专家建议重点监管外资基金动向

　　仲量联行有关人士说，跨境投资者正集中扩充在亚太区的资产组合，预料2006年余下时间，投资者对亚太区的兴趣及交易额均会大幅提高。

　　在亚洲，投资者锁定以中国、越南及其他迅速发展市场的二三线城市为目标。相信2006年环球商业房地产直接投资将再创新高，预期总交易量达到6000亿美元。

　　业内人士告诉记者，凭着稳健的回报，房地产业广受基金经理青睐，事实上，不少基金经理调整投资组合并增加房地产资产的比重。

　　而多位专家指出，目前《意见》中的门槛并不高(外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元，含1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。)，其实对财力雄厚的基金影响不大。纯粹购买现有物业、对楼价推波助澜的基金应成为监管的重要对象。

　　9月初出台的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，加强了外资购房结汇时的审核，建议在此基础上加强对基金买卖房产的监督和管理。

　　中银香港高级经济研究员黄少明认为，总体房地产开发投资中，外资约占5%，但若以物业买卖交易额计，外资则占10%至15%。外资进入内地房地产业，对行业带来不少正面作用，例如外资开发商进入内地建屋，有助于提高内地房地产的建筑、设计、城市建设等整体水平。然而，一些房地产投资基金则纯粹购买现有物业，对行业发展并无太大促进作用，反而对楼价推波助澜。建议政府通过税收、外汇管制、投资规模等手段，对基金进入内地进行有效监管。

　　要关注基金大批量买进卖出，直接拉升房价，某种程度抵销调控政策效果的情况。美联集团执行董事兼中国部行政总裁郭应龙说，虽然外资占整体内地房产市场比例不高，但在重点城市，所占比例可达20%。其次，2005年宏调措施推出后，外资不仅没有放缓投资，反而有所增加。据统计，外资去年投入中国房产业的110亿美元中，约70%集中于调控政策出台后的下半年，当中第四季度更占全年投资总额一半以上。外资大量投入，直接带动房地产价格上涨。

　　调控房地产的政策要注意人民币升值的影响因素。近年人民币因各种因素刺激，己有升值的预期，根据日本及台湾经验，本土货币升值过程中，房产和股票均会令价格上涨，并吸引大量外资到房产及股票市场，从而进一步强化货币的升值需求。由于现时人民币汇率改革已经启动，所以如房地产价格不断上涨，意味国际资金将可通过投资内地房地产及炒卖汇率来赚取双重利润。汇率的稳定，有利于房价平稳。房地产政策的制定，要关注其他经济和社会问题的连锁反应。

　　也有专家建议，从尊重历史的角度制订地方细则。曾纪崇等专家认为，关于境外个人购房的限制，建议各个地方政府做进一步的细则区分。各地外资的进入规模、进入意图并不一样，像广东地区和港澳地区的联系紧密，广东不少城市本身就是侨乡，外资进入这些地方的房地产市场是有实际需要的。而且广州正在成为国际化大都市，外国人、香港人来这里工作定居也是对广州经济有信心的表现。