“救市”效果有待观察

　　去年第四季度开始，国家加大保障性住房建设力度、降低房地产交易税费、支持居民购房的相关政策措施的出台，一定程度上刺激了市场信心，各地商品房成交量有所回升。但政策调整并没有终结市场观望。地方政府近来频频出台新政策意在推动楼市成交量进一步回升，而效果有待观察。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强接受记者采访时说：“政策调整效应具有正反双面性，反面的效应主要表现在微观层面，无论是开发商，还是购房者，基于对未来政策的预期和对未来楼市变化的侥幸心态，使得当前楼市回暖的行情仍然只属于少数率先降价的房地产企业，而部分消费者却依旧选择观望，这种观望不仅是对房价的观望，更是对政策的观望。”

　　一些开发商告诉半月谈记者，眼下有实力的房地产开发企业其实并不那么缺钱，开发商缺的还是信心。房地产界知名人士潘石屹说，最近关于存量房贷七折优惠的政策，某些银行出尔反尔、不断变卦。摇摆不定的态度恰恰暴露出一些部门在经济形势判断上存有分歧，所发出的混乱信号令人担忧。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞接受记者采访时表示，当前各地针对房地产市场的调控，更多地应该运用市场手段而非行政手段。“市场一出现问题，政府就习惯性地运用行政之手加以控制，这种方式看起来简单也容易见效，但也容易造成很多后遗症，政策成本非常高，不利于经济协调发展。”

　　楼市脱困关键点仍是价格

　　要让楼市摆脱持续低迷的困境，实实在在起到拉动内需的作用，政策刺激和扶持只是一个方面，重要的是，必须深入反思造成今日楼市低迷现状的内在原因，那就是，相对于多数城市家庭收入而言，当前的高房价成为难以承受之重。

　　经济学家樊纲认为，当前我国房地产不景气与国际金融危机关系不大，房地产市场在近几年出现的波动调整也是正常现象。业内人士指出，地方政府应慎用行政之手拉抬楼市，各地楼市摆脱低迷困境的关键仍在房价自身。

　　厦门大学教授陈培爱认为，要想房地产市场的交易量上来，首要问题还是要房价再降一定的幅度，要开发商让利。虽然许多城市的房价现在开始降了，但多数降价只是开发商下调了局部区域的楼盘价格，促进了局部区域房地产项目的销售，这种房地产产品结构上的价格下降，显然不是整体楼市的降价，因此从根本上说，许多城市房价仍未真正降下来。

　　事实上，一些开发商已经从率先降价促销中得到了实实在在的好处。以房地产开发为主业的厦门永同昌集团有限公司总经理陈爱钦告诉记者，2008年底，该企业在厦门岛内开发的几个楼盘项目率先从每平方米15000元的高位价格降到万元以下促销，短短两个月内就售出500多套新房，回笼资金达10亿元。“目前，虽然房地产行业整体不景气，但因为国际金融危机影响，建材价格大幅度降低，房地产开发的建安成本随之也降低，新建楼盘项目低价抛售的机会正在增多。”陈爱钦认为。

　　“今年，政府应着重引导开发商继续降价，吸引更多被压抑的刚性需求及改善性需求入市。确保楼市可持续健康发展，还必须建立成熟理性的房价定价机制。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说。

　　王阿忠建议，首先房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理；其次，未来开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标；第三，开发商必须不断创新住房产品，在价格和产品结构间达成一个平衡，以业态的多元化换取利润持续增长的空间。