再过两天，从3月1日起，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)将正式实施。原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并，并由统一的不动产登记机构进行登记，“多头登记”时代将宣告结束。
这项酝酿已久的政策实施后，对楼市会有怎样的影响？是否会推进房产征税的落地？居民现有的房产证是否需要更换？这些问题《每日经济新闻》会在这篇报道中为您一一解析。
变更产权才变更登记
3月份，统一的不动产登记开始实施后，将全面启用统一的不动产登记簿证样式，需要进行登记的不动产，包括土地、房屋、森林、海域等九大类，其中最受关注的是，“不动产权证”将取代原来的“房产证”。
昨日(2月26日)，国土部公布了《不动产权证书》和《不动产登记证明》的样本。据了解，新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。
此前，我国的不动产登记分散在多个部门，如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记；房屋所有权等由住建部门登记；林地所有权和使用权由林业部门登记；水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记；海域使用权则由海洋部门登记。
有业内人士向《每日经济新闻》记者表示，由于各部门的管理办法不一致，分散登记很容易出现各种重叠、漏登现象。不过，统一的不动产登记并非易事，全国各地的试点进展情况不一，推进程度也不一致，而且只有变更产权才会变更登记，因此短期内尚且无法实现不动产的全面登记。
为房产税开征奠定基础
在各项需要登记的不动产中，最受关注的是房屋产权的登记。尽管统一登记不动产只是产权登记形式的变更，主要目的在于梳理不动产信息，与征收房地产税并无直接联系。但是，如果能够实现全国联网信息共享，将间接为日后征收房地产税奠定基础。
一名税务行业人士告诉《每日经济新闻》记者，此前重庆和上海两地试点开征房产税，征税范围仅限于本市范围内的房产，对于本市居民外地购房无从征税，客观上造成了税负不平等。如果能够实现房屋产权的全面登记且信息共享，每个人、每个家庭的房产数量就清晰可见，根据房屋数量进行征税就有了依据。
上海和重庆两地的征税范围狭窄，目前已经停止扩围。新的房地产税尚未出炉。目前有传言称，财政部和国家税务总局正在制定相关的税收法律。上述业内人士表示，随着不动产登记制度越来越成熟，对税源的控制就会越来越严格，房地产税作为未来地方政府的主体税种，未来开征也是理所当然。
未来哪些房产会被征税
《每日经济新闻》记者发现，如果未来的房地产税以上海、重庆两地已经开征的房产税为蓝本，则有以下几种情况被征税的可能性较大：一是到非常住城市置业，尤其是购置两套房以上的；二是拥有高档住房的；三是家庭总住房面积过高，尤其是超过了人均60平方米的。以上三种情况未来被征收房产税的可能性较大，且新房和存量房都有被征税的可能。
不过，房地产税体系税种数量繁多，重复征税现象严重，再加上短期内不动产登记也无法全面覆盖，因此房地产税的出炉还有待时日，且“刚需”被征税的可能性极小。
但不动产信息未来有可能实现全国联网，仍然让很多人担心，在未来5年内房地产税可能最终落地。这使那些在两个或者两个以上城市都拥有房子的部分房主担心，以后他们会不会被征房地产税？
一位房主表示，她在上海和浙江都有一套房，虽两套房子都有人住，但他们户籍地址并不是目前居住房子的地址，房屋产证上也没有他们的名字，一旦开征房地产税，他们是不是就无法享受到免征或减征的优惠了？
如果未来的房地产税按之前的试点办法征收，那么上述房主就有被征税的可能。不过根据上海市地方税务局征收房地产税的有关办法，他们可以申请减免房产税，但需要提供购房人的户籍居住证明和婚姻状况证明，以及购房人及家庭成员的有效身份证明。
部分“潜在”试点库存偏大
此前经济观察网报道，不动产登记工作将在南京、哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、杭州、宁波、厦门、广州和深圳等15个城市提前开展，这些城市居民的“房产证”将陆续换发成“不动产权证”。这一政策已在国务院内部征求了中央编办、财政部等八部委意见。《每日经济新闻》记者暂未求证到此信息的真实性，但受访的业内人士认为，上述政策有可能改变购房者在此类城市的购房预期。
北京美联市场研究部张磊表示，不动产登记本身并不属于房地产调控政策，并不会直接影响到购房者和业主。但是会带来针对不动产登记后房产税开征的各种猜测，以及房产情况变得透明可查后，可能引发的恐慌。“抛售以及暂停购房的情况都会一定程度地出现，但应该不会大范围出现。”
如此一来显然会给部分房产库存较高的城市带来额外压力。据了解，在上述首批实施不动产登记的二线城市中，杭州、沈阳、青岛等城市库存偏大。
据中新网报道，国家统计局杭州调查队数据显示，2014年杭州商品住宅供应继续增加。2014年该市住宅施工面积4554.80万平方米，增长4.1%；住宅新开工面积938.58万平方米，增长8.1%；住宅竣工面积764.77万平方米，增长18.3%。房地产开发投资及相关指标继续增长，2015年全市商品住宅供应量将继续增加。“年末住宅库存房源达到9.7万套，创近年来新高，去库存仍是2015年房地产市场的主要目标。”上述国家统计局杭州调查队相关负责人预计。
或对楼市造成短期冲击
上海易居研究院研究员严跃进也认为，楼市短期内会因个别业主的抛房行为加剧库存积压，所以试点城市应该加快配套政策出台，比如说提高公积金贷款的额度等。
房价点评网推广总监张斌在接受《每日经济新闻》采访时表示，统一登记后，对于正常网签的房产没有直接影响。前期出现个别房产低价出售，对市场也不会产生直接冲击。但是在购房者心理上会产生一定负面作用，也是短期波动现象。
张斌认为，从整个宏观经济复苏的需要和金融信贷放松态势来看，房地产市场有进一步回暖的趋势。虽然成交有望回升，但是从目前土地出让和开盘延迟项目来看，供应也会相应增多。
知名地产专家张大伟认为，在最近各地都出现放松调控政策预期的时间点出现这一信号，将影响市场走势。不动产登记这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响将非常大。只有不动产统一登记后，房产税才可能全面落地。
张大伟说，不动产条例落地后，房产作为过去十年财产主要藏富形式的情况将出现变化。将来灰色资金进入房产的可能性将降低，同时过去购买房产的部分资金也可能转变投资形式。“正常投资房产的选择，以及对未来税费提高的预期(房产税、遗产税)都会减少房产的持有量。”
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不动产登记进入“倒计时”中长期利于楼市
对于一些百姓和房企担忧的不动产登记暂行条例实施后房价会被拉低、会让原本就库存高企的楼市再添重负。中原地产首席分析师表示：短期内不动产登记并不会使大量房源进入市场，从而拉低成交价格。一些多套房源持有者可能会在短时间内将名下部分房源出手，但“抛售”不代表“甩卖”。“因为这样实力业主一般来说买的都是地段优越、配套完善，具有投资持有价值的房产。这样的硬通货很难降价。”
分析师张大伟也依据中原地产统计数据做出判断，“二手房市场近期有不少高端产品和大户型涌入，预计随着不动产登记的开启和加速，这种现象还会加剧。”
中国房地产学会副会长陈国强也表示不排除有些家庭或个人由于不愿进行登记，而处置名下部分房产。“这会加速市场流通，还可能在局部区域导致供应增加伴随的房价下行。”
此外，不动产登记虽然有统一部门、统一规则引领指导，但落实到地方难免存在差异，必然需要一些因地制宜的具体办法。虽然各地都在积极表态和行动，但这项工作绝不会是一块好啃的骨头。
不动产登记暂行条例将实施"鸡肋房"是卖是留？
业内人士表示，不管房产税何时以何种方式落地，不动产登记可以说是迈出了第一步，所以，对于有多套房的业主来说，要提早考虑手上房产的用处，适时出手多余或闲置的房子，避免日后支付高昂的持有费用。
至于怎样的房产需要处理，一般而言有几个原则：家庭房产过于分散在家庭成员之间的，可采用赠与或交易等方式，进行归集整理，未成年子女名下最好不要过早拥有多套房产；在一线城市中心地段拥有的优质住宅，可以继续持有，未来仍然有一定的升值空间，二三线城市中心区的住宅也有较强的保值能力；中小城市可保留中心区的普通住宅，新区、郊区的房子如不需居住都可以处理掉；同时拥有一线大城市和中小城市的房产，如果从提高投资效率来说，中小城市的房子可以考虑都卖掉。至于三四流风景区的旅游地产、养老地产，通常比较难处理，所以还需尽快未雨绸缪。
人民日报:不必恐慌不动产登记住房需求远没饱和
有人说，不动产登记是为收房产税打基础呢。登记是登记，收税是收税，没有“焦不离孟”的关系。房产税之所以还在研讨阶段，核心不在不掌握数据，而是综合考虑社会成本和相关后果等税收逻辑。不动产登记并非房产税的“敲门砖”。
还有人认为，“房哥”“房姐”会迫于登记压力，抛售房产。其实，过去房产也有房产证，也有登记啊。查贪官的房产，不用依赖这个新的登记手段。登记条例3月份才执行，纪检部门去年一年查清了多少贪腐干部的违规房产？
还有一种“洗白说”，认为小产权房会借登记“洗白”，混入市场，抬高供给量。这个更不用辩驳，规定很清楚，小产权房登不上记。
影响房价的核心因素是供求关系，不是登不登记。当然，宏观经济情况、货币流动性等也是重要因素。近段时期，二三线城市房价出现较大分化，有的地方出现房卖不动的情况，这跟前一段楼市火爆时期，开发商开足马力、供应相对集中有关系。但从长期看，城镇化是大的趋势，住房需求远没有饱和。我那位朋友还发现：农民因为在外打工有了积蓄，在县城买房的越来越多。有的为了孩子能在县城上学，有的为了老人生活条件更好一些，还有的是娶媳妇的需要，更关键是，适应了城市生活，不愿意到乡下居住了。这可以作为一个注脚。
不动产登记，实际上是摸清住房的家底，更有利于调控政策的准确性，更有利于房地产市场趋向健康平稳。
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