为加强上海市居住房屋租赁管理、规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋市场的健康发展，上海市住房保障和房屋管理局会同相关部门拟定的《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》从今天(4月11日)开始向社会公示，征求社会各界和广大市民意见。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，住房问题关系到老百姓的安居乐业，是重要的民生问题。上海作为国际化大都市，积极发展住房租赁市场，不但是进一步完善和健全住房市场，而且是着力解决上海市居民居住问题，尤其是外来人员居住需求的主要途径。

　　刘海生局长告诉记者，从总体来看，上海市的居住房屋租赁市场是健康的，但也存在着市场供应体系不健全、市场主体不诚信、经纪机构不规范等问题。特别是“群租”等不规范租赁行为，既损害了双方当事人的合法权益，又影响了相邻关系人的居住环境，引发了一系列消防、治安隐患和社会矛盾。

　　《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》共三十一条，其中重点对居住房屋出租条件、租赁双方当事人权利义务及相关主体行为规范等方面作出了更为明确的规定：

　　一、维护稳定的租赁关系，保护租赁当事人权益

　　为维护稳定的租赁关系，《合同法》、《物权法》及上海市《房屋租赁条例》都对房屋租赁关系明确规定了“买卖不破租赁”、“优先购买权”、“优先承租权”等民事法律原则。为增强上述民事法律原则的可操作性，《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》对此进行了细化，规定：

　　(一)限制随意调整租金。针对实践中出租人单方面提高租金的问题，规定居住房屋租赁期限为一年或一年以下的，租赁当事人应当在签订租赁合同时，一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。并规定除在租赁期间，承租人要求出租人装修房屋或者增设附属设施等情形外，出租人不得单方面调整租金。

　　(二)明确租赁保证金的收取金额。除合同另有约定外，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月的租金金额；一年以上的，不超过2个月的租金金额。

　　(三)维护承租人的续租优先权。合同期满后出租人不再继续出租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，承租人可以继续居住，合同转为不定期租赁。不定期合同期间，出租人根据其需要解除租赁合同，至少应给予承租人1个月的租赁宽限期。

　　(四)强化房屋租赁登记备案。明确规定，居住房屋租赁合同订立后30日内，租赁当事人必须办理房屋租赁登记备案。房管部门将建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　二、严格出租条件、加强居住房屋租赁管理

　　出租房屋结构及附属设施设备是否安全、是否具有基本的生活条件，关系到承租人的人身和财产安全。同时目前房屋租赁市场中暴露出的群租问题不但影响了相邻业主权益，而且还存在着一系列治安、消防等隐患。《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》针对房屋租赁中普遍存在的随意分割搭建、改变房屋原始设计功能、租住人口过多等问题，严格出租条件、加强租赁管理。明确规定：

　　(一)严格规定出租房屋的客体条件。房屋结构及附属设施应安全并具备必要的生活条件；出入口、通道等应符合治安和消防规定。违法建筑、危险房屋不得出租。

　　(二)禁止分割搭建并出租。明确以原始设计用于居住的卧室为最小出租和转租单位，不得擅自分隔、搭建后出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房间不得用于居住出租。

　　(三)明确人均承租面积标准。承租居住的人均居住面积不得低于5平方米。但考虑到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。

　　(四)强化租赁管理责任。明确在同一物业管理区域内，出租人出租房屋的租住人员在15人以上的，或者单位承租供职工集中居住的，应当建立由公安机关统一印制并免费提供的出租房屋租住人信息登记簿。

　　(五)鼓励开展代理经租。

　　三、进一步规范租赁当事人及相关主体行为

　　房屋租赁关系的建立，不仅关系到出租人和承租人，而且还包括与房屋使用行为密切相关的经纪机构、业主委员会、物业服务企业等。特别是目前居住房屋租赁大多是通过房地产经纪人的经纪服务完成的。因此，加强经纪机构及从业人员经营行为的管理，是更好地贯彻执行居住房屋租赁管理法规，维护租赁当事人权益、规范房屋租赁市场秩序的重要抓手。《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》对租赁当事人及相关主体都作出了明确规定，严格租赁当事人的安全义务，加强对经纪机构及经纪人员管理，明确物业服务企业的义务，引导业主加强自我管理，以聚集各方面力量，共同营造良好的租赁居住环境。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生透露，本次公开征求意见从4月11日至4月20日，历时10天。如果在广泛征求民意之后没有特别大的修改，将在今年上半年正式推出。