中国指数研究院常务副院长黄瑜日前在西安举行的中国经济前瞻论坛上说，在国家宏观调控下，我国房地产业今后15年仍将保持每年不低于10%的较快增长率。

　　她认为中国房地产业在2020年前可分为三个发展阶段，1993年至2000年为第一阶段，年增长速度为13%；2000年至2010年为第二阶段，年增长速度为14%；2010年至2020年为第三阶段，年增长速度为10%。

　　黄瑜从六个方面分析、展望了“十一五”期间中国房地产业的发展面貌。在土地和劳动力这第一分析层面上，黄瑜认为，2004年全国主要大城市的平均居住用地价格为每平方米1166元，比2003年增长了8.94%，高于综合用地6.08%和商业用地6.67%的水平，预计“十一五”期间居住用地价格还会继续上涨。劳动力价格则会随着民工荒和老龄化的问题变得不再便宜。这两块上升的成本，在国家宏观调控下将会由房地产开发商承担。

　　在房地产需求方面，预计到2010年全国城镇居民人均住宅建筑面积将达到28平方米，全国住宅需求量每年将达到5.35亿至9.27亿平方米，这将给房地产业带来巨大的发展空间。

　　在房地产市场进入者方面，我国一直保持着较高的增长水平。据统计，1991年我国只有4200家房地产开发商，到2004年增加到了3万多家。但是目前我国房地产市场开发商的集中度还不高，2004年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27.25%，是中国前10家地产业开发商集中度的10.5倍，可以预计“十一五”期间，我国房地产开发商的集中度将大大提高。目前外资在我国房地产业中的规模也已占到12%至15%，“十一五”期间外资规模将继续扩大。未来我国房地产业将是国外投资机构、国有开发企业、国内成熟地产商三足鼎立的局面，民营中小地产商的发展空间将越来越少。

　　在价格方面，我国房地产业整体价格“十一五”期间将继续上涨，尤其是西安、武汉等二线城市价格上涨会比较大。

　　在房地产产品方面，可持续建筑模式将替代传统建筑标准，人们对传统建筑的生理、安全方面的追求将让位于对精神方面的满足。

　　在房地产热点区域方面，我国房地产业将从长三角、珠三角地区向中、西部中心城市地区传递。据推算，2005年，全国中心城市房地产开发投资吸引力排名前8位的城市将分别为上海、北京、广州、重庆、深圳、南京、天津、杭州。

　　黄瑜提醒说，要使“十一五”期间我国房地产业健康持续发展，一定要克服“十五”期间我国房地产业表现出的四个方面问题。即资金来源相对单一，银行风险大的问题；房价增长过快，价格和市场风险偏高的问题；城市开发用地减少，土地成本升高的问题；以及粗放式经营带来的耗能过大的问题。