近一段时间以来，昆明经济适用房遭弃购的消息受到媒体的高度关注。其实早在去年12月，昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧就在他的博客里发表了一篇名为《昆明百万平米经济适用房必将滞销》的文章，只是谁也没想到，来自草根的“雷人”预见，竟然在半年后成为事实。

　　经济适用房被质疑缺乏“阳光定价”

　　钱鑫(化名)一说起子君村的房子就有一种心痛的感觉。“子君村开盘那天我去了。去的时候路上还有点兴奋，但到了那儿，一问价，心都凉了，只想哭。”

　　钱鑫记得，那天真有人哭了。“去的时候，都以为这回能圆了买房的梦，但是看了以后，才知道根本买不起。”

　　去年以来，昆明市政府在城市的南边和北边建设了两个规模较大的经济适用房项目，一个是位于城市北部的子君村，规模约90万平方米，售价每平方米2556元；一个位于南部的蒜村，面积20万平方米，售价每平方米2861元。有消息说，政府还将在东边的白沙河规划一个200亩的经济适用房项目，估计规模在30万平方米左右。

　　今年4月7日子君村开盘，昆明市房管局共安排了5287户低收入家庭购房。然而，4个月后，截至销售的最后一天，子君村的5300套经济适用房，仅售出2510余套。除少数想购蒜村经适房的申购者外，仍有近半低收入家庭放弃购房。

　　买不起是人们弃购的主要原因。按规定，昆明这批经济适用房要求，在今年4月份预售时先交纳60%的首付款，明年5月1日交钥匙时再一次性支付剩下的40%。这批经济适用房面积为40平方米到70平方米不等，按照首付60%的比例，每套房要首付6万元到8万元左右。一年的时间里要交清10万元到14万元左右的房款，这对于购买经济适用房的人几乎是不可能的事。

　　“现在有一个不好的现象，政府和媒体解释经济适用房价格的时候，动不动就用周边的商品房价格说事，甚至认为‘经济适用房价格等于周边商品房价格60%’。殊不知，经济适用房的定价模型属于成本型，不是市场比较法，许多老百姓在不知不觉中进入利益集团圈套。”胡先钧说。

　　胡先钧在昆明从事房地产行业的研究9年，对昆明房地产的情况有较深入的了解。他直言不讳地指出，经济适用房一直遭到质疑的首要原因是没有进行“阳光定价”。

　　3%的利润为何吸引开发商追捧

　　去年11月，昆明市发改委核定南市区子君村经济适用房预售价格为每平方米2556元，北市区蒜村为每平方米2861元。今年3月，子君村经济适用房正式预售时，房价降至每平方米2100元。价格回调不仅没有解决更多人的买房问题，相反让人看到价格变动暴露出的定价上的弊端。

　　“根据《经济适用住房价格管理办法》，经济适用房的定价权表面上是房管局和物价局代表政府共同掌握，但实质上，这种定价权属于开发商。”胡先钧说，当开发商把价格申报表、审核表、规划、施工、各种合同等提交给相关单位，这些单位在审核时很难回避三个问题：人为因素、公务人员对于房地产成本构成的专业性认知不够、开发商提供的资料是否属实。

　　“一些开发商很容易通过虚构报表，拉高开发成本，获得比实际更高的利润。这就是为什么经济适用房只允许有3%利润，但每次经济适用房项目招标，仍有大量开发公司争先恐后的介入。”他说。

　　他指出，昆明的经济适用房有一个特点，即交由成熟开发商运营，大盘、大规模、大配套，开发商在规划、配套、园林、物业管理上皆按商品房住宅小区的标准打造，因此，导致昆明经济适用房品质高，并不逊色于商品房小区。但是由此产生新的成本是否需要由经济适用房的购买者承担？如果说这些成本由购买者承担，那么购买者完全有理由要求将譬如管理费、成本、商铺及公共设施短期或长期收益、建筑利润收益等公布。

　　“目前，昆明小区的商业配套销售价一般在每平方米1万元-2万元之间。假设子君村的商铺按最低每平方米1万元，商业面积在1万平方米，那么市值就是1亿元。但经济适用房商业配套的建筑成本却很低，每平方米估计在1500元-1800元。开发商在商业配套中赚取的这笔钱在哪里？没有人向社会公布这部分资金的去处。这就是为什么经济适用房的利润控制在3%，仍有开发商愿意接手开发的原因。”

　　胡先钧说：“因此经济适用房的价格不是开发商说了算，也不是政府说了算，而是由有资质的造价咨询公司进行测算，然后取算术平均值。如果售价由第三方机构来测算，应不高于2000元／平方米，这个价格是人们可以接受的。”

　　滞销考验政府？

　　在胡先钧的文章里，他不仅预言了昆明的经济适用房要滞销，并且认为这种“滞销不是首例，而是一种常态型滞销”。因为昆明的经济适用房具备了国内遭弃建的经济适用房的所有共同特征：位置偏僻、配套不全、价格偏高、有限产权、限制转让、补交土地收益金等。除这些天然的缺陷外，昆明相关部门对市场的研究较少，缺乏滞销情况下的销售预案。

　　“滞销的责任在于政府即房屋管理局。房屋管理局虽然管理着全市的房地产营销机构，但其本身并不擅长房地产营销。经济适用房滞销是对房管局的考验。”胡先钧说。

　　同时，他认为，开发商也缺少必要的营销技术手段：客户深入研究、广告、推广等。由于缺乏市场眼光、没有对购买群体做深入的客户研究、没有对市场形势进行深入分析、没有相应的营销组合措施，一味的相信靠“政府权威、价格低廉”就能卖出去房子，必将导致经济适用房滞销。

　　不能贷款也是此次昆明经济适用房滞销的另一个原因，其理由是“经济适用房在5年内不得上市交易，银行由于无法处理抵押物，因此会面临巨大风险”。但是广州对此却采取了积极的措施。

　　2007年，广州市政府推出了政府对经济适用房实行回购的制度。如果购买经济适用房者无法还款，政府将出面回购，补偿银行遭受的损失。因此利益得到保障的银行都很积极地办理低收入人群的贷款。据悉，建设银行广州分行上世纪90年代起就开始办理的低收入人群贷款，至今为止没有发生一起不良贷款。因为虽然这些人收入低，但是房子对他们来说比什么都重要，所以总会想方设法还贷。

　　对此，有业内人士质疑：“昆明迟迟未解决低收入人群的贷款问题，是否表明某些部门的不作为？”

　　“破冰”滞销需改变体制

　　胡先钧认为，目前解决昆明经济适用房的滞销问题，可通过“卖6＋留4＋货币直补”的方式来解决。即拿出子君村经济适用房的60%作为商品房，另外的40%为政府保留产权的廉租房，对于困难群众购买房屋实施货币直补。通过改变房屋属性，60%的房屋可卖到3500元／平方米，加上每平方米1万多元的商铺，不仅可为项目获得大量工程回款，政府还能从中拿到相当数额的毛利。利用这笔毛利，既可顺利地以成本价回购40%的房屋作为廉租房，还可拿出剩余资金对低收入家庭买房提供货币补贴。其中，60%的房屋可优先满足“夹心层”家庭的购房需求，也可满足稍富裕的购房家庭的需求。

　　“项目全盘转为商品房性质，获得银行支持，吸引更多的客户群。对市场公开出售60万平方米商品房，优先满足‘夹心层’购买需求。政府保留30万平方米商品房的产权作为廉租房，支持超困难群众居住。商业网点出售变现。货币化补贴困难买房群体。补贴4000个家庭每户5万元，用以购买本项目的商品房，可以按揭贷款。开发商利润控制在3%以内，邀请第三方造价咨询机构介入。只要政府迅速研究策略改变体制，经济适用房滞销的问题是能很快‘破冰’的。”他说。