南京今年的首轮楼市调控政策“新鲜出炉”了。昨天下午5点，市公积金管理中心召开新闻发布会宣布，由于去年南京市公积金贷款量一直居高不下，从今天起，南京个人住房公积金最高可贷额由目前的30万调整为20万，即夫妻双方最高可贷额由60万缩水至40万；同时，无论公积金贷款是否结清，再次申请公积金贷款的一律暂停办理。

　　调控背景

　　公积金“老本”快吃光了

　　在昨天的新闻发布会上，南京市公积金管理中心副主任张明远用了“超极限”这个字眼来形容当前公积金的使用现状。“去年南京总共只归集了69.71亿元的公积金，但是放贷量却接近120个亿，‘老本’都快要吃光了！”张明远说，“当前的公积金个贷率已超极限，资金管理极度困难，而且一季度由于春节等因素，也是全年公积金归集的较低时段，因此贷款政策已经到了非调不可的地步了。”

　　据统计，截至到今年2月8日，南京市纯公积金个贷率高达106.47%，包括新职工住房补贴在内的个贷率也达到100.04%。而按照国家住建部以及江苏省住建厅的规定，这一数字超过80%就要调整公积金的贷款政策了，这也是南京再度出台公积金贷款新政的根本原因。

　　抑制投资投机性购房

　　事实上，近期国家对房地产市场政策有了进一步明确。根据国务院常务会议及国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神，2010年国家对房地产市场包括相关的金融政策作出了进一步的完善和微调，传递出遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房、提高存款准备金率等要求，而选在此时进行贷款政策调整，既有利于贯彻落实国家宏观调控精神，同时又能保持住房公积金的可持续发展。

　　张明远表示，当前房地产市场上仍然有不少人利用公积金贷款购买二套房甚至是多套房，这与公积金辅助职工购房的政策背道而驰，因此此次再度收紧公积金政策，将是对投资、投机者的有效打击，维护楼市的稳定。

　　调控内容

　　个人最高可贷额降至20万

　　官方解读：此次南京住房公积金贷款政策调整主要包括两点，首先是降低最高可贷额度，将公积金个人最高可贷额度由现行的30万元调整为20万元，即夫妻双方最高可贷额度由60万元调整为40万元。

　　记者调查：根据住房公积金可贷额度＝借款人住房公积金月缴存额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限的公式计算，以今年30岁的李先生为例，他每月公积金缴存额为300元，缴存比例为10%，由于男性的法定退休年龄为60岁(女性为55岁)，李先生的实际可贷年限为30年，那么他的公积金可贷额度为300/10%×0.3×12×30=32.4万元，照之前的标准，李先生可以享受到30万元的最高可贷额度，而从今天起，他最多只能贷到20万元的公积金。

　　二次申贷一律叫停

　　官方解读：昨天出台的另一条新政是，全面暂停发放二次(含)以上个人住房公积金贷款。南京市公积金管理中心解释说，在资金紧张情况下，为了保证相对公平，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。

　　记者调查：从官方的说法中记者了解到，暂停多次贷款的申请，主要是为了保证首次申请、首次使用公积金的买房人，从而遏制非首套房的购房需求，这与江苏省公积金管理中心的政策也是一致的。在去年10月份南京公布公积金的新政之后不久，省公积金紧跟着就对二次贷款的买房人叫停，比当时南京市的政策更为严格。

　　调控目标

　　去年公积金放贷120亿元，今年控制在40亿左右

　　南京市公积金管理中心表示，按照量入为出的原则，今年将对公积金的收支平衡实行资金管理。“按目前初步测算，2010年南京全市归集额应该在75亿元左右，就目前情形看，必须进一步调整政策，将贷款规模控制在40亿元左右”，公积金管理中心副主任张明远指出，国内住房公积金资金流动性紧张的城市已经采取了控制贷款规模的措施，如上海、扬州、盐城、芜湖等。

　　从去年放贷120亿元，到今年40亿元左右的控制规模，这一目标能实现吗？“请你注意我说的是‘左右’，40亿只是个概数，届时情况怎么样，还是要看市场的变化”，南京市公积金管理中心贷款处宋宁处长说，去年南京总共有40960户家庭办理了公积金贷款，这一数字属于“超水平发挥”，是不太正常的，通常南京每年的办理户数在2.5万-3万户上下。宋宁说，据他们测算，当夫妻最高可贷额为60万元的时候，户均贷款数为25.4万元；当夫妻最高可贷额减为40万，户均贷款量在15万-17万之间，这样一来，40亿元的总量正好可以满足2.5万户家庭的公积金贷款需求。

　　调控影响

　　买房人：暂缓购房计划

　　家住城南的宋小姐昨天听说了公积金贷款政策收紧的消息后，连声对记者说“太意外了”。她告诉记者，由于家里还没有拆迁，所以全家人一直打算在附近买套大点的房子。“都是工薪阶层，太贵的买不起，而且肯定要贷款的，现在个人最多只能贷到20万元，我们又要多办10万元的商业贷款，购房的计划可能要放缓了。”宋小姐说，现在的房价这么高，本来还想咬咬牙买一套，如今又多了一条不买的“借口”了。

　　小张夫妻俩都在南京工作，五年前结婚时在主城区买了套50平方米的小户型，图的就是交通方便。可现在孩子已经快两岁了，如同“蜗居”一样的家到了非换不可的时候了。“年前还跟老婆商量，春节后换套大点的房子，可公积金的新政一出，我们立马打消了这个念头”，小张说，他算了算，如果纯商业贷款的话，要增加20多万的贷款成本，所以小张夫妻俩决定，暂时不想买房的事了。

　　业内人士：能抑制投机，也会误伤刚性需求

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，这一新政的出台其实是去年公积金政策调整的延续，尽管在很多人看来，这是对房地产市场进行新一轮调控的信号，然而宋坚表示，这次仍不过是一次“例行公事”。只能说是管理中心的一次自我调控，并非政府要主动出手打压房地产市场。

　　然而，这一新政的出台在抑制投资和投机者的同时，也的确误伤了不少刚性需求。南京雅居乐房地产营销负责人邵晴认为，此次公积金政策调整影响最大的是准备购买100万元以内房子的刚性需求者，这部分人群对房价、贷款政策等都相当敏感，购房成本哪怕只增加一点点，也会影响他们的购房决策。 本报记者 马祚波

　　热点答疑

　　8亿公积金贷款排队待发

　　提问：不少市民去年底今年初提出的公积金贷款申请，有的等了两三个月还没有动静，请问何时能放款？

　　南京住房公积金管理中心：目前待放的贷款资金仍达8亿元以上，最迟的话4月份应该就能全部放完了。换句话说，已经审批过还没有放款的市民，再等上一个多月，就能贷到公积金。需要提醒的是，二手房仍是放贷的重点照顾对象，在放贷时要比一手新房优先。

　　新政执行期可能长达一年

　　提问：最高可贷30万调整为20万的新政策何时可以恢复？

　　南京住房公积金管理中心：这次是暂时性调整，调整的期限很难预计。按照今年贷款控制在40亿元左右的目标，乐观估计到年底才能够实现收支平衡，届时就可以根据资金的运行情况做出新的调整。

　　审批周期将恢复到30个工作日

　　提问：目前公积金贷款申请下款周期是多少天？

　　南京住房公积金管理中心：目前公积金贷款申请进度是，一月份的二手房贷款基本消化完毕，去年底的商品房也差不多放完贷款，大概4月份以后，公积金下款周期将从目前的45个工作日恢复到原来的审批周期，即30个工作日。 马祚波

　　帮你算账

　　20年20万公积金转商贷利息增加3万

　　记者算了一笔账，假设某客户夫妻俩购买首套自住房，贷款期限为20年，原来可以申请公积金贷款60万元，现在夫妻俩公积金额度减少到40万元，因此必须向银行申请商业贷款20万元，目前5年期以上公积金贷款利率为3.87 %，5年期以上商业贷款利率为5.94 %，按首套房利率85折优惠计算，优惠利率为5.049%，假设该客户选择等额本息还贷法，则每月还贷款将增加127.03元，总的贷款利息增加3.05万元。陈春林

　　银行反响

　　银行放款速度将会加快

　　银行人士向记者解释说，南京市公积金贷款其实是南京市住房公积金管理中心审批和发放的，银行只不过是代办而已，很多购房人士既申请了公积金贷款，又申请了银行商业贷款，这些申请组合贷款的购房人感到银行放款速度慢，其实是他们不了解银行的贷款程序，对于这类组合贷款的发放，一般是公积金中心先放款，然后银行再跟着放，但由于去年底以来南京市公积金贷款额度紧张，导致公积金贷款审批和放款速度变慢，因此银行放款也不得不跟着慢下来，现在南京市下调个人公积金额度，公积金紧张局面将会有所缓解，个人公积金贷款审批和放款速度应该将会加快。陈春林

　　相关新闻

　　省级机关公积金也酝酿调整

　　去年10月已叫停二次贷款

　　国家统计局：上半年房价涨幅会大一些

　　据新华社电 国家统计局城市司司长魏贵祥昨表示，虽然CPI从去年12月份开始同比、环比均出现上涨，但受总体供大于求的制约，物价不会大涨，可能会缓慢上涨。关于房价，魏贵祥认为，住房需求是很旺盛的，这个需求是挡不住的。国家采取了一些调控措施，今年上半年的房价涨幅会大一些，但也会逐步收窄。

　　●变化一：

　　额度降低

　　原政策：30万

　　新政策：20万

　　●变化二：

　　二次申贷暂停

　　(注：新政今起实施，昨天下午前录入系统的贷款申请，仍将按老政策执行)