上周四，中国人民银行公布了人民币对美元即日升值2%的消息，人民币升值对楼市有何影响，房地产方面的专业人士提出了关于房地产的三大猜想。

　　猜想一：楼价会否下调？

　　对于人民币的升值，不少市民的第一反应是，人民币更加值钱了，因此楼价自然可能应声而落。

　　对此，专家们有不同的看法。中国社科院金融所研究员尹中立博士在接受采访时表示：“还不敢下此判断。”对房地产行业颇有了解的经济学家孙飞博士则表示，人民币升值对部分高端房地产产品有一定的成本影响。他认为，高端房地产产品所采用的进口建材、电器设备比较多，人民币升值2%等于提高了人民币2%的购买力，也就是说，这些高端产品在购买国外进口材料的时候，将减少2%的支出，对部分房地产的产品成本有一定的影响。

　　究竟人民币升值是否会直接导致楼价的下调呢？有业内人士称，所谓人民币升值，不过是人民币和外币之间的汇率发生了变化，就一般的在中国工作和生活的人来说，他们手中并没有太多的美元，即使是部分拥有美元的家庭，2%的幅度变化，影响也不大，直接影响他们生活水平的是国内的物价水平，因此，人民币升值使房价应声而跌的情况恐难以在短期显效。

　　猜想二：海外资金加大投资力度？

　　建设部高层在接受媒体采访时表示，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3，同比增幅高达34.2%；2005年1—2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半———按照资本的逐利性推断，海外资本已经掌握了2%的潜在利润。人民币升值会否使这些外来资金迅速获利出逃？

　　有资深业内人士认为，人民币升值影响较大的是国际化程度高的地区，北京、上海等地会受到一定影响，尤其是那些“外销房”，因为人民币升值直接提高了外资的购买成本。而很早进入中国的国际资本(比如摩根士丹利和高盛)，因为投资在升值之前，现在已经获得了2%的升值利润。但实际上国内多数地区房地产是区域性较强的市场，因此不会受到太大影响。

　　“不排除有部分境外投资者获利离场，但更多的买家则是看好人民币继续升值的潜力”，一位新近在凯旋新世界买楼的外籍买家认为，人民币还将有一定的升值空间，现在出手不是最佳时机。

　　“目前升值幅度不大，但如果人民币升值预期良好，持续升值的话，海外热钱大量进入中国是肯定的，不仅仅是房地产市场。”孙飞说，尽管中国实行外币管制，但是热钱可以通过各种渠道进入中国资本市场。他表示，实行浮动汇率制度是为我国下一步的金融制度改革，是为人民币汇率自由浮动及人民币自由兑换奠定基础，从而与国际接轨。但是资本的本质是逐利性，如果人民币持续升值，国际热钱“追涨”，大量涌入中国房地产市场是肯定的。

　　曾经多次接触海外基金的地产专家方志华则有不同的意见，他认为，投机型的基金比较看中汇率等因素影响的短期性回报，但这类基金对房地产市场的稳定发展本身就是一种威胁。而稳健型的基金在决定是否给一个房地产项目融资的时候，首先要看当地市场未来的潜力，其次要看项目本身的素质，至于汇率问题，并非主要的决断因素。因此人民币汇率的小幅变动，应该不会对大多数海外基金产生很大的影响，因此也不会对希望向这些基金融资的企业产生很大的影响。

　　猜想三：境外上市发展商从中获利？

　　目前，广州有不少在境外上市的房地产企业，对于资产和业务重心偏向国内的企业而言，他们可以收获即时的利益。孙飞表示，人民币升值对在香港上市的中国公司将会产生不同的影响。概括来说，对市场和成本发生均在国内，以人民币结算的公司来说，影响将会是中性的，但其在香港上市股票的名义价格将会相应上升；在资产方面，如果以人民币计价的资产没有变化，但按外币计价的资产则会升值；在负债方面，以人民币计算的负债没有变化，但如果有外币贷款，则公司的偿还能力增强；而在股息方面，公司派发的股息为人民币，按派发给香港投资者的股息将增加。

　　有外币借贷的企业，也可以从人民币升值当中得到很大收益。新世界中国地产广州项目管理公司的销售总监梁国强认为，人民币升值，对于具有较大比重海外融资的大型企业来说，将来偿还外资的时候，在汇率上明显占了很大的便宜，因为偿还同样金额的外币，所用的人民币少了。