限价缘何成“涨价”

　　新近，一批城市公布了本年度的房价控制目标。多位受访专家指出，本是“控制目标”的限价令竟成为荒唐的“涨价令”，“各地制定目标只有上限，没有下限，这极可能加剧市场上关于房价持续上涨的预期。”

　　本刊记者在关注一些城市出台的房价“控制目标”中发现，今年1月底国务院出台的“新国八条”中就提出，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价格控制目标。但在已出台“控制目标”的地方鲜有以“居民住房支付能力”为参照。

　　另外，各地制定价格控制目标时所采用的基数差异较大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目标以“新建住房”价格为基准，而兰州市、银川市等地则以“新建商品住房”价格为基准。北京大学房地产研究所所长陈国强指出：“以新建住房价格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制房价的绩效就失去了意义。”

　　除了防止做“文字游戏”，还要防止地方“控制目标”成为“数字游戏”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，要警惕一些地方“限制中心城区”新盘上市，甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。“就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”

　　对于这些问题，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，按照国家制定政策的初衷，新建住房价格控制目标的衡量体系是多元的，一些地方政府对政策的理解显然有偏差，也不排除“选择性失明”的可能。

　　“限”出来的“惰政”

　　“不从根本上解决，而是想靠限制性的政策措施，以求达到调控房地产目的，这无异于是懒人施政的表现。”业内人士及专家指出，当前，除了需警惕部分城市房地产再现春季快涨势头，更需谨防“限”出来的调控惰政。

　　本刊记者观察到，近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。福建是一个典型的以二、三线城市居多的省份，近年来，随着大量一线房地产企业的纷纷进场，该省房地产在2010年完成投资1818亿元，跃居全国第二位；商品房销售面积达2748万平方米，房地产的交易总额(含存量房交易)达到2261亿元，创下历史新高。

　　目前，二、三线城市房价高涨难抑，并呈现向一线城市房价迅速看齐的“一线化”发展势头。王阿忠指出，这“一线化”现象揭示出部分二、三线城市房地产存在过度投资的隐患。以福州市为例，近年来由于房地产市场投资持续升温，地价飚升，进而又拉动房价迅猛上涨，房地产过度投资比较明显。

　　在他看来，房地产市场的问题归根结底是土地问题，只要地价不降，房价上涨的势头就很难得到抑制。地价飚升，地方政府仍会有卖地的冲动，开发商也就会铤而走险以强拆等非法手段得到开发地块，这样做还往往容易激化社会矛盾。

　　接受《瞭望》新闻周刊采访时，浙江大学金融系副教授景乃权认为，地方政府对炒房“热钱”宜疏不宜堵，而要做到多疏导，首先就要多检讨造成炒房难遏的根本原因之一，“那就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏，与房地产相关的金融投资产品不足问题。”因此，地方政府及有关部门在改善投资环境的问题上需要更多考虑，创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具，等等。

　　“地方调控房价的工作想有所起色，也绝不能靠等。”目前，中央决定今明两年各建设1000万套、5年内建设3600万套保障房，徐峰认为，地方不能过度寄望于保障房就是“高房价终结者”，保障房和商品住房面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭，“地方政府只有扩大市场的有效供应，必须尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多，而普通商品住宅稀缺局面，加快调整房地产市场结构，加大中小户型供应，科学运用组合调控，才能更有效地遏制房价快速上涨。”

　　在其看来，预防“惰政”关键还是要建立健全问责制。“新国八条”提出，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，有关部门要视情况，根据有关规定对相关责任人进行问责。今年两会的政府工作报告也提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府总负责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

　　“问责不能浮于表面。在接下来的新一轮房价调控中，各地各级部门应制定详细的问责机制。”中国指数研究院副院长陈晟说，只有将“问责制”落实，才能将惰政思维挤出，避免调控措施再次被“架空”。