建设部：商品房预售与封顶与否无关

　　在121号文件正式执行之前，商品房预售证与银行按揭直接挂钩。也就是说，商品房只有拿到了预售证，商业银行才可以为买房者提供贷款。121号文件让二者脱钩。

　　“既然建设部门允许这个项目进行预售，为什么又不让做期房的房贷业务了呢？”楼市分析专家李小宁说，现在开发商处于两难境地。一方面未封顶楼盘的开发商手里握有预售证，另一方面绝大多数购房者都需要贷款才能购房，而银行恰恰停止了对未封顶楼盘的个人贷款发放。

　　那么，什么样的楼盘才能够取得预售资格？未封顶楼盘预售是否符合规定？

　　记者找到了《城市商品房预售管理办法》，这项1994年制定并先后于2001、2004年修订的部门规章，是这样对商品房预售资格进行规定的：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　从这三条来看，并未涉及楼盘封顶与否。也就是说，楼盘不封顶，并不意味着不能销售。

　　其实，对于商品房预售条件，全国各地的规定并不完全相同。深圳市于2005年7月作出规定，多层(7层以下)商品房项目必须完成结构工程并封顶才能预售，高层(7层以上)商品房想要预售则必须完成2/3结构工程。但在北京市建委规定的办理商品房预售许可证应提交的10份材料中，缺少对于封顶问题的规定。

　　记者在北京了解到，如今许多拿到预售许可证但房屋尚未封顶的楼盘，都暂停与买房者签订合同，只要求购房者交一定数额的定金，“大概要一两个月后才签订合同。”

　　专家：预售制度是房地产业的万恶之源

　　“商品房预售制度是房地产业的万恶之源。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海这样评价商品房预售制度。商品房预售制度制定于1994年，当时国家对于发展房地产行业还没有经验，各地的开发商一哄而上，但资金不足。制定这个政策就是为了解决开发商融资难的问题。

　　刘俊海认为，商品房预售的时候，消费者对房屋情况、产权状况甚至开发商的履约能力都不清楚，在这种状况下就掏钱买房，风险非常大。

　　无独有偶，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容也曾在一篇文章中提到，商品房预售制度为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会财富、民众财富制造了可乘之机。

　　在这篇文章中，易宪容认为，这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式地获取暴利的主要途径。“这种方式不仅让房地产开发商投入成本低、投资金额少，而且也可以让房地产开发商将开发风险完全转移给消费者和银行。”

　　在楼市分析专家李小宁看来，我国目前对房地产行业缺少执行监管，“有些开发商连施工证都没有拿到就能先拿到预售证。”

　　李小宁觉得，我国房地产行业就是一个巨大的黑洞，牵扯方方面面的利益。“各个部门都有利益在里面，房地产市场就像众多部门共同捧着的一块玉，一旦有人松手，玉碎了，大家都得不到。”李小宁这样解释为什么中央的政策在执行的时候总是困难重重。

　　“从拿地开始到建楼，开发商需要过30多道关，盖30多个章。”李小宁说，每一道关都需要打点，用钱来摆平已经成为这个行业的习惯。大家都说这个行业有暴利，但如果没有暴利，开发商根本不可能摆平这么多的关口。

　　中央对于房地产市场的调控政策不可谓不多，但到了地方会完全走样，就是因为各方面都有利益纠葛。“比如说土地，北京市真正挂招牌的土地非常少，大部分都是以前协议出让的，而这些协议出让的土地能批下来都跟某些个人、集团、机构有很大关系。”

　　普通人也在通过网络表达自己的看法。10月26日，搜房网挂出了一个“未封顶项目不得办个贷”的调查，截至记者发稿时，已经有6万余名网友参与。调查显示，90.56%的调查对象对“未封顶项目不得办个贷”投了赞成票，87.41%的人表示此举对开发商的政策冲击最大，更有67.09%的人认为此举带来了利好消息，会使房价下降。 (李松涛)