明码实价能否遏制乱涨价

　　对于商品房明码实价的新规定，各方人士纷纷表达了不同的意见。

　　李嘉对此持看好的态度。“看房多了，对开发商操纵价格的手法也有所耳闻。开发商喜欢搞‘销控’，其目的就是给购房者造成一种供应紧张的错觉，误导购房者。而开发商从中牟取最大的利益。比如，明明有1000套可销售房源，开发商通常是先拿出100套位置和房型比较差的房子出售，甚至雇人排队，制造一开盘就售罄的热销假象。然后再推出200套品质稍好的房子，在‘供不应求’中适时涨价，先前没买到房子的人以为‘机不可失’，就算涨价也会接受，因为‘以后还要涨呢’，所以能买到就算赚了。这样几轮操作下来，开发商赚得盆满钵满，剩下的尾房变身‘二手房’加价销售。”李嘉说。

　　“现在有了这样的规定，开发商如果要涨价，起码从手续上就比较繁琐，也难以获得审批。”李嘉分析说。

　　“我认为这项规定还是能起到抑制开发商哄抬房价的作用，因为之前开发商在报价时，往往会报一个最低价或是平均价，很多开发商做广告的时候也常常用‘多少钱每平方米起’的说法，在销售情况好的时候，开发商往往就会往上抬价格。现在要求标明一套一个价，标明以后如果想再抬价，需要申请。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波向《法制日报》记者分析说。

　　楼建波认为，这一规定可以更好地促进住房价格的市场化。“发改委要求开发商在申请许可的时候就一套房一标价。之前开发商报均价，其中有很多猫腻可以做，比如将几套房子卖给关系户，就可以把房子的均价拉得很低，但是现在明码标价后，每个购房者都可以看到每套房子的售价，开发商就不可能把每套房子的价格拉得很开。”楼建波说。

　　但中国人民大学法学院教授、中国消费者协会副会长刘俊海却对此并不看好。

　　“我认为光凭这一项措施很难起到抑制房价的作用，解决房价的问题还是需要桥归桥、路归路，政府部门应该把保障性住房建设抓好抓紧，把土地出让金的问题管理好。如果只管商品房的售价而不管土地的价格，房价是控制不下来的。一房一价不是抑制开放商抬价的治本之策，效果甚微。一房一价的规定，只是让消费者更加明白一套房子卖多少钱，而不能对房价、对消费者的购买产生什么影响。”刘俊海说。

　　关于商品房明码实价的许多疑问目前还找不到确切答案，但是回顾历史可以发现，与明码实价极为类似的“一房一价”政策曾陆续在各地执行，但总体效果并不乐观。

　　去年4月，住建部就下发通知，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，而且不能随意涨价。此外，有些地方政府也按照住建部的要求实施“一房一价”措施，如上海规定确定销售价格之后，如果需要上浮价格，需重新申报备案；南京则规定“3个月内不准涨价”。

　　保利地产工作人员认为，类似的规定过去也曾经出现过，目前绝大部分开发商尤其是大型开发商在成本公开和价格机制方面已经做得比较规范，成本也很公开，因此，这一规定对于房地产市场的影响，“没有人们想象得那么大”。

　　商品房定价背后存垄断利益

　　对于保利地产的工作人员所言，大型开发商的成本和价格已经比较“公开规范”，不少购房者却认为，现有的商品房价格在很多时候依然是“一本糊涂账”。

　　以李雪森所举报的楼盘为例，2008年开盘时的价格是每平方米9000多元，到2010年4月，最贵的一栋楼已经涨到了每平方米36000元。

　　《法制日报》记者走访了解到，这样的项目在北京还有不少。如被媒体公开披露的某房地产公司2004年在朝阳区东风乡取得的4个项目，平均楼面价为每平方米262元，而2009年9月，这一楼盘的销售均价为每平方米32000元，到2010年则突破了每平方米40000元。业内人士保守估计，该地块多赚了超过200亿元。

　　“土地成本没有增加，钢材水泥的成本也没有较大的涨幅，房价却在短期内迅速增长，让人难以理解这是正常合理的经营行为。因此，我个人对商品房明码实价的规定不是很看好，因为以往类似的规定很多，但具体实施中有很多问题，能否真正见效还有待观察。”李雪森说。

　　“有时候对于房地产出台这样那样的规定，并不能确保有明确的效果，还是应该尽可能上升到法律层面，这样效果会好一些。终结房地产暴利时代，最终要靠法律的力量。”李雪森说，不过，他对法律层面的落实问题也有些“信心不足”。

　　“二次房改”的发起者李明告诉记者，房地产行业存在暴利是毋庸置疑的，而且催生了一些利益集团，使得对于相关法律的立法进程举步维艰。

　　刘俊海认为，房地产市场的区域垄断让地方政府与开发商成为了利益共同体。区域垄断是指，常常有很大的区域性地块被地方政府卖给同一家开发商，从而形成“垄断性开发”。

　　“房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，同时还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，他有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价。在这样的情况下，政府部门打压房价动力不足、阻力很大。”刘俊海说。