物业突然撤离，小区陷入混乱，业主十分不满

美丽园小区的新、老保安进行交接

部分业主要求召开临时业主大会，罢免业委会

该小区业委会主任雷霞(手拿喇叭者)出面做解释

　　深度提示

　　9月1日清晨，位于海淀区五棵松路的美丽园小区的1378户业主起床后发现家中停水、电梯也被贴上封条，小区内见不到一个保安。原来，他们的管家——鸿铭物业公司已悄然撤离小区。

　　物业公司的突然撤离，让美丽园再次成为京城众多小区中的“明星”。业主们经过最初的惊愕后，开始了新一轮维权。

　　虽然相关部门在第一时间即介入美丽园事件的协调处理，但一周过去了，美丽园的物业管理仍处于真空状态。

　　人们担心，这一事件如不能得到妥善解决，可能会让“突然撤离”成为物业公司惯用的“杀手锏”，从而导致由来已久的物业与业主的纷争升级甚至不可收拾。

　　物业断水停电梯突然撤离

　　法院此前判令降物业费

　　9月1日清晨，美丽园小区业主发现每个单元楼门上都贴着两份公告，其中一份内容是物业宣布因小区物业费太低，从而放弃对小区的管理，宣布撤离。另一份则显示开发商继续委托物业管理地下车库。

　　就在不久前的8月11日，北京一中院再次审理了美丽园业委会状告鸿铭物业公司乱收费的官司，法院维持了二审判决，即鸿铭物业公司将物业费从每平方米2.72元降为1.58元，并退还18万余元的电梯广告费等费用。

　　物业撤离后，业主们发现除了家中停水、电梯停运外，他们小区单元楼的门禁系统也已失效，直接推拉即可把单元门打开。按对讲系统的按钮后，业主家中没有任何反应。还有很多业主发现家里的有线电视也没了信号。

　　业主张女士回忆起前一天下午的一些反常现象：4名身穿绿色衣服的男子拿着焊枪，将小区西侧两个铁门各拆走了一半。有业主上前询问时，4名男子拒绝表明身份，只是笑着说：“剩下的半个门就不拆了。”紧接着，小区西侧正门处的栏杆也被拆掉了，车辆可随意进入。

　　张女士还称，凌晨时看到物业工作人员曾在楼下徘徊数分钟后离去，之后，楼道内的灯全部熄灭了。

　　物业称难以为继则撤离

　　早在2005年12月，市一中院二审判决业委会胜诉后不久，鸿铭物业就曾在小区内贴出了一份声明，称自己提出的物业费价格是公道的，“如果有人以超低价格强加，本公司断然不能接受，只能遗憾地宣布将退出美丽园”。该声明还称，业委会提出的每月1.58元/平方米的物业费标准，将会直接影响小区业主的生活品质。如果真的实施这一标准，小区的公共照明、二次供水水泵、监控系统、单元门禁等设施都会因无人管理而停用。

　　2006年8月15日，再审判决后的第四天，鸿铭物业公司又发布了《告美丽园全体业主书》，称他们拒绝接受相关判决，“将继续上诉至市高院或最高法院”。鸿铭物业公司还表示将根据其财力、物力，尽最大能力给业主提供必要的基本服务，但“一旦难以为继，财力无法支持，我公司不得不放弃对美丽园的管理服务”。

　　如今，鸿铭物业算是兑现了自己的“诺言”。

　　业委会紧急启动应急预案

　　新保安、保洁进驻小区

　　面对鸿铭物业的突然撤离，美丽园业委会立即作出反应。该业委会主任雷霞表示，根据市建委规定，物业如果撤出，必须提前3个月通知业委会，而现在小区物业突然撤离，违反了合法程序。

　　为保证小区业主的正常生活，美丽园业委会启动应急预案：立即请一家有资质的保安公司进驻本小区维持秩序。从9月2日起，已有10名保安就位。同时，业委会请来的保洁公司也进入小区提供服务。业委会主任雷霞表示：“现在的保安、保洁只是应急，即保证业主基本生活需要，等代管物业公司进入后，保安、保洁人员将由代管物业接管。”

　　招投标选聘新物业

　　业委会还邀请了一家有资质的电梯维保公司，准备验收并接管电梯。但在验收过程中发现，几部电梯的主板已损坏，造成电梯运行跑偏，存在安全隐患，所以该维保公司拒绝接管电梯。9月3日，业委会将电梯仍旧不能恢复运行的情况，在小区公告栏内进行了通报。

　　在采取紧急对策的同时，业委会又抓紧开展选聘新物业公司的招投标工作。这项工作早在2005年12月业委会二审胜诉后就已启动，经过长达数月的努力，目前小区1378户业主中已有近900户在授权书上签字，授权业委会展开招投标工作。截至昨天，距离三分之二的合法授权票数只差30多票。雷霞表示，一旦达到法定授权票数，业委会将立即展开招投标工作。

　　工作组进驻当日恢复供水供电

　　电梯与门禁仍无法使用

　　据了解，在鸿铭物业撤出美丽园约10个小时后，9月1日上午10点，北京市建委、海淀区政府办公室，海淀区建委、八里庄街道办事处等部门组成工作组进驻美丽园召开紧急会议，会议的地点设在业委会办公室。

　　当天下午，在政府部门的干涉下，鸿铭物业派出负责人来到美丽园，并于几个小时后恢复了公共区域的照明，居民的供水、供电也陆续恢复，但电梯与门禁系统仍无法使用。十几名相关部门工作人员在美丽园一直待到9月2日凌晨4点。据雷霞称，此次会议作出决定，保安、保洁和电梯等均由业委会负责找专业公司接管，工作组指派海房物业管理中心临时代管小区，业委会尽快与其确定临时服务合同条款，争取早日签合同。

　　新物业一直未接管小区

　　雷霞表示，小区内的安防措施、地下室水管等如果出现破损，在正式交接完成前，原物业应对此负责。据雷霞说，“在这次会议中，北京市建委已经批评了鸿铭物业，并表示将依法对其进行处罚，市建委领导表示，对于此事，政府将会一管到底，直到选出新的物业公司来”。

　　但是，由于种种原因，在之后的数天里，海房物业管理中心一直没有接管美丽园。

　　9月5日下午，由海淀区建委牵头，再次召集会议。美丽园业委会一位参会的成员透露，在这次会议上，海淀区建委支持业委会尽快展开选聘新物业公司的招投标工作，“但是在会上并没有涉及对鸿铭物业的处罚问题”。

　　部分业主签名欲罢免业委会

　　就在鸿铭物业撤出的第三天，与业委会不同的声音突然在业主中爆发。9月3日，200多名业主齐聚小区东侧，要求物业和业委会就目前的状况给出解决办法。

　　“现在物业走了，业委会又总是不露面，业主的权益怎么维护。”为了尽快恢复小区正常的生活秩序，部分美丽园业主们决定自发召开临时业主大会，并提出3项议题：是否以2.04元的单价续聘鸿铭物业；是否同意罢免现业主委员会；是否同意重新以招投标的方式选择新的物业公司。当日下午4点半左右，部分业主来到业委会办公楼外，要求召开临时业主大会。

　　9月5日，这些业主决定当晚召开临时业主大会。雷霞等人提出按照相关程序检验业主签名时，遭到发起者的拒绝，临时业主大会因此流产。雷霞说，业委会只是一个执行机构，不具备管理小区物业工作的资质。业主们如果有什么要求，可就相关的议题进行投票，如果有20%的业主赞成，便可将这一议题在小区内进行公示。在公示满半个月后，召集所有业主投票，若2/3投赞成票，这一议题便能够通过。在目前情况下，业委会将继续同海房物业、鸿铭物业以及各级相关部门协商。

业主在公开信上签名，谴责物业撂挑子

2006年1月10日本报北京/深度A12-13版

2006年7月25日本报北京/深度A12-13版