中央调控成效初显 一线城市楼市成交全面回落

　　对中国房地产市场来说，2010年4月是一个颇不平静的月份。面对部分城市房价的过快上涨，中央果断推出调控“组合拳”，要求在全国范围内实行严格的差别化住房信贷政策。而在上周，即新政出台后首周，楼市已经明显感受到政策压力，主要城市一、二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。

　　⊙记者 李和裕 于祥明○编辑衡道庆

　　一线城市成交全面下跌

　　昨天，来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院有关分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。

　　从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心昨天提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50%，但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%，成交均价创下历史新高。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大，“上周上海均价低于2万元的中低端楼盘成交量仅为7万平方米，环比大跌60%；而单价5元万以上的高端楼盘成交量反而环比增加5%，也因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。”

　　又如北京新开楼盘也仍没下调房价。据北京中原地产统计，下月北京商品房开盘均价预期可达28520元/平方米，比本月以来的开盘均价上涨35%。“开发商不差钱，实行大幅优惠的少。”北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者，目前大部分开发商依然坚持高价开盘。SOHO中国董事长潘石屹也认为，一些开发商特别是上市房企去年的住房销量大增，短期内还是会硬挺着不降价。

　　二手房价格明显松动

　　在二手房市场，新政出台后的最大变化就是“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。如昨天来自中原地产的统计显示，比较新政出台前、后一周的数据，中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、24%和20%；购房者方面，由于普遍预期市场将转入调整，所以并不急于买进，新政出台前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量显著下降，降幅分别达到80%、40%和80%。

　　从价格来看，中原门店调研结果显示，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格出现明显下降，幅度超过10%。中原地产研究中心经理瞿安新表示，业主挂牌价格降低已经较为普遍，主要原因是去年房价的快速上涨，使得多数业主的前期投资获利颇丰，适当降价并不妨碍他们的投资收益，并且按照目前的市场形势来看，对于拥有多套房的业主来说，尤其是纯投资者，降价套现将比继续持有待涨更为合理。

　　与一手房不同，业内预期二手房价格的议价空间还会扩大。瞿安新认为，由于各方估计价格不会再度上涨，因此购房者普遍采取观望策略，预计随后1个月内，供求分歧将逐步拉大，成交持续低迷，二手房价格亦会出现明显下调，调整幅度可能会达到20%左右。瞿安新表示：“与2008年的一手房带动二手房降价不同，本次调整将会是二手房带动一手房价格下跌，因为经历了2009年的热销后，多数开发商资金相对充裕，降价动力不足。不过，二手房降价幅度也很难出现20%以上的调整，特别是一线城市，因为这些城市的需求较为充足，在价格出现一定调整后，将会有刚性需求和改善性需求跟进，成交即会恢复。”

　　开发商拿地信心受影响

　　另外，值得一提的是，新政的影响还已传导到土地市场。上周，土地市场交易出现一定程度的波动。虽然各地的供地计划已经纷纷出台，但是具体细则尚未明确，导致推出总量延续低迷状态。

　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周监测的20个重点城市共推出土地52宗，环比减少17%；推出土地面积236.6万平方米，环比减少48%。其中，住宅用地共推出18宗，环比减少22%；推出面积72万平方米，环比减少68%。

　　数据还显示，上周20个重点城市成交土地74宗，环比增加222%；成交土地面积234.2万平方米，环比增加121%。新政在很大程度上对开发商的拿地信心产生影响，特别是住宅用地，上周住宅用地仅成交3宗，环比减少67%；成交面积2.8万平方米，环比减少93%。上周一线城市无一宗住宅用地供应和成交。相比之下，二线城市中的青岛和中山，分别有96万平方米和99万平方米的住宅用地成交，烟台和威海也各有13万平方米和12万平方米的住宅用地成交。分析师认为这与各大开发商纷纷入驻二、三线城市不无关系。

　　楼市新政须持续发力 白领看房先问“跌了没有”

　　重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久？

　　□记者 黄浩苑 深圳报道

　　楼市新政策密集出台后，此前持续高涨的房价出现松动迹象。但众多地产中介对行情看法不一，市场进入“混沌期”，买卖双方的博弈白热化。专家建议，楼市调控政策应持续发力，引导房价回落到合理的区间。

　　楼市走势尚不明朗

　　短短几天时间连续出台多项房地产调控政策，让准备今年结婚的深圳白领吴艳看到了楼市松动的希望。吴艳上周末特意去看房，每进一个地产中介公司她第一句话就问“房价跌了没有”，但中介普遍回答没有。“对这个回答我有些失望，但又在情理之中，政策刚刚出台，不会有立竿见影的效果。”吴艳说。

　　这两天媒体频频报道中介放盘增量，看房的人减少。市场的变化使得地产中介表现十分活跃，在深圳多个新楼盘和二手房小区，很多一手房优惠促销的力度明显增大。

　　但一些实力雄厚的地产中介商表示，房地产调控新政策对楼市的影响目前不是很大。深圳市成宏房地产经纪有限公司营业经理刘鸿天认为，房地产调控新政策对楼市的影响不能一概而论，黄金地带的楼盘仍十分紧俏，华强北的二手房并没有出现大量抛售情况“真正的投资客不会受这个政策影响，他们的自有资金足以进行炒房的交易，贷款制约对其影响不大。而真正想置业的人也不会停止看房。”

　　调控成效初显个盘量跌价稳

　　根据中原地产的监测网络，房地产调控新政策出台后新盘成交普遍减少，幅度在三成左右，一些楼盘周末甚至没有成交。中原地产市场研究部总监王世界分析，从个盘情况看，房地产调控新政策对房价尚未产生影响，价格仍是稳中有升，受成交结构以及一些楼盘价格上涨的影响，二级市场成交均价出现大幅上涨。

　　中原地产有关负责人介绍，4月12日至14日深圳二手房成交依然比较火爆，但14日后受到政策的影响，成交量下滑四成左右，17日国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知后，成交进一步减少。

　　从中原地产的销售数据来看，4月14日之前，房屋销售量均在100套以上，房地产调控新政策出台后，销售量锐减，只在50套左右徘徊。深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕认为房地产调控新政策出台后，二手房主只有两种选择，一是迅速出手套现，但估计会很困难，因为买方市场处于观望当中，除非急需套现，采取大幅降价的行为。另一种是长期持有观望，等待楼市的走势明朗之后再作打算。

　　业内人士认为，房地产调控新政策出台后市场上已产生较强的观望气氛。“调控政策公布后，数据的滞后性并未显示政策对成交的影响，预计下周开始成交量应该会有较显著的变化。不过相信房价短期内变化不大，买卖双方还会有一段时间的博弈。”王世界说。

　　政策须持续发力

　　房地产调控新政策出台后，房地产市场充满了各种声音，虽然没有出现整体性降价，但是下浮的趋势明显。专家对此番房地产调控政策持肯定态度，建议政策持续发力，让疯涨的房价回落到合理的区间，引导楼市走出“混沌”。

　　———对症下药，房地产调控新政策重拳击中高房价命脉。广州房地产专家韩世同表示，政府此轮调控政策是一剂猛药，房贷政策的变化是直接影响楼市价格的重要外因。房地产投资模式一直是价差模式，即短期内出售套现。如今的调控政策从资金链上收紧，从需求上有效遏制炒房行为。

　　———强化税收政策的作用。一些专家指出，房地产调控新政策出台后，持自由资金的投资者会出现规避政策的可能。据深圳市规划与国土资源委员会的数据显示，南山后海豪宅成交多，均价大涨21%，中心城区价格较高的楼盘成交增加。成交结构的变化显示，高端楼市有走俏的趋势。高海燕认为，从深圳3月份的数据来看，强力消费者的消费趋势确实有反弹。

　　“如果强力消费者看好长期市场的话，会不介意某一个时期的经济杠杆调控，政策对其影响不大。因此，要彻底整治房地产市场，还需要税收政策作为配合，征收物业税或者房屋保有税。”高海燕说。

　　———持续发力，房控政策须引导楼市重回理性。高海燕担心，目前的政策只是灭火，但是不一定能起到持续的作用。“房地产的信贷业务占到银行信贷的1/3，银行的业务将会出现萎缩，一段时间后是否会出现灵活性调控很难说。同时，政府应在扩大土地供应和监管市场秩序上继续努力，防止调控政策重蹈房价短期调整迅速反弹的覆辙。”