房屋市场波动的因素

　　房屋市场价格之波动，各国均有其不同的循环周期，一般约五至七年为一周期，也会因当地经济不景气而延后。如房市波动，但房价温和涨跌，应属正常现象。唯投机性的持续暴涨暴跌时，都是受人为操纵或心理因素的影响造成。

　　房价过度持续上涨的原因，多是由于建筑材料及工资上涨；生产事业投资机会停滞，导致社会游资无出路而进入房市；或由于本国货币有长期升值压力，外资乘机涌入房市；或因本国利率持续下跌，房贷利率随之下跌。

　　房价下跌的原因则多是由于总体经济不景气，失业人口增加，缺乏购房意愿及购买力；房贷利率不断增高；社会有其他更好的投资机会，而资金不愿入房市；经济政策有缺失，或社会长期不安，引发资金外流；社会有恐慌性因素，常会引起房价暴跌。

　　目前政府对房市正在进行调控，对短期寻求暴利的炒作加以限制，炒房者无奈，只好将手中房屋转而出租，但出租者众多，租金必定下跌，后继之炒房者，必然裹足不前，房价也会下跌。

　　什么是合理的房价

　　房价究竟在什么价位是合理，很难由政府厘定。同一城市之内，因区位不同，房价之高低也有不同。但政府应彻查是否有个人或财团从中炒作，用投机方式，进行短线买卖，以追求快速利润。投机者也常利用财务杠杆，同时购买多户预售房，每户仅先各付少数订金，静待工程完工前后涨价，脱手获利而去；或于市场散布传言，诱使群众非理性追价买屋，待房价大幅升高时，暗中获利出脱。

　　以目前中国房市观之，较大的城市中之办公楼宇，价位已过高，北京、上海、广州、武汉、重庆等地，或因城市超大，交通费时，影响商业活动效率；或因房价过高，危及企业经营成本，而使投资人却步，更恐怕日后房价下跌套牢。近日消息传来，已有相当外资在华总部，改为进驻北京附近之郊区。有鉴于此，开发商应有一叶知秋的自我预警。

　　为抑制房价，政府已规定在房屋转移时，课征多重租税措施，尤以2007年2月所颁布“加强实施土地增值税”最具效果。

　　兹列举预防房市崩跌的措施，供各界探讨：

　　(1)今后银行受理房贷新案，应一致要求申请贷款客户，须最低有三成以上之自备款，其利率分别依自备款三成、三成半或四成酌为递减。最好由银行公会研议，或由中央银行酌情定统一降低利率之优惠幅度，由银行遵照办理。

　　(2)鼓励已贷款之现有客户，志愿补足自备款达三成、三成半或四成，各给予上述不同成数降息标准之优惠待遇。

　　(3)或鼓励贷款客户，增补自借款达三成、三成半、或四成，而各给予延长贷款年限，若原约定7年或10年，可分别延展至10年、12年、15年，或更长年限，由贷款客户选定，但必须由房贷银行审查客户信用，经认可后决定。按延长房贷年限后，每个月付款额度自会减轻。

　　(4)上列贷款条件经变更约定后，双方应向产权登记权责机关登记备案。(作者为哈佛大学政府学院MPA，旅美经济政策师)