障碍五：70年产权特殊国情

　　其实，我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。

　　“房屋随它的主人一起就墓”，这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然，它还不完全准确，因为据统计，我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》)，如果再扣除建房时间，事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话，等于人还没“走”，房屋早已就墓。

　　按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。因为，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。

　　障碍六：“以房养老”适用人群小

　　据业内人士介绍，上海市公积金管理中心试水“以房自助养老”模式，结果全市报名者没超过10人。上海市公积金管理中心工作人员说，“以房自助养老”是针对65岁以上老人的，将老人的自有产权房与公积金管理中心进行买卖交易。老人可以一次性收取房款，再由公积金管理中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金总额与房屋的评估市价等同并一次性付清。如果租期届满老人还健在，则续租的租金全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。然而，即使这样一个最保守的设计，仍是应者寥寥。分析原因，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但是即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况，这让许多老人心理难于接受。

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　　老外如何“以房养老”

　　●美国 虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租。

　　除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式：一.联邦政府保险的倒按揭贷款，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型。二.由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三.专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益，但放贷机构要求保留住房资产的25%至30%作为偿还贷款的保证，有利于住户对住房增值部分的收益。

　　●加拿大 超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

　　●新加坡 60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。相对于美国模式，这种模式风险较小。（通讯员 罗雨菱 宋吉河 文/摄）