案例

　　“以房养老”纠纷不断

　　年近9旬的林老太经人介绍，获知位于上海闵行区的一家老年公寓设施不错，便萌生了入住养老之意。2010年12月30日，她在朋友的帮助下，办妥了入住的一系列手续。今年2月1日，老年公寓还与林老太签订了一份《老年公寓实施“以房养老”试行办法协议书》，协议约定林老太自愿履行老年公寓“以房养老”试行办法的义务，将其现有房屋转让。房屋作价形成的价值金额，由老年公寓为林老太养老送终，不足部分由老年公寓承担，多余部分则用于养老机构的发展，任何个人不得挪用。同时约定，林老太将自己所有的一套55.7平方米房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元。

　　通过房地产经纪有限公司居间，今年3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的产权。但老年公寓未向林老太支付房屋房款，林老太也未按约交付房屋。之后，林老太的儿子获知上述事情之后，坚持让林老太搬离了老年公寓。

　　林老太认为，自己已经88岁，又不识字，她说在老年公寓签署的文件原以为是养老手续，并没有人告知她是“以房养老”，她也未收到过任何房款。显然，签下的“以房养老协议”和“房屋买卖合同”属于重大误解，且认为合同内容显失公正。据此，林老太请求法院撤销“以房养老协议”和“房屋买卖合同”，并判令老年公寓协助将房产恢复登记至自己的名下。但是，老年公寓不同意，希望法院予以驳回。

　　官司打到上海闵行区法院，日前法院作出判决，确认该房屋交易存在重大误解和显失公平，遂作出双方签订的《以房养老协议书》及《上海市房地产买卖合同》予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下的一审判决。

　　无独有偶，家住上海徐汇区的訾老先生也因“以房养老”卷入了另一起官司。訾老先生今年80多岁，决定将自己居住的房子出售，再租房生活，房租用所得的购房款来支付，以此改善生活，颐养天年。经过协商，老人将房子卖给了一位姓杭的先生。双方在签订房屋买卖合同前，曾达成口头协议，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，只不过每月支付租金给杭先生，允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天，双方办理了产权转移登记手续，权利人变更为杭先生。可是不久后，杭先生将訾老先生诉至法院，要求其搬离并交付住房。

　　上海徐汇区法院审理认为，该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定，又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题，其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此，法院判决，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

　　现状

　　“以房养老”无奈搁浅

　　上海闵行区法院的法官说，目前上海乃至全国人口老龄化问题越来越突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题，而类似“以房养老”的养老保障模式无疑可以丰富社会保障体系。

　　闵行区法院在处理类似的案件时发现，目前对于“以房养老”运行模式，还处于探索尝试阶段，尚无相关制度予以规范，因此，及时将其纳入良性有序的发展轨道显得尤为重要。对此，法官建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度，以使这一有益老年人颐养天年的新办法得到推广，并在推广的过程中有法可依，有据可循，以实现公力指导、协调与监管下的养老服务。

　　其实，不仅仅是法律法规与制度的缺位，“以房养老”模式在实际运作中，虽然已经倡导、研讨、试点了多年，至今在其它城市，无论北京还是上海，都处于“雷声大、雨点小”的情形之下。比如，2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”的模式，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；另一种即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。但在试点中职能部门发现，真正符合条件的申请人很少，上海市就不得不在两年前停办了这项业务。

　　有关专家表示，要使“以房养老”得以实现，需要满足3个条件。首先，拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要;经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。

　　而另有业内人士称，解决“以房养老”的难题何止3个，他认为有6个障碍需要得到解决。