车位、车库首先满足业主需要

　　车位、车库的归属涉及广大业主的切身利益，物权法草案六审稿第七十三条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　这样表述引发了争议。有人认为，按照“约定”决定归属，能充分尊重当事各方的意见，是法律人文关怀的一种体现。但更多人认为，这样的规定给不良开发商侵害业主合法权益留下了可操作空间，在信息极不对称的情况下，可能成为开发商蒙骗业主的手段，使本应属于业主的权益被剥夺。

　　经反复研究，在吸收各方面意见的基础上，物权法草案七审稿将此条修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　据了解，这一规定借鉴了国外通常的做法，即属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。同时从我国房地产市场的实际情况看，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，一般是由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定归业主专有或者专用的，因此七审稿进行这样的修改，既容易操作，也可以避免纠纷。

　　农村宅基地未必不能卖给城里人

　　城里人可否购置农村宅基地，也是为人们普遍关注的一大问题。物权法六审稿第一百五十四条曾规定，只允许宅基地在本集体内转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。而农村村民可以到城市买房。

　　此条规定同样引起了广泛争议。有人认为，这样简单地禁止城镇居民到农村买房，不利于城乡之间人口的双向对流，也不是真正保护农民利益，而是在客观上让农民的财产变成“死产”。在城市，将房屋出租、转让、抵押都可以，为什么在农村就不行呢？有人认为，我国的农民大部分文化程度较低，对未来预期把握能力有限。如果允许农民卖宅基地，会造成很多人居无定所，给社会带来不安定因素。也有人主张有条件地放开。

　　考虑到各方面意见，物权法草案七审稿将此条修改为：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这一规定，既考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，农民一户只有一处宅基地，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定的因素，同时也为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地。此外，还与土地管理法等法律规定相衔接。

　　看来，那些越来越向往乡村的宁静和清新空气的城里人，如果想在农村购置宅基地，也许在不远的将来，有可能实现自己的愿望。

　　土地承包期届满农民可以继续承包

　　土地承包期届满以后农民是否可以继续承包，物权法六审稿未作明确规定，只是在第一百二十六条中规定：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　能否续包土地，法律规定不明确，农民心里也没底。对此有的常委会委员提出，应增加土地承包期届满可以继续承包的规定，让农民吃“定心丸”。

　　考虑到在农村实行土地承包经营制度是我国将长期坚持的一项基本制度，为赋予农民长期而有保障的土地使用权，此次提交审议的物权法七审稿在第一百二十六条中增加一款作为第二款规定：“前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家规定继续承包。”

　　除了增加上述条款外，物权法草案七审稿还对六审稿第二百二十四条的规定：“公路、桥梁等收费权”和“应收账款”可以质押作了修改。审议过程中，有的常委会委员提出，公路、桥梁等收费权可以纳入应收账款，而且目前收费情况比较混乱，哪些收费权可以质押，哪些不能质押，还需要进一步清理。因此，在这一条中规定“应收账款”即可，不必明确列出“公路、桥梁等收费权”。有的常委会委员提出，应当明确规定应收账款的登记机构，建议增加规定：以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时发生效力。