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ZJOL/1.22.95

北京浙商副会长:炒房团没能力左右城市房价
陈俊:政府应引导民间资本投资
北京,中介在路边卖房

  这个铜像很生动、也很亲切,它形象地表现出“倒爷”吃苦耐劳、风尘仆仆的样子

  三十年前,当大多数国人还在享受着计划经济的余温时,浙江人便挑上行囊,拉家携口,奔向各方做起小生意。不少城市街头,都能看见修鞋、摆摊的浙江人,他们从一针一线、一钉一扣中开始了原始资本的积累。

  “只有鸟儿飞不到的地方,没有浙商走不到的地方。”陈俊说。

  1993年,陈俊辞掉英文教师一职,离开温暖的老家浙江台州,跑到天寒地冻的俄罗斯“淘金”。陈俊给人当过翻译,也跟人倒过服装。“那会儿,在莫斯科经商的中国人,多是散兵游勇式的练摊者,其中浙江人最多,几乎在每一个自由市场,都能见到我的老乡。”

  俄罗斯的冬天来得特别早,9月底就开始下雪。在漫长的冬季里,地上常常铺着半米厚的冰雪。莫斯科自由市场的摊位不是固定的,早到早“坐”。每天,练摊的人得天不亮就起床,匆匆吃过早饭,赶乘地铁,奔向就近的市场,抢占好地盘。冰天雪地里,他们要待上一整天,直到万家灯火才会收摊。这样,每月可赚千把美元。

  有的自由市场要交进场费,有的是由警察代收摊位费。摊位费从最初的2000卢布涨到万余卢布,约合人民币百余元。陈俊讲,他们浙江人脑子活,为了省点钱,往往由一个人背着货,买一张门票进门,其余的人冒充顾客混进去。“一旦警察来收摊位费了,左右几个摊位配合默契,迅速把货都叠到某一个摊位上,看上去只有一个摊位。到底要收几个摊位费,有时警察也傻眼。”

  最好卖的是各式皮夹克,“丝库里革(多少钱)?丝库里革?”过往的俄罗斯人不停地问价,他们试衣、讨价,最后成交,一件件皮夹克被买走。“咱中国人做生意,比同行的‘老毛子’灵活多了,只要有赚头就成交。市场上,上好质量的皮夹克久售不衰,价格坚挺,居高不下。俄罗斯人长得人高马大,有时候,特大号的皮夹克穿在身上,他们也直喊:‘马琳革!马琳革!(太小了!太小了!)”

  在莫斯科练摊可不是件容易事,大多数浙商采用“今天批发几件,卖出几件”的办法。他们身上套上几件皮夹克,行李袋里只放五六件,这样行动起来方便。如果买家是青壮男人,那可得小心,摊主得使劲地拉住衣角,以防试衣人穿上后拔腿就跑。

  最难耐的还是严寒。莫斯科动不动就是零下十几摄氏度,千里冰封,万里雪飘的,别说陈俊这些南方人,就连好多东北人也受不了。“在户外练摊,那真是受罪呵。不用多久,练摊的人个个冻得手脚麻木,缩下了腰,眉毛上都凝了白霜。使劲地跺脚、呵气、搓手,也不管用,干冻呵!可宁愿这么风吹雪打的,也没人愿意离开这寸发财之地,只是拚命地跺脚,耐心等买主的光顾。”

  后来,有一则新闻,读后让陈俊心生暖意。说是2008年5月24日,俄罗斯的阿穆尔州布拉戈维申斯克的“阿穆尔市场”旁,立了一座铜像——一座纪念上世纪90年代中国小商贩的铜像。

  这尊“倒爷”塑像,由青铜制成,重约两吨。铜像是一个男人,一手拎着大旅行箱,一手托着个大盒子,肩上驮着大背包,腰上系着“倒爷”典型的腰包。铜像立好后,来参观的俄罗斯人,争相往“倒爷”腰包里投硬币,据说投中的话,能给人带来好运和财富。

  陈俊觉得这个铜像很生动、也很亲切,它形象地表现出“倒爷”吃苦耐劳、风尘仆仆的样子。

  商规第一条就是:身为商人,不要错过看《新闻联播》

  1995年,陈俊回到北京,跟做各种各样生意的浙江老乡混在一起。不久,他开了一家企业策划公司,后来当上北京浙江企业商会副会长,积累了丰富的人脉资源。

  “咱浙江人的思路和观念,就是与众不同呵!”陈俊这些年,总结出了许多条浙商经商的“商规”,还写了一本《草根浙商赢天下》的书,加以介绍。商规第一条就是:身为商人,不要错过看《新闻联播》。他们看新闻的目的,也是为了捉商机,避免做顶风逆势的买卖。

  2006年,全国一些地方的楼市猛涨,5月29日,“九部委”发布了“新政”。那天下午,陈俊得到相关信息后,便一条一条地分析。“十五项条款,我翻过来、倒过去,足足看了一个多小时。”读罢,他又跟多位浙商通电话,交流学习心得。

  很快,他们达成共识,简单的两条:一、新政局限在住房领域,对商业地产等其他领域涉及甚少;二,调控重点在房产交易过程。“我们一下子松了一口气,新政绝非实质性地打压,更不是一棍子打死。所以,我和投资团还可以继续留在北京,房地产仍可大胆投资。”

  但在投资方向上,他们做了调整:国家出台的一系列调控措施,对商业地产几乎没有限制。“以往,我们投资喜欢‘眉毛胡子一把抓’。如今,我们的投资领域,从住房、商业并重,转向以商业地产为主,而做商业地产,是浙商的强项。”

  “一个商铺养三代。”这是浙江人的一句老话。现在的说法是:“假如你爱他,就劝他做商业地产,因为它的利润、回报实在太高;假如你恨他,也劝他做商业地产,因为它的风险也实在太高,做不好就会血本无归。”

  浙江人天生会做买卖,对钱有本能的嗅觉。十几年前,他们初来北京做生意,多聚集在南城,人越聚越多便有了“浙江村”。经过浙商多年经营,现在的“浙江村”,有各类门店超过3000多家,中大型批发市场就有30多家。像北京有名的虹桥市场、天意市场、潘家园市场、马连道茶城等,也都由众多浙商投资、经营。

  “市场、市场,有市才有场。‘市’,我的理解就是人气、人流。没有人的地方是做不了买卖的。在人烟罕见的地方,哪怕搞出一个五星级的场所,招商也很难。”

  “选什么样的商业地产进行投资,我们看两个标准:一,地段位置好不好。要是在二级城市做商业地产,我们先问这个城市的常住人口是多少,流动人口是多少,人均收入是多少,在两公里之内的商业网点有多少。做商业,商户越多越好,消费人口越多越好,赚的就是‘人头钱’;二,看外部环境好不好,也就是看社会治安情况怎么样。否则,你赚到钱了,三天两头有地痞流氓来骚扰,也肯定没法做生意。”

  做商业地产,投资团一般用这几种方式:一、最简单的就是把项目全包下来,一下承租10年、20年。整体承包的好处是能压低价格。然后,再重新包装、定位、对外招商;二、以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元,只首付启动资金3000万元,半年后再付一笔钱,一年后又付一笔钱。两三个亿,在几年之内付清。三、协助招商引资,按业内规矩得佣金。四、只买摊位。一下子买上十个八个摊位,再转租给别人经营,这就属于小打小闹了。

  有一回,投资团去东北考察一个项目。那是长白山脚下的一座县城,这个县正在修机场,铁路和公路网四通八达。“资源、交通出人意料地好,让人惊叹的是,直到投资团到来之前,这里还是一片沉睡的商业处女地。”

  陈俊他们去参观县下的一个镇,说是国内目前最大的人参集散地,但因为缺少深加工、精包装、规模小等原因,所以效益并不好,没挣多少钱。

  “那么金贵的人参,却像卖大萝卜一样堆在地上卖,搞得不值钱。花上300元,就能买一大手提袋的人参,看了让人惋惜!这一大袋子人参,要是拿到我们浙江倒卖,不知能赚回多少个300块。人参,多珍贵稀有的东西呵!经过反复考察、调研,—位温州商人,决定投资几千万兴建人参市场,并建立产销、精深加工一条龙体系,重新包装,打造品牌。结果,他当年就收回了投资成本。”

  还有一年,投资团去东北某地投资商业地产,结果开始招商了,可就是招不来商户。

  “我们就纳了闷:这么好的市场,摊位搞得好好的,还有暖气,而室外温度是零下二、三十摄氏度,冷得要死,可商户们就是不进场。难道当地人喜欢在户外做生意?我们反复问原因,你猜他们怎么说:进市场,得交取暖费。可我们一个月才收10块钱呵!就为了省这点钱,他们宁可站在冰天雪地里挨冻,真让人哭笑不得。算了!我们干脆把取暖费免了,他们这才进场做生意。”

  “目前的投资渠道太狭窄,政府应该好好引导这些民间资本,往什么地方、什么行业上投,而不是像现在这样,任其盲目、随意地流动”

  最近,陈俊往来于北京与辽宁两地,他们盯上了那儿的海景房。

  “听说当地人,是不太买什么海景房的,嫌潮气重。人生地不熟,猛地到一个地方投资,你们不会受骗上当吗?”我问他。

  陈俊说,这几年,“投资团”被骗失手的事还没有过。但被忽悠的事,倒是经常发生。“到了地方一看,跟说的完全不一样,那我们就打道回府,不投就是了。”

  现在,外地来找“浙江投资团”去做项目的人越来越多。有开发商,也有政府部门。怎么才能规避风险,投资不失手,陈俊说他们有三步曲。

  “第一步,我自己或我们几个人,先跟着过去看看,对方负责所有开销,接待得很好,说得也很好,尤其是政府项目,那简直就是十全十美;第二步,感觉项目有做头,我们再去。这次去,不跟任何人打招呼,悄悄地潜伏进去,明察暗访,实地踏查,询访当地老百姓,这样能听到真话,了解到实情;第三次,如果仍然感到有价值,又去了。这回,我们把了解到的问题,全摆到桌面。对方一听,得!他们知道的比我们还多,不能瞎忽悠了。总之,要来来回回好多次,才能最后拍板,这样基本上不会失误。”

  听陈俊的口气,投资房地产,一时半会儿他们不会收手。可眼下的房价,实在太高。今年北京的房价,又上蹿了一大截,还敢往里投吗?

  “投!我们浙江人做生意就是这样,只要看准了,有赚头,就大胆出手。我们做项目,从来不开论证会,从来不带什么专家、学者,我们不听他们的。”

  他底气十足,对后市充满乐观。“现在回头看看,每次打压过后,房价还不是弹得更快、更高?我的观点是:一,房价绝不会跌回几年前的价位,只会高起点后的小回落。去年赶上全球金融危机,房价也只是小幅回落而已,接着涨得更高;二,未来房价,不涨是不可能的。”

  话虽如此,但上海、北京这样的一线城市,他也觉得投资空间越来越小。“在北京,现在的投资回报率已降到10%,个别项目甚至低于5%,算不上是肥肉了。假如没有15~20%的投资回报,我们是不会做的。”但一些交通发达、资源丰富的二级城市,比如长沙、成都、沈阳等地方,还有升值潜力。现在,他们把眼光瞄准了这些城市。

  不过,陈俊也承认,选择投资房地产,实际上也是浙商们无奈的选择。

  “现在做什么生意,能像买房这么划算?5年不到翻三番。”陈俊的老乡都这么说,“这两年,也只有房地产保值、增值的潜力最大。做外贸的浙商,基本上很惨,倒闭的倒闭,破产的破产,巨亏的巨亏,生意很难做。炒股吧,就是一串数字上上下下的,很难掌控,总觉得不实在。前几年,炒煤的浙商也不少,现在怎么样?也都赔了。温州一个做鞋的老板,投资小煤窑,出了事故,面临整顿,投资失败。办鞋厂多年攒下的钱,全都搭进去了。”

  投资买房,相对也省心省力,并不用花太多时间精力打理。“只要你看准了,投下去,房买了,扔在那半年一年的再拿出来卖,价格又不一样了。你说说看,现在,这种扔下不用管,过一阵子就能赚上几倍的生意,还有吗?”

  有报道说,现在浙江的民间资本,有10000个亿,其中4800亿元,趴在银行里。

  “浙江人的钱,也不是大风刮来的。”陈俊说,现在,存款利率低,物价上涨快,浙江人本来投资意识就强,但受金融危机影响,好多行业不景气。钱要生钱,哪能捏在手上,总让它在银行里趴着。最保值、最安心的东西,就是房子了。

  “资本就是追本逐利的,哪儿挣钱,就往哪儿流动。浙商投资房地产的热情这么高,也说明了一个问题:目前的投资渠道太狭窄,政府应该好好引导这些民间资本,往什么地方、什么行业上投,而不是像现在这样,任其盲目、随意地流动。”

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