部分炒家自揭炒房手法

　　在采访中，部分投资客对记者透露了他们多年来炒房的手法，最核心的就是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把投资放大。

　　胡小明：股市的杠杆太低了，就是你买多少股票，你就要投多少钱，那么就不像房子，像早期的房子，我投个5万，10万块钱，可能就可以把一个70、80万的房产买下来。这个买下来可能过不了多久房价上涨的话它就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大十倍了。

　　深圳房地产投资客 余伟：比如说你一百万至少可以买三套房子贷款的话，如果说你一套房子的话，你都一百万都买不掉，那你怎么弄呢，然后贷款的利息的话，如果是相对，如果是打7折，那就是非常便宜的，才3%、4点多，那么现在通货膨胀是非常厉害的，那包括你如果是8.5折也可以，或者是基准利率也是可以的，那么它自有资金的回报率高了，这是比较简单的问题了，除非有一些特别的盘它需要用现金来购买的，那就不一样了。

　　这些投资客不论在初期还是后来，一直对银行贷款情有独钟。即使手上有足够的资金，他们也不会一次性交付全款，而是采用银行贷款买房子。在贷款时，首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。2008年之后，买第一套房子时享受最优惠的房贷，首付款两成，还对利率7折优惠。对于购买多套房子的就没有这样的优惠房贷。但是，炒房客告诉记者，他们很多人买房时都享受了购买第一套房子的优惠贷款。他们是怎么操作的呢？

　　胡小明：它是这样子的，就是这里面有两种方法，一种它是，因为它投资不一定全是深圳的，如果是全是深圳的目标会比较大，因为像那种几十套，上百套的那种客户，我觉得比较少，像他们可能就是高一点，他一种操作方法就是异地的，银行是，也不是说查不到，他不会去查，那么在深圳本地，他怎么操作呢？他有很多方法，比如说他拿别人的名字，亲朋好友的，一般上了数量级的这种投资客，他有个抱团，虽然资金不一定要集到一起，但是这有一个亲朋好友一个团队，就是搞很多身份证，就这样操作

　　为了能享受到购买第一套房子的优惠贷款，炒房客就盯上了别人的身份证，但是，亲朋好友数量有限，于是，深圳市场上甚至出现了炒房客找农民工借用身份证的怪事。

　　邹建民：他们就是从农村里收取身份证来。

　　周学军：在深圳有一种传说，就是炒房客是用麻袋扛着身份证去买房子的，反正能收罗到的，跟它有关系的这么一些身份证到银行去做贷款，最后他们是跟这个身份证的持有者签一个协议，这个房子是我的，我只是用你的名义去贷了下款；但是银行也默许他们的这种行为。

　　由于贷款时必须提供贷款人的收入证明，以证明其有还款能力。那么，这种为贷款而从各种渠道搜罗来的身份证，又是如何开具收入证明的呢？

　　邹建民：中介就可以给你搞成了，一手的开发商肯定不会给你这么干。一手的，你自己找个人，在外面弄个收入证明就可以了，这个是公开的秘密了

　　一位长期做房地产业务的知情者还透露了炒房客以零首付获得住房贷款的手法。

　　深圳房地产信息网法律顾问 王相阳：比如说要买一套一百万的房产，那么按照政策需要要交二十万的首付，剩余的八十万要用银行按揭的方式来付款。那么这种操作手法，首先提高房价，把一百万的房价提升到，比如说一百五十万，那么一百五十万，我要想达到零首付的目的，我必须要取得一百万的直接贷款，可以再搞一个虚假的合同，因为我前面已经付了五十万，我再申请贷一百万，银行经过评估，认为这个房子确实也值一百五十万，那么它就会贷一百万给你，那就拿上这个一百万直接付了房款，所以你就不用再付其他的首付了，这就是零首付。

　　原来，这些炒房客之所以能以小博大，牟取暴利，秘密就在于他们钻政策空子，弄虚作假。难怪一旦尝到了炒房的甜头，他们都会对其他的投资渠道失去了兴趣。这次，新的房贷政策将贷款门槛抬到了前所未有的高度，可以说打到了这些炒房客的痛处，那他们对此又怎么看待呢？

　　成为众矢之的，炒家连连叫屈

　　记者采访期间，各方一致认为，这一轮中央楼市政策的调控重点就是楼市投资和投机行为，打击目标直指炒楼客。

　　国世平：就是说你持有房地产的成本要加大，这是最重要，这是根本上杜绝炒房子的这么一个根本的要求。

　　王世界：这一次它的精准度也要远远地精准于上一次。这一次主要是针对一些炒房客，尤其是针对多次购房的不合理的需求，以及外地购房者的这样一个炒房行为。

　　成为众矢之的，一些楼市投资者连连叫屈。他们认为自己只是普通的投资者，即使炒房，和庄家比起来，他们也是小巫见大巫。

　　胡小明：真正的炒房，就是人为的拉高，然后出货。

　　据业内人士透露，庄家炒房惯用的一个手段就是自己挂盘卖房自己再偷偷买下来，拉动房价上升到高位后再抛售，让别人跟风接盘。

　　王相阳：有大量的炒家他们手上确实有很多套的房产，那么在普通挂牌销售的过程中往往是存在着，把自己的房产用其他的这种方式，或者用自己亲戚的名义老婆孩子的名义，然后把它迅速的买下来，这样就导致了市场上的一个信息，在房价和房销售的数量上面对市场有一个误导，很显然让别人感觉到这个房子你看，上午挂的牌，下午马上就销售了，那明天挂的牌后天就销售了，所以对其他的消费者来说有了一个错误的引导。

　　这些炒房客认为，和他们这些跟风炒作的散兵游勇相比，那些机构投资者和开发商才真正是左右市场的庄家。也许，这些炒房客的说法未必准确，但我想了解他们的真实想法，至少能让我们更好地把握政策走向，提高命中精度。

　　政策有的放矢，能否持久是关键

　　邹建民：这次的政策是对症下药了，但是力度怎么样或者执行力度怎么样，看看能不能执行到位，有没有人在钻空子，能不能让他们钻到空子都需要防范的。

　　有关专家也表示了类似的看法，认为楼市新政抓住房贷政策做文章，是切中了要害，打中了蛇的七寸。

　　国世平：现在我们中央采取这个政策还是不能温和的货币政策，因为在市场经济发达的国家财政政策是没有效的，货币政策是比较有效的，在我们国家是货币政策没有效的，财政政策来的更猛烈，但是我们现在采取的，是货币政策。

　　那么，这次的货币政策与以往楼市调控的财政政策在效果上会有什么不同呢？国世平教授用了一个挤泡沫的比喻。

　　国世平教授：第一种情况我们不管，再采取政策房地产泡沫自然破灭，这就是一个国家的灾难，美国迪拜就是这样，那么第二个就是现在把它挤破，现在挤破当然成本比较高，那么我们最希望的是现在把它扎破，慢慢的扎，让它慢慢掉下去没有一个反弹的可能，我们一般采取政策，都是把它强压到水里面手一松开反弹越高，我们再压下去又反弹高，你气没把它放出去泡沫没放出去，所以这一次一定要采取一个像针扎的慢慢地把它掉下去，我觉得是最重要的。

　　国世平教授认为，避免调控过后再反弹，关键在于政策的持续性。

　　国世平教授：为什么我们每一次反弹的力度越来越高，就是这个政策的持续性，一定要持续到3到4年让这种投机客真正的见血，他就知道这样的话风险很高，买房子不一定赚钱，我们现在给他的一个认识，就是说买了房子一定是赚钱的这就很危险。

　　眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期，说它混沌，因为不少人就像节目中的那几位炒房客一样，仍然对调控的结果抱着幻想，期待着再出现一次越调控越涨的现象。他们在观望之余，对昔日的暴利还是眷恋不已。怎么才能走出这种混沌，让政策预期变成实际的效果，避免新一轮调控变成又一个狼来了的故事？除了刚才国世平教授提到的保持政策延续性，我想整个住房制度的设计也必须同步跟进。我们面对的房地产市场是一个需求面、供应面和政策面紧密交织在一起的复杂系统，它牵动着金融、土地、财政税收、社会民生各个层面的敏感神经。房价高烧不退只是这个系统生病之后的表面现象，它的病根在于滞后的住房保障制度，在于过于依赖土地和房地产的发展方式，在于开发商和炒房客空手套白狼的融资方式，在于利润与风险不成比例的赢利模式。调控新政的第一刀指向了炒房者，我们期待接下来的几刀能指向更深的病灶。只有拿出关公刮骨疗毒的勇气，房地产业的健康发展才能期待。否则，即便调控的次数再多也无法达到目标。