19日(星期一)，在房地产和金融的双重拖累下，沪指跌破3000点大关，大跌150点，阴线报收。地产股对大盘的打压力度显而易见，两市呈单边下跌格局。(中国新闻网4月20日)

　　人们把A股黑色星期一都归结到楼市调控重拳的密集出台上。14日国务院常务会议在分析一季度经济形势时指出，要坚决遏制住房价格过快上涨。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

　　15日，国务院召开常务会议研究和部署遏制部分城市房价过快上涨的措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加强保障性住房安居工程建设、加强市场监管等四条措施(简称“新国四条”)。16日，中国银监会下发通知要求各商业银行严格执行新的房贷规定。17日，国务院印发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。18日，媒体传重庆高档房特别消费税获中央批准，国家税务部门正在抓紧制定《住房消费税暂行条例》。19日，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求预售楼盘须公布每套房价格。

　　这轮楼市调控措施可谓击中投资投机软肋：90平方米以上住房首付款比例不低于30%；保障性住房供地不低于70%；第二套以上住房首付款比例不低于50%；房价上涨过快的地区，暂停第三套住房贷款；对囤地、炒地等开发商停止贷款，停止再融资、新股发行，停止资产重组……这轮楼市新政一拳比一拳重。

　　但必须清醒地认识到，楼市新政绝不会一帆风顺。这么大的调控力度，将会伤及从房地产中获得多年巨大利益、已结成同盟的特殊利益集团。他们绝不会甘心并眼睁睁看着既得利益被夺走，一定会使出浑身解数抵制甚至反扑楼市新政。

　　最可能、最狠的招数是拿楼市调控影响经济发展、影响GDP增长来说事，并以此要挟中央。楼市新政狠招、重拳迭出，旨在使畸高房价、离谱地价回归理性，这肯定会影响到一些倚重于房地产的城市的GDP增长。此前，一开发商就大放狂言，称房地产滑坡、低迷，总理会不干。相信以此为借口反对楼市新政的声音，很快就会通过开发商或专家的口传递出。

　　楼市新政对股市的影响也可能会成为特殊利益集团绞杀楼市新政的另一个说辞。19日股市暴跌，除了国际股市大幅下挫的影响外，市场都认为是楼市重拳出击的原因。这，不排除特殊利益集团密谋通过A股市场的暴跌向楼市新政示威、要挟、绑架的因素。

　　一些地方政府也可能会借助新国十条中关于“遏制部分城市房价过快上涨”的说法，大做文章。一是认为，本省本市不在“部分城市”范围内，二是把“过快上涨”解读为不是不让上涨，更不是让房价下跌。

　　此外，商业银行出于利益原因也可能消极对待中央楼市新政。15日公布国务院召开常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的措施的消息后，16日中国银监会就要求各商业银行严格按照新政信贷政策执行，但直到19日，大部分商业银行的基层行仍未接到总行执行新房贷政策的通知。

　　新国十条首次把“建立考核问责机制”放在五项措施的第一项，十条的第二条。这表明了中央对执行新政不力的地方政府和相关部门包括商业银行进行问责的决心。希望这次楼市新政无论遇到多大阻力，都能坚定不移，“投鼠”不再“忌器”。

　　住建部新规直指房企捂盘惜售未开盘项目限期售

　　住房和城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地强化房地产市场监管。业内人士认为，通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制，但有一些细节仍有待完善。

　　新规解读

　　→未获预售许可商品房不得排号

　　今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，根据他们的统计，北京目前有95%的楼盘都有开盘前排号的现象，人为造成很多楼盘抢购的假象。有些开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格。

　　新规出台后，各种排号或是变相排号被取消，将直接减少开发商人为捂盘或是相机涨价的空间。

　　→预售许可最低规模不小于“栋”

　　商品住房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　浩华置业集团董事长张建新告诉记者，以栋为单位的预售要求，将使一些开发商提前售出户型、朝向不理想的商品房，逐次抬价后再放出优质房源的销售策略难以持续。而且以栋为单位也将明显增加在售房源的数量，减少开发商单个项目的总销售时间，有利于增加供应，减少开发商涨价的机会。

　　→认购后不得擅改购房者姓名

　　商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

　　张大伟表示，在一手房买卖过程中，从认购协议签订到实际拿到房产证一般需要一年以上的时间，很多炒房客利用这段时间炒卖期房。一旦实行购房实名制，炒房者就只能在拿到房屋产权证之后才能更改过户，那么一手房交易就变成二手房交易，炒房者要缴纳更多税费，将使得炒房者炒卖期房的可能大大减少。

　　→未开盘项目

　　要责成限期销售

　　房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　张大伟表示，据统计显示，北京原本预计4月开盘近50个项目，但因为新政策的影响，最近仅开盘了17个。“很多开发商为了避免出现开盘冷清的现象，都选择了观望，这一政策的执行将使因开发商惜售造成的房源紧张将得到很大的缓解。”

　　→严查人为制造

　　房源紧张的开发商

　　严肃查处故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为。

　　由于大部分开发商的资金目前尚属充裕，为了既不违反政策又能捂盘观望，很多都选择了“提价捂盘”的方式。张大伟表示，此项要求在国11条后再次提及，虽然实际效果需要看落实情况，但其严格的力度必然超过以往。

　　广州市场

　　住建部新规对广州影响比较小

　　住建部新规要求未取得预售许可的商品住房项目，不得收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。记者采访发现，广州这种情况并不太严重。而新规中有一些规定此前已经在“粤四条”中提出。

　　没预售证收定金现象少

　　中原地产营业经理梁宏锦对记者表示，广州开发商在没有拿到预售证就收取定金等费用的较少。“我们没有碰到这种情况。”广州地产专家韩世同也表示，收取诚意金、定金等在广州确实有，但没取得预售证就以认购等方式收取费用的不是太多。

　　分析人士认为，政策能否取得效果还要看地方政府的执行力。韩世同认为，住建部的政策基本上和之前的说法差不多，“现在关键问题是开发商在拿到预售证到真正发售这段时间来收取各种费用是不是违规。”

　　有些细节尚未明确

　　住建部表示，取得预售许可的商品住房项目应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。对此，韩世同认为，在10天内开发商完全有能力制造出自己要想的局面，“比如诚意金登记，开发商只推200套房，登记人数超过500人，那就会根据情况调高房价。这段时间里是不是违规，通知没有明确。”

　　链接

　　“粤四条”已提出“一套房一标价”

　　今年2月，广东省出台针对楼市的“粤四条”。“粤四条”明确规定，各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

　　新闻链接

　　银监会强调

　　严格限制炒房投机

　　昨日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报会议。银监会主席刘明康在会议上强调，要积极贯彻国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；认真落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。(金霁)

　　一季度

　　个人房贷增超五成

　　央行昨日公布了一季度金融机构贷款投向统计报告。根据统计，一季度房地产贷款继续增长。

　　主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。中信证券分析师杨青丽对记者表示，在未来房地产贷款增速会跟随成交量出现对应的变化，“肯定会降温。”(据广州日报)