炎热的夏天里，楼市持续低迷，可随着温度的走低，苏州楼市却悄然走高。

　　 苏州楼市，恰恰这样让你难以琢磨。“逆季而行”似乎成了今年苏州楼市的写照，主要的契机还是众多新政的合力作用。

　　 下半年以来多次降息以及首套房贷政策的放宽，如同给萎靡不振的楼市注入了强心针，在一片“政策暖市”声中方方面面暂时获得了“多赢”：在房产商眼中，这么多政策措施频频出台表明了政府呵护楼市的决心，同时也有利于更多的刚性需求向实质性购买转变;对银行来说，这也算是一个利好了，毕竟各家的个贷指标都掉得蛮厉害的，作为个贷业务中最优质资产的房贷，谁都想多吃点;对普通市民来说，月供降低首付降低更是关系到荷包的大好事。

　　 央行连续降息四次“房奴”担子轻了不少

　　 市民陈小姐最近频频接到银行服务人员的热情电话，纷纷询问为她制作的房贷计划书是否可行。今年已经27岁的陈小姐是新苏州人，因为临近年底租住房子快到期了，为此她近期正打算在园区购买一套100多平米的住房，一来作为过渡住处,二来也准备作为自己今后的婚房。

　　 近期随着 “银行房贷将有新优惠政策”消息频频见诸报端，陈小姐也不由得心动起来，她随即跟几家银行沟通了一下住房按揭贷款，“银行的人说，在新的房贷细则还没有出来之前,他们会按照七折优惠利率帮我做计划书，基本上通过审核的可能性很大。 ”

　　 陈小姐算了这样一笔账，目前银行 5年期以上的基准贷款利率是7.2%,如果打7折后则是5.04%，而5年期人民币存款利率是5.13%，如果能拿到7折房贷利率着实是个不小的优惠。

　　 据不完全统计，苏城市民购买首套房比较青睐的80-100平方米房子，总价大概在80万左右，按照新政策只需要准备好16万的首付就可以贷款买房了，相应的20年期房贷也将因此每月节省400多元，“这样的优惠幅度对那些买房结婚的工薪族来说已经是笔不小的开支了。 ”

　　 准房贷户能拿到优惠，算起来老房贷户能拿到的优惠也不小。记者就此算了笔账，假设市民今年初首次购买了一套150平方米的住房，房屋总价为125万元。首付款2成为25万元，纯商业贷款100万元，贷款年限20年，由于今年9月以来，央行已连续降息四次，对于这位市民来说，明年其房贷利率将一次性享受大幅下调的实惠，尤其还可以获得基准利率七折的优惠。

　　 按首度降息前利率高峰时的7.83%计算，假设当时房贷利率下浮15%，还款利率为6.66%，等额本息还款的月供额为7547.56元，20年将累计还款1811414元。假设今年内央行不再降息，明年房贷基准利率按6.12%，且下浮30%计算，还款利率为4.28%，月还款额减至6210.49元，20年累计还款1490517元。两者相比月供款相差1337.07元，20年将累计少还款32万余元。

　　 下调存贷款利率以及存款准备金率，对于楼市同样也是重大利好。多次下调存款准备金率将相当于增加5000亿—6000亿元资金，而这次大幅降息必然使这部分新增资金的利用成本大幅降低。尽管降息并不是仅仅针对楼市的金融政策，但是房地产市场作为拉动内需的重点行业将明显从中受惠。在一系列房地产政策作用下，这次大幅降息好比政府 “猛踩油门”，房地产市场的需求有望上升，从而缓解开发上的资金压力，并带领楼市走出低迷行情。

　　 细则落地一波三折新政实惠还需慢慢品味

　　 今年10月22日央行出台房贷新政，最核心的内容是 “从10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”央行同时规定，“各商业银行应在10月27日前完成实施细则的制定并公布”，现在看来这个实施细则的制定远比预计复杂得多，在新政出台后的近一周时间里，各家银行的房贷业务甚至陷入了停顿。更富戏剧性的是，几家银行刚披露细则均被撤回，足见新政之难。

　　 业内人士表示，“细则”落地难，说明房贷新政细则的制定是个较复杂的问题，关键是还有一些问题没有明确，央行政策过于原则，一些细节不好把握，新政策和现行政策也存在一些冲突，细则如果不能解决这些问题，可能会引起混乱。

　　 该人士认为，出台细则需要先明确几个“关键词”含义，比如：自住、普通、首次、改善。由于央行并没有具体定义这些关键词，让商业银行的细则缺乏掌握的依据，并且对2007年颁布的“二套房”标准是否需要继续执行带来了疑问。也有业内人士表示，存贷差一度倒挂是银行迟迟不愿意拿出房贷新政细则的最直接原因。

　　 不过经过最近的这一次降息，存贷差倒挂的现象也已经消除，银行在房贷新政上的难题大为缓解。据介绍，这一次降息后，5年期存款基准利率由5.13%降低至3.87%，而5年期以上贷款基准利率则从 7.2%下降至6.12%，利差由2.07%提高到2.25%，按房贷新政利率打7折计算，同期存、贷款利率从倒挂转变为正数 (0.414%)。“现在银行的压力要小得多了，对于普遍执行房贷新政也是强力的推动。”有银行人士向记者坦言，“这意味着明年元旦调息时，符合房贷新政规定的存量房贷客户，获得7折利率优惠的可能性将大大增加。 ”

　　 目前苏城银行对于存量房贷客户明年元旦如何调息的问题还没有说法，而目前距离明年调息日仅剩下一个月不到的时间，各行也都在观望同行的动静。有内部人士透露，对存量房贷客户的调息标准如果定严了，银行担心部分存量房贷客户流失他行;如果定松了，银行的存贷息差势必缩小，从而影响到明年的银行利润。“最好的办法仍然是各银行在监管部门的统一协调下，出台统一的调息方案。 ”

　　 新政引来暖冬苏州楼市“逆季而行”

　　 近期，随着政府新政的实施，楼市的走向又有了细微的变化。据苏州市房产管理局公布的数字，10月以来，苏州全市房产交易量逐日递减，新政出台的第一周，苏州全市住宅成交量406套，均价比此前一周上涨16.8%。此外，受降低首付比例、降息等政策影响，许多开发商放慢了推盘速度，很多购房者也把签约日期放到11月1日正式实施的新政之后。而据网上近期的调查显示，仍然有大量的购房需求存在，这些需求中的一部分，就可能在十二月中被消化。因此，楼市预计未来一个阶段还将保持较好的签约量。

　　 央行的第四次降息，也是十年以来的最大的一次降息，让我们看到了楼市回暖的期望。政府的这系列强有力的政策出台，对于各方面的促进虽然有一定滞后性，但对于远期的楼市发展有着举足轻重的影响，大大提升了这个楼市的信心。同时，带给购房者最直接的省钱效果，减轻购房压力。

　　 房产新政的出台，在这段银行房贷细则出现的日子里，房产交易中心较前些日子不免又冷清了不少，新政的石头一落地，前来房产交易中心公积金房贷问讯处咨询的人气又重新旺了起来，让我们来看一个典型的买房人行动。小王夫妇两个人早在去年就已经准备买婚房办酒席了，只可惜居高不下的房价一直也没个准信，市场观望又那么浓重，就怕一个冲动下手，几年辛苦的积蓄就没了踪影，新政的落地仿佛给自己来了一场 “及时雨”，在小王夫妇看来，这样的市场情势下，自己总算可以下手买套婚房安安稳稳的过他们自己的二人世界了。

　　 记者最近在采访中屡屡碰到这样的买家，一些钟情于小户型的刚性需求者纷纷告诉记者：“在我们对投资手足无措的时候，市场新政的出现让我们重新找到了方向。 ”新政的落地，户籍政策的再次松绑，让不少外来的“新苏州人”又燃起了购房的热情，有专家认为此次针对户籍政策的新政，在一定程度上有助于引进高质量的投资性人才入驻苏州，从目前情况来看，市场反响还是取得了一定的效果的。有专家预计，未来一段时间内，由于新政的利好，中小户型将成为市场角逐的焦点。

　　 再看苏州的成交量，十月份，为抢占传统意义上的“银十”销售时机，众多新老楼盘纷纷上市，借助房交会优惠促销，供应量大幅攀升，但住宅成交量并没有大的改观。而土地市场同样遇冷，出现多幅地块流拍现象。但随着央行再次降息以及苏州市出台暖市政策，买卖双方在信心方面都得以提振。随着11月1日相关政策逐步落实，苏州市住宅成交回暖了。十一月以来，楼市一直保持着一个良好的态势，成交量持续走高。据上一周市场反馈结果显示，不少首次置业者的看房热情再被燃起，不少前来电话问询新开楼盘情况明显增加，市场显示，10月22日的苏州楼市政策的确还是对市场产生了一定的触动。种种迹象表明，苏州楼市的这个冬天，并不太冷，是个十足的暖冬。

　　 央行大幅降息的举动不仅刺激买房人尽快“下手”，不少开发商也打算借政策利好加紧回收房款。业内人士表示，随着年关的临近，苏州楼市将掀起新一轮的优惠促销大战。 (顾晓芸 徐竞 晓牧)