解密腐败“铁三角”

　　官商勾结已成为房地产业的潜规则，是这个行业获取暴利的基础，房地产商与地方政府的一些领导干部、银行的部分领导干部已结成了坚不可摧的利益“铁三角”。两三年来，这个“铁三角”以各种各样的形式联合起来化解中央政府的地产调控政策。

　　疯涨的房价是权力腐败的市场映射。从目前已经破获的房产腐败案件看，房地产开发的各个监管环节，从土地、规划、贷款到销售，腐败的烙印无处不在。某业内人士说，开发商要想做一个楼盘，各主管部门的菩萨都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%。不言而喻，有些地方政府不积极支持公开房价成本，在很大程度上是为了掩盖其中的腐败成本。

　　拿地环节是腐败的重头。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，其余是协议出让。而一块地定价多少，有些时候就由领导手中的一支笔来决定。有些开发商看好原本是农业或工业用地的地皮，通过行贿来搞定国土资源部门的官员，让政府收回土地，将其性质转变为房地产开发用地。现在虽然土地出让必须采用公开招投标方式，但依然存有可供操作的空间。而几年前就有媒体报道，上世纪八十年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过100亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人，不得而知。

　　土地到手后，接着是规划设计。容积率的高低直接决定可建房屋面积的大小，影响的收益以数百万元甚至千万元计，而更改容积率的大权掌握在规划部门手中，于是开发商便通过行贿在提高容积率上做足文章。某房地产公司老总直言不讳：“我在一块地上建10万平方米房子还是12万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果一平方米是2000元，多1万平方，便是现实的2000万元收入，我花多大‘公关’代价也愿意。”

　　除了国土、规划部门外，一个项目还需经过人防、消防、环保、园林、卫生防疫、交通、市政等部门的审批或备案。从审批到验收，开发商行贿费用往往要重复支出。因为在每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是“一个都不能少”。

　　房地产业与金融业之间存在着千丝万缕的联系，也是不争的事实。房地产开发资金的70%以上来自银行，一笔资金该贷给谁不贷给谁，怎么才算是符合贷款条件，贷款利率该高于或低于基准利率，其实都有很大的操作空间，这自然也就为权力腐败创造了条件。

　　开发商向官员“公关”有一个特点，即先托人牵线，请吃饭，交朋友，铺路子，这是一种渐进式的方法：由陌生变熟人，最后成为过从甚密、失去原则办事的“朋友”。一些地方领导在政绩、人情和谋利心态的驱动下，容易被开发商俘获，与开发商结成利益集团。

　　当炒房者用银行的钱来炒房，当腐败官员用受贿之财来炒房，当开发商利用自身便利来炒房，当掌握批地大权的官员拥有房地产公司的股份，房价如何根本性地稳定甚至回落，就是一个大大的问号。在暗箱操作发生的场景中，并非没有监管制度和规则。问题是，在权力面前，这些制度和规则显得软弱无力甚至根本不起作用。在权力暗箱操作模式中，“领导批示”、“领导打招呼”，有时甚至是暗示，都是其中重要的元素。

　　狂飙突进的房价，已经背离了经济规律、远离民生根本，幕后推手并不仅仅是贪财逐利的无良商人，还有别有用心的政府官员。从“国八条”“国六条”到“国十五条”，国家宏观调控政策在某些地方被太极推手化为无形，无数次的房价挤水行动以无奈告终，关键原因恐怕在于刘志华之流阳奉阴违地偷偷用权力托市。其冠冕堂皇的理由是，房地产对经济发展具有拉动效应和波及效应，背后不可告人的秘密却是，可以从漂亮泡沫中分利分肥——从政绩、声望、权势到金钱、私利乃至美色，借机一网打尽。

　　阳光工程打通房价下降通道

　　一系列城建高官腐败案显示，房地产能够满足地方官员两方面的需求，一方面，房价快速上涨带来的是税收增长，同时房地产发展能提升城市形象；另一方面，一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。这条隐藏的铁律不打破，房价调控效果将大打折扣。

　　反腐风暴中，腐败官员一个接一个地落网，显示了中央斩断官商勾结链条的决心，起到了釜底抽薪的作用。近年来，我国房价持续快速增长，导致越来越多的人买不起房，既容易造成房地产泡沫，也给国家经济安全和社会安全埋下隐患。中央果断出台了调控政策，但由于官商勾结，首次调控政策成效甚微。在第二次调控政策出台时，中央特别强调检查和问责制度。但是，一开始，许多官员仍无动于衷，默认房价逆势上涨，直到2006年6月份开始，腐败官员纷纷落网时，他们才恍然觉醒，立即行动，加大了对中央宏观调控政策的执行力度，这对房价理性回归起到了一定的作用。在反腐风暴的震慑下，那些平常与开发商勾肩搭背的官员，必然会有所收敛以避嫌疑，这也将给开发商心理上带来影响，削弱他们强硬拉抬房价的精神支柱。

　　“任何猫腻都害怕公开”。著名经济学家魏杰认为，解决房地产领域钱权交易问题，必须推行“五个公开”。也就是说：房地产交易全过程必须公开、房地产商信用必须公开、房地产交易资金来源必须公开、资金结构必须公开、付款方式必须公开。只有做到全方位公开，才能真正解决房地产领域的权钱交易问题。

　　“不要把自己带进冬天”，一部分经济学家对中国房地产行业发出这样的呼吁。他们认为，要预防房地产泡沫转为银行金融风险，扫除房地产腐败只是其中一步。实行什么样的货币政策、改革经营体制、继续维护和启动房地产需求以及房地产企业的自律都是重要工作。

　　“中国的房地产面临一场风暴，房价下跌的通道已经完全洞开。”中国管理科学研究院研究员李开发预计，在2007年“两会”后政府将会继续出台更为“铁腕”的调控政策，从而全方位地整治房地产业，挤压房地产泡沫，打通房价理性回归的通道。-