三，美国房地产信贷风险对中国的两大启示

　　首先，我们注意到，美国房地产信贷市场中所发生的情况同样也可能在中国房地产信贷市场中发生。如果说成熟与发达的美国房地产信贷市场都隐藏着巨大的信贷风险，那么中国房地产信贷市场所面临的问题与风险就更值得我们关注了。

　　比如，截至2006年6月末，我国银行业所涉及的假按揭贷款金额达数十亿元。特别是在前几年房地产市场繁荣时，这些问题都被掩盖起来了。如果一旦我国房地产市场的繁荣出现逆转，这种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会暴露出来。

　　还有，根据最近银监会的检查结果显示，在各项制度逐步严格下，有的省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势。截至2005年末，银行个人住房贷款余额为22000亿元，比对上一年增长约3600亿元，房贷市场已占GDP的10%以上。以上海为例，至2006年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年只有0.1%左右，两年间房贷不良率上升了7倍多。这表明，房贷不良率上升势头很快，这使得我国银行信贷面对的风险在上升。从美国的经验来看，不要把个人住房按揭贷款只看作是优质资产，而应当视为一种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性及滞后性等特征而已。因此，无论是银行监管机构还是银行对此都要有警惕。

　　其次，截至2006年12月末，中国外汇储备已达10663亿美元，如何来管理及运作中国增长过快的外汇储备，已成为社会关注的焦点问题。根据我们的分析，以往我们将部分外汇储备投资于美国的CDO和MBS产品，这些产品仅被视为是一种高收益和低风险的投资产品，却严重低估了其风险。为什么会这样？原因之一是这些住房按揭证券化产品的市场风险没有被充分披露及信息不透明；原因之二是中国机构投资者仅以房地产市场价格上涨时来评估这些证券化产品风险，而没有考虑当房地产市场逆转时可能面对的投资风险。这使得中国投资者无法真正意识到这些产品的投资风险高低。原因之三是中国投资者更相信美国的评级机构。因此，当中国投资者特别运用外汇储备投资这些产品时，境外市场中所存在的信息不对称及风险是无处不在的，所以我们对此要采取十分谨慎的投资态度才行。

　　总之，从美国情况来看，房地产信贷市场是一个高风险市场，住房按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该类产品风险，尤其在证券市场中投资这些证券化产品时，这类产品的风险既可能会传导到美国以外的证券市场上，也会传导到国内证券市场上。对于中国房地产市场来说，住房按揭风险其实比我们想象的要大得多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣时大家视而不见而已。还有，既然美国的住房按揭证券化产品是一种高风险投资产品，中国投资者就必须充分认识与了解美国房地产信贷市场及住房按揭证券化产品，否则，未来中国将难以回避美国房地产市场出现系统性风险可能会传导的市场风险。(作者：易宪容韩芳单位：中国社会科学院金融研究所)

　　-编余

　　房地产信贷风险一直以来是一个市场关心但并没有引起足够关注的市场问题。易宪容和韩芳两位专家通过分析美国房地产信贷市场的发展现状，向我们揭示了利率变动是引致近年来美国房地产市场繁荣与降温相互交替的一个基本影响因素。另外，当经济增长前景不明朗时，人们会减少住房消费支出，这也是影响目前美国房地产市场降温的一大原因。尤其是当美国房地产市场繁荣景象开始发生扭转时，房地产信贷及房地产信贷证券化产品的市场风险自然就会产生。而且，这类房地产信贷风险影响还可能会透过证券市场传递到全球金融市场中。这一点值得我们关注。

　　相比之下，我们还不够重视国内房地产信贷风险。就目前而言，我国房地产信贷风险主要体现为银行的住房按揭贷款。由于国内银行业依然将住房按揭贷款视为银行贷款的优质资产，忽略了其潜在的市场风险。尤其是当我们面临国内利率水平存在上升压力、通胀压力逐渐体现、国家继续调控房地产市场及全球房地产市场降温的传递影响等诸多因素时，国内住房按揭贷款不良率正在逐渐上升。这对国内银行业来讲无疑是一个值得重视的问题。其实，重视银行的住房按揭贷款风险，不仅仅是银行业的事情，同样也应引起管理层的高度关注。同时，如何发展住房信贷证券化产品来分散和控制住房信贷风险，应当成为我们今后化解房地产信贷风险的一个重要课题。