牛年春节，广州楼市是暖是寒？一连数日，记者走访广州市区的部分楼盘发现，虽然从大年初一起就有不下50个楼盘不眠不休坚守一线，而选择今明两天开市的楼盘项目也将达到一轮高峰，但不知是天公不作美还是市民忙于拜年使然，遑论成交额，单是前往看楼的市民都寥寥无几，开市现场大多水静鹅飞。

　　记者探访：半小时只来了一对客人

　　往年每逢黄金周，合家出动看楼成为不少潜在买家的选择之一。不过昨日下午记者在文德北路一名校附近的新开楼盘内却发现，销售中心内虽然灯火通明，但是半个小时内除了记者之外，就只有一对情侣模样的市民前来看楼，现场也只有两位销售顾问负责招呼。记者在样板房内看到，该楼盘推出的户型从90平方米到180多平方米不等，户型设计得比较实惠合理，建筑面积和套内面积相差不大。销售顾问袁先生说，目前属中小户型的04单元从2楼到14楼都有货，均价即使连打两个97折再加一个98折，算下来仍然要超过1.5万元/平方米，而在交付三成首期后，以30年贷款供楼计算，商业贷款和公积金贷款组合起来，每月的还款额超过4000元。

　　而大年初二下午记者在小北路越秀山公园侧门对面的一个楼盘也发现，现场的看客同样少之又少，几乎也是记者自己在唱“独角戏”。

　　去年回顾：外围区域有存货积压

　　事实上，这个春节黄金周开发商的促销力度并没有预期大，楼市冷清也在情理之中。与元旦时记者收到不下10条楼盘促销短信相比，春节期间记者只收到一条。

　　刚刚过去的鼠年是广州房地产市场回调之年，由于受外部经济环境不利影响，市场调整幅度超出预计，房价地价走势明显回落，住宅成交萎缩幅度较大，已至8年以来的最低位。合富辉煌市场研究部最新发布的研究报告显示，2008年广州一手房成交面积同比减少35%，成交金额同比减少29%;二手房成交面积同比减少38%，成交金额同比减少31%，显示广州市房屋交易量呈现较明显的萎缩。

　　合富辉煌市场研究部的数据还显示，2008年全市商品房消化率只有68%，而中心六区消化率为90%，表明中心六区的消化速度远远好于外围区域，中心城区受青睐，外围区域有存货积压。

　　展望牛年楼市，有一些地产业内人士分析，类似广州这样特大城市的房地产市场，所受的外部影响更大。虽然广州楼市过去15年从来没有一年的跌幅超过12%，但未来的楼市极有可能再走几轮“过山车”。

　　今年展望：楼市波动有望加大

　　部分业内人士预计，楼市“平稳时代”将一去不复返，楼市波动加大。广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文就认为，今年楼市可能是个典型的“熊市年”，楼价走势趋“降”。目前8500~9500元/平方米的高价位将难以长期维持，这从成交量可以佐证；而6000~7000元/平方米的价位，成交将十分活跃。广州楼市虽然经历了2008年的价格调整，“熊市特征”依旧没体现，而楼市的规律证明，熊市可能比牛市长，2004~2007年牛市4年，未来熊市可能超过4~5年。

　　置业小贴士：市区物业宜关注

　　专家提醒说，从长远来看，广州楼市仍会走“牛”，有意置业的市民可以关注以下五类物业：

　　一是广州市中心区的小区型优质物业，特别是一些投资性业主由于自身经济原因放出来的相对价格合理的“次新房”；

　　二是性价比高的别墅盘，广州毕竟人多地少，别墅项目未来升值潜力可期；

　　三是独特不可替代的物业。例如，江景盘、山景盘、湖景盘等；

　　四是地铁物业、教育资源物业；

　　五是租金回报率高(高于6%)的物业。