增值应该归谁

　　目前，2000年左右建成的经济适用房已经到了上市交易的时限，尽管现行法规中规定了经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。

　　以北京市回龙观地区的经济适用房为例，可以算这样一笔帐：

　　2000年时回龙观地区的经济适用房售价为2600元/平方米，2005年底该地区经济适用房达到5年上市时限，实际二手房价成交价为4000元/平方米；2000-2005年这一地区普通商品房价格平均上涨了30%。按一套面积为100平方米的经济适用住房进行粗略(不考虑贷款成本和时间成本)测算可以得出：

　　按目前规定，该房应交政府的每平方米的收益(按成交额的10%缴纳综合地价款)为：4000×10%＝400元/平方米(如果出现价格瞒报，这一收益没有保证)。原购房者每平方米收益为：4000-2600-400＝1000元/平方米。

　　按共有产权制度设计，原购房者每平方米收益为：2600×30%＝780元/平方米。政府每平方米的收益为：4000-(2600+780)＝620元/平方米。与目前规定相比，政府每平方米收益多120元，这部分是土地的增值收益应当归政府所有。

　　网络调查：支持率过半

　　对于此次经济适用房的政策之变，各个方面反应强烈。

　　在10月17日焦点房地产网有关“你觉得经济适用房是否应由出售改为出租？”的调查中，回答“应该”的占到50.54%；在“你觉得经济适用房改为出租方式可行吗？”的调查中，回答“可行”的占到50.05%；在“觉得经济适用房改为出租是否应引入退出机制？”的调查中，回答“是”的占到59.69%。

　　一个最明显的反映是，在规划公示后的10天里，北京经济适用房的上市房源量比前十天增长近一成，与去年同期相比增长超过两成，挂牌量达到300多套，交易量从此前的100套左右增加到近200套，平均价格也由5000元攀升到5500元。

　　像文章开头提到的刘先生一样，大部分拥有满5年的经济适用房的人担心“政府回购”政策的实施将会严重影响其出售收益，“赶紧卖了，心里踏实。”—即使这样，年投资回报率仍能高达12%以上。

　　相比之下，由经济适用房转成的二手商品房价格相对较低，对于依然没有房子的工薪阶层而言，无疑是极好的选择。记者的一位朋友赵先生就表示，由经济适用房转来的二手商品房，带精装修才5000多元，比起一些新楼盘要便宜多了。如果将来“政府回购”，禁止经济适用房上市，可能就买不起这样的低价房了，因此要抓紧时间。

　　对于经济适用房即将到来的政策之变，中国社科院金融研究室主任易宪容告诉《中国经济周刊》，此次政策的出台反映出中央政府正采取各种各样措施来完善国内的房地产市场。

　　在对该政策支持的同时，民众的质疑之声同样存在。近日，记者看到北京市一位居民专门给规划委的一封信，信中提到，经济适用房存在的问题，主要是有关部门管理缺位造成的，不应当由符合经济适用房购买资格的家庭承担。经济适用房也是一种商品房，商品房就可以流通上市，购房者是按照当时政府的政策买的房子，现在政策和管理上出了问题，不应让购房者买单。

　　这无疑是一个很尖锐的问题，对此，中原地产华北区总经理李文杰告诉《中国经济周刊》，经济适用房应该由政府回购。他举了这样一组数据：从1999年至今，北京市政府交用了经济适用房约2000万平方米。按照政府每平方米大约补贴500元计算，8年来北京市政府补贴的建设费用达100个亿。“如果政府拿着100亿建设其他的保障住房，可以解决很多中低收入家庭的住房问题。因此，经济适用房原买主不能把政府补贴而产生的所谓的升值空间通过上市套利，这是违背政策初衷的。”李文杰说。

　　对于这一问题，建设部有关人士向记者坦言，长期产权持有制度是未来经济适用房政策最大的难点，建立长期持有机制的关键在于发展相关的证券产品，鼓励各类基金投资经营经济适用房出租业务。对于持有政策性出租用房产权的投资者，在营业税、房产税、所得税等方面给予优惠。(中国经济网/中国新闻周刊洪波)