，与上届相比，人气和成交均价均有微涨。

　　从本次房博会参展企业的价格体系看，杭州楼盘已进一步呈现出差异化。不同品质、不同档次、不同区位的楼盘，房价差别进一步明显，区位好的市中心楼盘、品质好的品牌企业开发的楼盘受到欢迎，房价继续保持稳中有升，而区位较差的、品质一般的或者无明显特色的楼盘价格略有下降。

　　房博会主办方为浙江省建设厅，吸引了众多房企争相出场。今年房博会比去年提前了近一个月。从6月开始，很多原定夏初推出的楼盘调整了上市计划，纷纷以“继续深入客户积累”等基调，回避延期开盘的尴尬。事实上，许多房企主管销售的负责人按兵不动：与其在强势政策刚出、楼市信心失落值的顶峰阶段冒险推出楼盘，不如等到风平浪静。

　　当然，9月未必真的“风平浪静”。

　　9月4日，由国家外汇管理局和建设部共同发出《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，加强外资购房结汇时的审核，对外资投机炒楼的5条主要途径实施了有针对性的审核规定，直指外资投机炒楼；9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发，明确地方政府调控土地的责任，提高土地使用成本，给投资降温，意在严把土地“闸门”，加强土地调控；次日，建设部、国家发改委、工商总局三部委联动，在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治，重点打击对象包括捂盘惜售、囤积房源等6类违法违规行为。

　　有意思的是，杭州市房管局官方网站透明售房网统计表明：9月4日至9月10日这一周，杭州八大房产区块一周成交554套房源，与前一周的367套相比，增加近51%；预定442套房源，比前一周的402套略有增加。

　　当国家针对地产泡沫的调控手段步步跟进时，迎合购房实际需求的旺季促销更层出不穷。杭州在售楼盘于9月伊始就开始促销，如西子·郁金香岸、同城印象·随园、华立·爵士风情等楼盘，纷纷推出针对教师的优惠活动。

　　促销虽猛，但未必立竿见影，观望气氛依旧浓厚，除了新开楼盘当日出现大量预定数字，往往后续乏力。以城西一家楼盘为例，上半年开盘还能带动连续3天到一周左右的销售量，现在就只能靠暗中组织客户集中签约，来营造开盘旺销局面了。

　　目前在杭州土地市场上，外资、房产大腕、本土开发商竞争十分激烈。8月，杭州新华路的商业旺地出让，居然经过了102轮的持久战才落定。不少杭城开发商把眼光投向了省外。而一旦本地有稀缺旺地亮相，势必激发强烈关注。

　　除了省房博会，近一个月来被业内议论最多的话题就是：杭政储出200620号地块。杭州人把它称作“杭汽发地块”。连杭州市国土部门相关人士都承认，这地块有新“地王”之相，是杭州1999年实行土地招拍挂以来出让起价最高的。尽管该地块在8月底才进入挂牌出让程序，但早在杭州市政府宣布地块原所有者杭汽发集团将迁移郊区另址后，就先后有十余家地产商探访这块抬头就能看到杭州市政府办公大楼的土地。

　　杭汽发地块是杭州第一批26家企业搬迁后腾出的首块进入公开出让程序的土地，离市政府不远，坐拥市中心武林商务圈、西湖文化广场、运河景观等多个“概念”。该地块旁边的白马公寓，其二手房挂牌价已达2万元平方米左右。近年来，杭州市中心范围内公开出让的宅地占地面积一般都在几十亩以下，这样大规模的市中心地块适合开发成高品质高档次的住宅小区。因此，该地块走向备受业内关注。一些急需地块的本地开发商已表露拿地意向，更有传闻说几家知名境外开发商多次来此考察。杭州本地实力排名第二的滨江房产集团，也公开表示参与拍地。

　　该地块自9月14日上午8点半挂牌报价。由于地块体量较大，需要巨额资金，报名竞价的本地企业并不多。很多人都在等着9月29日下午2点半挂牌报价的截止时。那时，杭州新“地王”应该揭晓了。(唐明)