天河、海珠、越秀、荔湾四个人口最密集的核心城区房价并未下降多少,不仅牢牢站稳万元均价,甚至还略有上涨。天河区和海珠区每平米房价9月份只比8月跌了不到300元,荔湾区均价甚至由11500元/平方米,上涨到13400元/平方米。
而影响均价的另一个因素成交量,也呈现出相同的特点。越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交24.98万平方米,同比减少38.1%。与之相比,番禺、花都、南沙成交量均有较大增长,其中南沙成交量比8月增长了3.73万平方米,位居涨幅榜之首。
如此看来,9月房价暴跌究其原因可能在于市郊低价楼盘的集中成交,因此造成房价的结构性调整。
而广州房管局随后公布的十一期间销售数据,同样印证了此观点。数据显示,中心城区在十一黄金周期间签约334套,均价为10272元/平方米。近郊新四区签约324套,均价为6177元/平方米,比2007年国庆期间下跌了47.7%.番禺、花都、萝岗、南沙新四区房价回落幅度明显大于中心城区。
“国家发改委的数据实际上也主要体现中心城区的价格,所以同广州房管局价格有差异。”一位业内人士表示。
暴跌或将蔓延
“过两天有十几套马赛国际公寓现房,每平方米8500元,朝向都非常好。这可是接近2005年的开盘价啊。”满堂红地产的一位地产中介向记者推荐道。
这位地产中介所说的马赛国际位于广州珠江新城,属于广州CBD核心商务区,离广州国际会展中心只一桥之隔。此前同区域的房价卖价都超过15000元/平方米。
很多迹象都显示,在周边区域房价连续暴跌的情况下,广州中心城区房价也难以再继续坚挺,或将迎来一轮新的暴跌。
今年以来广州中心城区房价虽然跌幅不大,但成交量却一直萎靡不振,房屋空置率上升。与此同时,一些投资客之前囤积的房源也在加快释放,也让有心捂盘坚持不降价的开发商吊在半空中,最终选择大幅降价。眼下马赛国际公寓十几套现房挂牌交易的,就是投资客在2005年购得,高位未能及时出售,现在担心房价继续下跌,所以低价脱手。
“广州中心城区房价仍然保持在万元以上,有一定的下调空间。”广州知名房产专家韩世同表示,广州中心城区有的楼盘已经出现有价无市的情况,应该合理作出调整。
供应方面,9月广州市十区批准预售的商品房项目共48个,批准预售商品房8886套,批准可预售商品房面积为97.66万平方米,比8月足足增加了25.02万平方米,创下今年以来一手房供应新高。而同时销售量方面,9月广州全市一手商品住宅成交面积只有51.13万平方米,与去年同期相比下降了27.3%。与今年8月份相比,减少了16.5%。
面对如此情形,广东省房协理事、专家咨询委员会委员赵卓文表示,广州房价经历了2006年和2007年的暴涨,楼价支撑的基础正在瓦解,“快速回落到2006年7000元/平方米左右的水平,已经指日可待”,甚至最快在明年年中就能体现。
广州房管局在分析报告中也指出,在价格回落的同时市场交投活跃度并没有明显改善,在缺乏交易量支撑的情况下价格有进一步下滑的可能性。