核心提示

　　高楼价已经成为困扰香港市民和政府的一件大事。在最新的施政报告中，香港政府对此作出回应：重启居屋计划、保障公屋供应、加快放出土地。这些政策的推出，对炽热的香港房地产市场有何影响？

　　10月12日，香港特别行政区行政长官曾荫权向立法会作2011—2012年度施政报告。报告中最受人关注之处，当属宣布复建居屋，这让不少中低收入家庭重燃一度熄灭的置业希望。

　　居屋“死而复生”

　　4年供应17000套，月收入在3万港币以下的“夹心层”家庭将受益

　　香港的政府资助房屋大致有两种，一种称为“公屋”，由政府租给合资格者，类似于内地的“廉租房”，一般三口之家的月收入需在16000港币以下，对总资产净值也有限制；一种称为“居屋”，政府兴建后以低于市价的价格售予合资格者，类似于内地的“经济适用房”。

　　近年来，香港楼价高企，家庭收入没有低到能申请公屋，又高不到负担得起商品住宅的“夹心层”家庭，受冲击最大。

　　回应中低收入家庭的置业诉求，曾荫权在施政报告中推出复建居屋计划。新计划的对象，是每月收入介于16000至3万港币，主要属首次置业的家庭。

　　曾荫权介绍，政府已物色到土地，规划目标是从2016年起的4年，总共提供超过17000个单位。第一年可供应2500个，随着土地供应增加，每年以5000个为规划目标。为了保持灵活性，每年实际兴建和推出的单位，将视当时的市场需求而定。

　　据介绍，首批居屋单位可于2014或2015年开售。新居屋计划提出，居屋单位的面积将为400—500平方英尺(1平方英尺约为0.093平方米)。居屋售价与合资格家庭的供楼能力挂钩。一栋400—500平方英尺的房子，售价估计在150万—200万港币，平均1平方米约为4.3万港币。月收入2万—3万的家庭能够负担得起。

　　除了复建居屋，曾荫权还表示，要确保每年兴建15000个公屋单位，并通过开发新土地，增加公屋密度和地积比等方法保障供应。

　　在增加私人住宅土地供应方面，政府订立了在未来10年，平均每年可兴建约2万个私人住宅单位的土地供应目标。

　　5000个居屋、15000个公屋、2万个私人住宅，加在一起，施政报告提出的每年房屋供应规划将达到4万个单位。

　　香港市民“上车难”

　　今年8月，整体楼价比去年同期上升18%，超过香港历史最高水平

　　香港市民把第一次置业形象地称为“上车”。过去一两年，香港住宅供应量偏少，但流动资金充裕，利率又长期处于超低水平，导致楼市过热，即使中等收入人士也开始面临“上车难”。

　　今年8月，香港整体楼价比去年同期上升18%，第二季度的供款/收入比为47%，显示市民置业压力和风险都在增加。

　　香港是一个自由市场，对世界各地的投资者来者不拒，没有“限购”措施。而投资者对高价私人物业需求旺盛，所以开发商越来越多倾向于推出针对高购买力人群的豪宅，中低价和中小型住宅供应量大大减少，进一步影响了首次置业家庭的购买能力。

　　楼市复苏、楼价上升后，政府前几年卖地少，私人房屋供应也少，也是导致楼价攀升的重要原因。

　　楼价不断攀升，突破了1997年历史最高点，复建居屋的呼声越来越高。

　　其实，政府资助房屋在满足居民居住需求上一直占有重要地位。香港目前有260万个住宅单位，在约235万个住户中，73万户住在公屋，38万户住在政府资助置业的房屋，也就是说，有接近一半的住户正接受政府提供的房屋资助。

　　香港政府以前就设有“居者有其屋”计划资助市民置业。但是，上世纪90年代后期，香港先后受到金融风暴和网络股泡沫破灭的打击，加上持续的通缩，楼市整体一度下调超过60%，不少贷款购买的房子成为“负资产”。所以，在2002年，政府检讨房屋政策，决定逐步退出房地产市场，随后停止兴建居屋和其他资助置业计划。

　　转售限制严格

　　购入5年内限定转售对象，5年后要补交资助款

　　对于购买居屋的市民，政府有严格的资格要求，而且一旦购入，转售也要受到诸多限制。

　　新居屋计划下，合资格的业主在购入单位后的5年内出售单位，只能售予公屋租户、长者租金津贴计划受助人等所谓“绿表人士”或负责建设政府资助房屋的机构房委会；购入5年后可自由出售，但要缴付补价。

　　鉴于居屋市场转售并不活跃，在计算补价方面，房委会会将购入房屋时的资助额视为对业主的贷款，并不会随物业市场的升值而调整。也就是说，补交的金额是购买当时市场价与实际购买价之间的差额。具体的执行细节，将由房委会制定。

　　曾荫权说，当私人住宅物业市场再次能够提供合理价格及数量的中小型单位时，政府会调节兴建以及资助单位的数目，甚至停止兴建以及出售单位。

　　各界热议复建居屋计划

　　多数人认为有助于解决当前困扰中低收入者的住房问题

　　复建居屋计划一出，即在社会各界引起热议。多数人都对计划持欢迎态度，认为有助于解决当前困扰中低收入者的住房问题。

　　香港市民严小姐是一家饮料公司的销售员，和丈夫两人的月收入2万多元。听说政府重启居屋计划，她认为置业有望，但忧虑供应量太少，排队时间过长，也认为售价与市场价相比优惠幅度不够大。

　　当地开发商长江实业公司执行董事赵国雄认为，新居屋计划主要照顾每月总收入3万港币以下的家庭，加上分阶段推出，对私人楼宇市场影响不大。措施能让更多市民拥有自己居所，对社会稳定有帮助。

　　香港理工大学建筑及房地产学系教授黄君华长期专注于“市民负担能力范围的房屋”研究。他认为，政府复建居屋的方向是正确的。居屋是一个很好的解决中低收入家庭安居乐业问题的政策。