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上海住宅物业管理规定遭遇业主投票不足2/3尴尬

www.zjol.com.cn  2006年09月28日 16:39:00  浙江在线新闻网站

上海住宅物业管理规定遭遇业主投票不足2/3尴尬

  新民图表制图贺信。本报记者姚丽萍

  今天上午,市十二届人大常委会第30次会议审议《上海市住宅物业管理规定》实施情况的检查报告——住宅物管规定碰到“2/3尴尬”

  据最新资料显示,本市共有住宅小区8486个。可以说,在本市现有的地方性法规中,实施两年的《上海市住宅物业管理规定》最具人气,因为它跟家家户户关系密切。

  今天上午,市十二届人大常委会第30次会议审议《上海市住宅物业管理规定》实施情况的检查报告。

  这一法规遭遇的“2/3尴尬”已经引起广大市民关注。

  现有问题一半的业主找不到

  据了解,在本市8486个住宅小区中,符合成立业主大会条件的住宅小区有7375个,已成立业主大会6114个,组建率达到82.9%。物管法规规定,业主大会制定修改的业主公约和业主大会议事规则,如要获得通过,必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上。

  一说起业主大会,青浦区一个新建小区的业委会主任老陈就感觉不堪回首。他们小区共有1800户居民,终于盼到要成立业委会了,于是就请业主们表决业主大会议事规则。可是,小区里的实际住户只有900来户,剩下的900户不知在哪里?“我们花了大半年的时间,还有七八百户业主找不到。投票怎么能超过2/3?”业委会筹备组向市人大常委会立法专家诉苦时,一脸无奈。

  【专家建议】要关注自己的权利

  物业、业主、业委会,这些词语进入我们的生活才10年左右。立法专家说,因为物业管理是新生事物,所以业主的权利意识、财产安全意识并不强。在一个小区内,业主的财产并非只是自家的房屋,屋外的共同财产也需要每个业主来维护,屋外乱糟糟,自家的房子不贬值才怪。开业主大会,通过2/3投票决定业主大会的议事规则,这对保障业主的财产安全至关重要,其中涉及房屋维修资金的使用权限、业委会的开支额度等一个个细节。

  在立法专家看来,"2/3"的制度设计本身没有错,它要保障绝大多数人的权利,而且,业主大会并非要全体业主集中开大会。法规还设计了委托业主代表行使业主权利等办法,业主也可以通过书面形式表达意愿。问题是,不少业主对自己的财产权利漠不关心--不留联系方式,不关心小区事务,主动放弃投票权。因此,要让这个"2/3"不再尴尬,就得先要让业主知道:自己的利益和权利并不只在"屋里厢"。

  奇怪现象新老物业同时上岗

  一种并不罕见的现象是:新的业委会产生了,要做的第一件事就是“炒”掉物业公司,好像他们是“天敌”。接下来,明明被解聘了,老的物业公司却还十分“留恋”老岗位,新的物业公司也急着上岗,于是,小区大门口就出现了让人啼笑皆非的景观——两家物业公司的保安一起站岗。

  为什么会有如此“奇观”?物管法规明确规定:经过全体业主所持投票权2/3以上通过,就可以选聘和解聘物业管理企业。这“2/3”的意愿为何执行起来如此尴尬?市民吴先生是一家公寓楼的物业经理,从过去的房管所到如今的物业公司,他一直在跟房子和居民打交道。不过,老工房里住的是租赁户,现在商品房里住的是业主。他也从行政管理者变成了企业服务者。他说,身份变了,职能变了,思路也得变。过去他只考虑别让租赁户用坏了房子;如今,他得考虑怎么为业主服务好,管好小区,做到“持续上岗”。他的不少同行都有过类似的“转型”经历,但要真正适应“转型”,还真不容易。

  【专家建议】业主物业不是“天敌”

  一位立法专家说,“2/3尴尬”的根源就在于,业主和物业公司没有认清各自的角色定位。业主和物业公司只不过是购买服务和提供服务的关系,双方签订了服务合同,依法解约或者续聘,都是平常事。但双方,尤其是物业公司都还没有适应这个常态。既然不愿放弃岗位,物业公司就应完善服务,即便只有1/2业主认为物业服务达不到“物有所值”,也应该引起物业公司的警醒。

  但业主和物业公司绝非“天敌”,立法专家说:“小区房产要想保值增值,就少不了业主和物业公司精诚合作。”业主和物业公司应当明白:业主要学会依法维权;物业公司要敬业,提高美誉度,大家才有好日子过。事实上,只要业主、业委会、物业公司相处和谐,“居改非”就能禁止,维修资金也用得好,小区讲秩序、品质高。

  不少难题解决速度快不起来

  雷雨季节,小区的避雷针坏了;顶楼业主的屋顶忽然漏水……火烧眉毛,赶紧修吧!可是,依照法规,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经过物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。

  “小区6000多平方米的建筑面积等着大修,要是按照法定程序动用维修资金,从征求意见到表决,再到2/3以上业主通过,没有2个月,根本就别想办成事。”新福康里业委会主任邵乐一说。

  【专家建议】应该设定“强制维修”

  立法专家认为,既然“2/3”导致如此低效率,立法就应该设定“强制维修”——当小区物业被损坏,对小区公共安全造成直接或者潜在威胁,需要动用维修资金紧急维修,而不必拘泥于“2/3”。

  那么,在法规尚未突破这个“2/3尴尬”的时候,该如何依法动用维修资金?新福康里的“变通之法”是:首先未雨绸缪。业委会年初就要估计需要维修的几大项目,然后集中公示和表决;二是在业主大会议事规则中事先约定“使用权限”,如万元之内的大修,只要业委会通过即可,超过万元再动用“2/3”规则。

  市人大城建环保委执法检查时发现,部分住宅小区未划分维修资金使用权限,事事需要召开业主大会讨论决定,因为业主大会召集困难,维修资金无法动用。

  执法检查还发现,维修资金续筹困难,本市近2万户售后公房的维修资金即将用完。一方面,续筹需要经过全体业主2/3以上通过,这很难做到;另一方面,对维修资金的续筹缺乏“强制归集”措施,业委会自行筹集难度不小。立法专家建议,法规也应对“续筹”作“强制规定”,如小区的维修资金已用完1/3或者1/2,就应强制业主按照最初的缴费比例,分阶段续筹维修资金,保障房屋的安全。

  【焦点关注】住宅物业检查中的热点

  维修资金——

  截至今年6月30日,全市已归集住房专项维修资金290亿元,其中,全市累计归集商品房维修资金174亿元,涉及小区7200多个,业主257万户;售后公房累计归集维修资金116亿元,涉及业主180万户。目前,全市商品住宅维修资金已使用4.3亿元;公有住宅售后维修资金已使用33亿元。

  物业公司——

  市房地资源局、市财税局多次协商,从明年1月1日起,实行物业服务收费统一票据。同时,在商品住宅小区逐步推行统一票据联网打印,解决物业服务收费不规范问题。针对有的小区发生突发事件未能及时处理、报告,严重影响居民生活的情况,通过建立健全住宅小区、物业管理企业、区县房地局、市房地资源局四级报告和应急预案制度,建立物业管理重大事件的快速反应机制,及时解决小区的“急、险”问题。

  关于“群租房”——

  市房地资源局认为,“群租房”问题的实质是来沪人员的住房供应问题和来沪人员的管理问题。部分出租人为了增加收益,通过改变房屋结构和布局,把房间分隔成若干小间,按间出租或按床出租,这是新的“居改非”。市政府将出台相关规定,加强管理“群租房”。


来源: 新民晚报 作者: 编辑: 施袭森
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