烫手山芋谁接盘央企退出房地产说时容易做时难-时政新闻

烫手山芋谁接盘央企退出房地产说时容易做时难

2010年04月12日 07:22:54 浙江在线新闻网站

　　据新华社报道，在国资委要求非房地产主业中央企业15个工作日内上交退出方案后，78家非房地产主业央企均已如期向国资委上报了退出方案。但是截至目前，退出方案还未公开，具体内容不得而知。此外，退出方案上交之后是否就会采取具体措施也尚存疑问。

　　房价居高不下，央企炒出的地王频频出现，在这样的背景下，这个被业内人士称作“央企自律第一枪”的“清退令”事件，能否真正遏制住央企拿地的冲动，房地产格局是否就此开始改写，高房价能否被遏制，都成为公众最为关注的焦点。

　　《经济参考报》记者采访多位专家，一个普遍的观点是，央企退出房地产，说时容易做时难，这一政策调控的效果短期内恐难显现。78家央企退出房地产，或许可以将其解读为一个房地产业向市场化方向努力的开始。

　　看点

　　央企内部很重视退出方案已上交

　　78家央企退出房地产的事情终于有了进展。据新华社8日报道，在国资委要求非房地产主业中央企业15个工作日内上交退出方案后，78家非房地产主业央企均已如期向国资委上报了退出方案。据国资委一位官员透露，央企对退出问题十分重视，召开了多次会议，对如何退出房地产业务进行了认真研究。“78家央企100%都上报了方案。在退出问题上态度都非常坚决。”

　　此前的3月18日，国资委表示除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业，在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业务。“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。”

　　《经济参考报》记者初步统计了各大产权交易中心网站，截至4月11日，78家央企中目前在产权交易所挂牌转让资产的仅有4家。3月18日，中国航天科工集团公司下属企业北京金冠信邦置业有限公司将持有的北京金中都置业有限公司80%股权予以挂牌。3月19日，中国核工业集团公司下属企业核工业第二研究设计院将所持有的北京新润房地产开发有限公司8%股权挂牌。3月25日，中国轻工集团公司下属企业中国轻工业对外经济技术合作公司将所持有的中轻联合公司100%股权挂牌。3月29日，招商局集团有限公司将下属的深圳市蛇口大众投资有限公司所持有的北京恒世华融房地产开发有限公司8%股权挂牌。

　　“退出通道有很多种，挂牌转让只是其中之一，是他们愿意公开的部分。其它方式还包括可以通过企业之间的私下协议来实现转让。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时表示。

　　陈国强说，公布方案和采取实际举措是不同的概念。他们可以先向国资委报告包含退出方式、退出期限和步骤的具体方案，但是并不意味着15天内就要采取很实际的措施。比如一些在建项目，可能就不通过产权交易所挂牌，也许在三五年或者更长时间才能逐步退出。所以，这也是一个很复杂的问题。

　　“在我看来，这至少是央企在自律方面打响了第一枪。”房地产界知名人士财经评论者杜猛博士在接受《经济参考报》记者采访时说，78家央企退出房地产业务是件好事，要给予肯定。各个部类央企都有其自身的使命和任务，承担着经济结构调整的责任，如果央企“不务正业”，不仅仅对地价、房价虚高产生推波助澜的作用，更严重的是将对我国产业结构调整带来负面影响。

　　难点

　　说时容易做时难烫手山芋谁接盘

　　业内人士普遍认为，关注78家央企退出房地产业务，不仅是关注进程，关键还要看其究竟以什么样的标准退出，不能表面退出，继而变相参与。

　　杜猛认为，退出的方案应披露参与房地产业务的深度、收入等具体内容。此外，现在的退出仅仅是不再买地，这种所谓的“退出”是退出房地产一级土地开发招拍挂环节，这只是退出了房地产领域的一个环节，我们很难将其称之为退出房地产市场。而真正的退出，不仅要求不再设立房地产公司、已有的要撤销，房地产板块要么转让要么注销，而且要求不能间接参股任何房地产企业。

　　“退出的具体方式是一个很实际的操作问题。”陈国强也指出，央企退出有可能是做表面文章，到底是不是很实际地切割，资产如何转让和以什么价格转让，还涉及资产的分配、人员分流以及谁来接盘，资产评估是否合理，是不是造成国有资产流失等等一系列问题。这都是比较复杂的和有难度的。它一方面需要时间，另一方面也需要相应的程序。同时还涉及很多利益的调整，比想象要复杂。

　　陈国强说，此前，国资委也曾经对相关企业提出过类似要求：要把房地产业务相关资产剥离出来，整合到相关的16家企业中，但最后不了了之。这一轮是否面临同样的结局，这样的可能性也是存在，所以不能对国资委这个表态报太高预期，能否真正退出最终还要看国资委的决心和企业的态度。

　　还有业内人士大胆猜测，由于这些方案的不可操作性，最终国资委在汇总之后，很可能要求企业再次修改，再次提交。如此一来，花费的时间会相当长。这或许是当前很多谋求在地产业发展的央企三级子公司愿意看到的。

　　此外因退出引发的难题还有很多，比如已经拿到地的78家央企在退出过程中是否会因转让土地而引发新一轮“炒地”？在退出过程中，是否有人接盘也是一个备受关注的问题。有业内人士指出，央企项目很有可能是一块“烫手的山芋”。比如央企手中的地王可能就没人愿意接手，到时候可能会“搬起石头砸自己的脚”，要么折价转让，要么自己承担风险。

　　据了解，在制定退出方案的同时，部分央企已经开始广泛接洽同行企业，推介需要退出的房地产项目。不过，也有企业对央企退出项目的资质和进展表示担忧。

　　“最近好几家需要退出房地产业务的央企找到我们，希望能够转让项目。但目前为止，还没有看到合作的可能性。”某大型民营投资集团内部高层表示。央企推介项目可能并不如市场想象般顺利，其中一个原因是很多央企的项目是“地王”项目，拿地成本很高，转让价格也相应较高。另外，部分央企地块有不少历史遗留问题，比如动拆迁进展较慢等。这些因素都令潜在买家心存疑虑。

　　对于所谓的历史遗留问题，中国建筑一位高层解释说，因为之前很多项目是央企和地方政府的合作项目，央企承担了不少地方政府应该承担的责任，比如旧区改造和成片开发等，这就会出现更多动拆迁问题。另外一种情况是，很多央企本身就是一个小社会，部分房地产项目其实是在自己的土地上建的各种企业或职工用，这些在转让处理中都出现问题。

　　观点

　　国资应该渐退出转向建设保障房

　　房价居高不下，央企炒出的地王频频出现，在这样的背景下，这个被业内人士称作“央企自律第一枪”的“清退令”事件，能否真正遏制住央企拿地的冲动，房地产格局是否就此开始改写，高房价能否被遏制，都成为公众最为关注的焦点。

　　国资委人士表示，78家房地产企业的退出对房价不会有影响。数据显示，整个央企地产销售业务占房地产市场的比例为5%，而退出的78家地产业务占整个房地产市场份额的1%都不到。2008年，78家不以房地产为主业的中央企业下属三级以上房地产子企业共227家。房地产业务规模小且分散，是这78家中央企业所存在的共性问题之一，这就决定了退出房地产对一些大块头的央企并没有太多影响。

　　陈国强就此分析指出，虽然以上数据未必精确，但是可以确定是允许经营房地产的16家央企，在房地产领域介入很深，市场地位也很高。因此，占有支配地位的这16家不退出，仅仅是78家退出，对国有资本在房地产领域的整体分布没有大的改观。此外，78家央企的退出，对另外16家来说，可能是一个继续做大的机会，掌握更多房地产资源。

　　另外，国资委只管辖了央企里的一部分，其他如保监会、银监会等金融类央企，以及其他部委所属的中央企业，还有数量庞大的地方国企。“我们聚焦这78家央企，可能反而忽视了更多国企背景的地产企业。”陈国强提醒说：“78家央企退出房地产只是一个开始。我们还需要继续关注，他们的退出是否带来正面的效应，还需要关注78家之外的国有企业是否还会采取相应的行动。”

　　“不仅这78家，所有央企都应该从房地产市场中退出。”浩华不动产机构董事局主席李淳朴在接受《经济参考报》记者采访时说，央企有其自身的定位，本来就应该固守关系国计民生的重点行业，而不应该借助政府行政资源和国家资本在房地产市场形成独大局面，与民争利。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，主业不是房地产的央企应限拿新地，主业是房地产的央企，目前数量过多，应进一步缩减。此外，就目前来看，保障性住房主要是地方政府在做，央企和国企还没有发挥应有的作用，一部分国资企业应调整为主要配合政府从事保障性住房的投资建设，其余不能发挥作用的国企应该逐渐退出房地产业历史舞台。

　　业内人士认为，78家央企退出房地产，可能更应该解读为一个房地产业格局开始趋向市场化的开始。今后央企盲目拿地的冲动应该会有所减少。此外，从长期来看，国家在宏观政策面应不会再鼓励央企进入房地产市场，相关主管部门应会继续出台一系列政策约束央企、国企的非理性行为。

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