闲置用地盘活有新招

　　近日，自然资源部有关负责人称，将出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。

　　这一政策，是近期促进房地产市场回暖的政策大招之一。4月30日，中共中央政治局召开会议，要求持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作。随后，中国人民银行和国家金融监督管理总局宣布，贷款购房首付比例降至首套最低15%、二套最低25%，首套和二套住房商业性个人房贷利率政策下限取消，由金融机构自主确定。

　　此次自然资源部闲置用地盘活大致分为三方面：首先，支持企业优化开发。主要是消除房地产企业的开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。

　　这里，需要先明确一下闲置用地的概念。一般而言，闲置用地指超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发期满一年未动工开发的国有建设用地。同时，已动工开发但开发建设用地面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，也被认定为闲置用地。

　　此前，在我国房地产行业一路高歌猛进的背景下，个别房地产开发商通过拖延开发以变相囤地。因此，不按约定时间开发项目在政策上是不被允许的，可能遭到严厉处置。在当前房地产业走缓的情况下，政策对此有所放松，提出合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好适应市场需求。

　　其次，促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。这里提出的支持土地转让“带押过户”和房产交易“带押过户”一样，是当前为简化交易程序所做的政策创新。

　　再次，支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。

　　就这一项措施，前几日，自然资源部发布关于公开征求《土地储备管理办法》（征求意见稿）的通知，要求各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面作出统筹安排，结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。

　　此前，济南、苏州、福州、天津、青岛、杭州等地陆续发布收储商品房用作保障性住房的计划，土地收储是此轮房地产去库存在土地领域的重要举措。

　　值得注意的是，从去年开始，不少城市尤其是中小城市的城投公司成为土地出让市场中拿地的重要力量，此次多措并举加大闲置用地处置，是积极防范房地产市场风险的有效措施，但同时要注意考虑地方财政压力，避免增加地方政府隐性债务风险。