新拆迁条例，难在哪？

　　《中国经济周刊》记者 张伟|北京报道

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）公布至今，已过半年。新拆迁条例何时出台，还是个未知数。各地不时发生的强拆事件强化着公众的担忧：新拆迁条例是否难产，会否“胎死腹中”？

　　新拆迁条例出台，难在哪里？

　　原“拆迁条例”为何屡受攻击

　　“恶法”、“违宪”、“地方政府过度逐利的保护伞”。现行的《城市房屋拆迁管理条例》（下称《拆迁条例》）广受诟病，有人甚至公开称之为“天怒人怨”。

　　“《拆迁条例》之所以经常受到攻击，主要是因为，它的出台主要是为地方政府的拆迁提供一个依据。”一位业内权威人士告诉《中国经济周刊》。

　　1991年，国务院出台《城市房屋拆迁管理条例》。当时，城镇住房制度改革已取得了重大突破和实质性进展，进入了全面推进和综合配套改革的阶段。“当时对于地方政府来说，出现了新的问题：以前拆迁、改造，基本上面对的是单位，是公房，大家一起开个会，发个文件就可以了。1991年前后，随着房改的实施，被拆迁区域中，越来越多的私有住房出现，地方政府应该怎么拆？被拆迁对象应该怎么安置？地方政府需要依据。于是，《拆迁条例》应运而生。”

　　之后，随着社会经济的发展，城市化的深入进行，拆迁越来越多，新情况不断出现，比如住房商品化、房地产市场的形成等等，原有的《拆迁条例》已不能适应社会的发展，于是2001年新版的《城市房屋拆迁管理条例》出台。

　　该业内权威人士认为，尽管2001版《拆迁条例》与1991版相比，进行了进一步的改善，如改“作价补偿”为按照房屋的区位、用途等市场估价给予被拆迁人货币补偿等，但实际上只是起到了“政府拆迁的依据”的作用，对被拆迁人考虑过少。

　　2001版《拆迁条例》总则第一条为：为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

　　该业内权威人士认为，重点是“保障建设项目顺利进行”。“当时的背景是我国经济发展加快，各地无不大搞规划建设，架桥铺路、招商引资，兴建项目，而拆迁成为许多地方发展经济要做的第一件事，是所有宏伟蓝图得以实施的前提。”

　　在“维护拆迁当事人的合法权益”上，对被拆迁人的权益考虑较少。“所谓拆迁，其实分两步：征收和拆迁。因为，居民房屋下面是国家的土地。要拆迁，首先是政府征收土地，并对居民进行补偿、安置；然后，开发商也好，相关方也好，进入、拆迁、重建。在征收土地环节，当事人只有政府和被拆迁的居民。而2001版《拆迁条例》，实际上两步并成了一步走，将本应在征收环节，由政府负责的补偿、安置内容，交给了拆迁环节，于是出现了第三方，即拆迁人。其实就是开发商。”

　　2001版《拆迁条例》规定，拆迁人依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿、安置；房屋拆迁管理部门和拆迁人应及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。“有关拆迁的事宜中，最重要也是最复杂、最难办的，就是补偿、安置。逐利的开发商能办好吗？”该业内人士表示，引入拆迁人，在许多地方的实际操作中，效果很明显：开发商的积极性得到极大鼓励，建设项目基本上能够“迅速、顺利进行”，但这种“快刀斩乱麻”式的拆迁办法，受益者主要是地方政府。“被拆迁人几乎没有选择的余地。补偿标准太低，补偿方式太少，拆迁方法不当。比如补偿方式，虽然有货币补偿和房屋产权调换两种，但被拆迁人基本上没有自主选择的可能。”

　　要不要保留“强制拆迁”争议最大

　　今年6月，中央电视台《新闻1+1》栏目报道了一家位于北京闹市区的钉子户。

　　位于北京三四环之间的曙光西路上，几间破旧的平房占据着马路整整3年，因房屋未拆，新修的市政干道，在此处被迫瘦身：双向八车道的马路在这里只剩下两条车道。这片房屋就像一个孤岛，矗立在十字路口。对于2003年朝阳区太阳宫乡提出的45万元补偿，户主无法接受。在接受央视采访时，户主表示，要按现在的市价算。该区域目前的房价在每平米3万元左右，按户主的算法，这几间平房的补偿在600万元左右。

　　看了这则报道，北方某市负责城建的刘书记十分感慨。“到底是首都，换个地方，估计早就强拆了。”

　　对于新拆迁条例，刘书记表示，自己最关心的有两条：强制拆迁是否保留；公共利益如何界定。“城市发展，拆迁无法避免。强制拆迁要不要保留？如果不保留，政府的执行力如何确保？就像北京这则新闻，公路都修到家门口了，住户拒绝搬迁，这时候怎么办？是公路改道还是住户搬迁？如果保留，在什么程度上适用？是先拆后补还是先补后拆？”?

　　《征求意见稿》规定，为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。

　　“《征求意见稿》对公共利益的界定只有笼统的7条，但对于地方政府来说，这肯定不够。比如，条例规定，‘国家机关办公用房建设的需要’属于公共利益的需要，但我个人认为，一家大企业落户地方，它的厂房用地不一定比有些机关盖新的办公楼所产生的公共利益小。但老百姓不一定这么认为。”刘书记说。

　　华远地产股份有限公司董事长任志强则直接表示：根本就没有非公共利益的拆迁行为。

　　“不能说《拆迁条例》是一部‘恶法’。它的出台、内容的修改和我国经济社会发展密切相关，并随之进行完善。1991年，2001年，现在，又一个10年即将过去，《拆迁条例》的完善势在必行，如何在新的形势下，在城市化加快进行和保护百姓合法权益中间找到平衡点，至为关键。这一次修改，应该会改变它20年来作为‘政府拆迁依据’的主要属性。”上述业内权威人士表示。

　　《征求意见稿》关键词

　　“搬迁”

　　从标题到内容，“拆迁”二字消失，取而代之的是“搬迁”。

　　“公共利益”

　　本条例适用于，因公共利益需要而进行的国有土地上的房屋征收与补偿活动。有人认为，目前70%-80%的拆迁属于商业拆迁。

　　“90%”

　　因危旧房改造需要征收房屋，未达到90%被征收人同意，县级以上地方人民政府不得作出房屋征收决定。?

　　两个“三分之二”

　　因危旧房改造需要征收房屋，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

　　危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。

　　各方观点

　　某地官员：拆迁是利益的争夺

　　拆迁有一个特点，99户签署了协议，1户没有签署，就无法实现交地。1户人家足以绑架99户人家的利益，所谓“坚持就是胜利”就是这个道理。法律规则如果在经济上没有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《征求意见稿》太注重个体的权利，而忽视了集体的权利。从法理上看，《征求意见稿》很“美”：尊重权利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此实施，估计整个拆迁都得停止。没有拆迁，有中国近10年快速的城镇化吗？有我们居住的现代化小区吗？我处理过很多的拆迁难题，目前为止没有发现拆迁过后导致生活困难的；而拆迁过程中的各种表演，无非是利益的争夺而已，与法学家所说的“权利、自由”恐怕关系不大。

　　华远地产股份有限公司董事长 任志强：折迁都是为公共利益

　　现在有一个重大的概念错误，就是在拆迁中划分公共利益与商业利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，实现城市规划是公共利益，商业服务是公共利益，解决就业是公共利益，提供税收是公共利益，危房改造是公共利益……因此，没有非公共利益的拆迁行为。立法中不应再分歧，否则又是废物法律。

　　北大法学院教授 姜明安：新拆迁条例陷入“两难”

　　事实上，新拆迁条例陷入了两难境地。一方面，《征求意见稿》中的一个“90%”和两个“三分之二”对拆迁限制很严。因此，新拆迁条例很难按《征求意见稿》公布。另一方面，当前，拆迁中的暴力问题、群体事件屡有发生，国务院、国土部先后发文以缓和矛盾。但要从根本上解决问题，还得靠法制建设，这就要求新拆迁条例尽快出台。我认为，新拆迁条例完全按《征求意见稿》出台的可能性较小。一种方案是打乱《征求意见稿》，对规定严格的部分进行修改、缓和；一种方案是不出台条例，直接立法，统筹考虑城市、农村的征地拆迁工作。

　　财经评论员 叶檀：

　　土地溢价高导致新拆迁条例难出台

　　强拆屡禁不止，新拆迁条例难以出台，都是因为土地溢价实在太高，对于既得利益者的诱惑无可抵挡，土地财政、附着在土地财政上的新投资规划与部门、个人利益，与土地密切相关。因此，高科技园区异化为高科技地产、文化创意园区异化为文化地产，而真正的文化聚集地如画家村、如小吃一条街，动辄遭灭顶之灾。

　　《京华时报》特约评论员乔子鲲：

　　政府要管住自己的手

　　在拆迁中，政府部门如何规范自己的行为，管住自己的手，走出“与民争利”模式，重新界定政府部门的公平、公正的角色定位，这是新拆迁条例必须直面和回答的核心问题，或许也正是新条例迟迟不露面的原因所在。

　　网友：把“补偿”改为“赔偿”

　　新拆迁条例应该把“补偿”改为“赔偿”，拆迁工作才会顺利。你要拆迁别人的东西仅仅补偿一点行吗？被拆迁户对自己的财产没有话语权，这合法吗？为什么国家不对开发商的商品房定价，却对被拆迁户的财产进行不公正的定价，这难道合理吗？！！！