别墅主体建筑已基本完工。新华社发

　　我国从2003年起已明令禁供别墅用地。但作为知名房企，保利地产2010年初却在没有规划许可的情况下，擅自在广州市白云区建起了85栋别墅。

　　更令人诧异的是，这85栋违建别墅在经过相关部门的处理后，仅交了167万元罚款就变身为合法建筑。日前，记者对此展开了调查。

　　保利违建很大胆 未获许可85栋别墅已完工

　　保利西海岸房地产项目位于广州市白云区金沙洲，毗邻珠江，由一些高层住宅和别墅组成。记者近日在施工现场看到，约百套别墅主体建筑已经全部封顶，集体矗立在珠江边，规模颇为壮观。

　　让人意想不到的是，这些别墅却是违法建设。据广州市城管部门介绍，保利西海岸项目于2010年3月开始建设，其中有90幢别墅的主体建筑在7月初已经基本完工，然而这些别墅中至少有85栋是在没有取得规划报建许可的情况下擅自建成的。

　　“这太不可思议了！”周边的村民告诉记者，“今年初，有数十辆工程车不停地进出建筑工地，数以百计的建筑工人在工地上加班加点，我们都以为这肯定是合法建设，但是谁又能想到这种大央企也居然进行违法建设，而且是如此明目张胆！”

　　用地性质很惊人 所有别墅均建在普通用地上

　　而更让人震惊的是，记者查阅保利西海岸的用地资料发现，该项目建设的两块用地规划容积率都为2.8，规划用途都为居住用地(R2)，也就是通常所说的二类住宅用地，并不属于别墅用地。其中一块土地出让协议还对住宅用地进行了户型比例限制，明确规定“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到住宅开发建设总面积的80%”。

　　“按照2.8的容积率是建不了别墅的，但开发商施展‘乾坤大挪移’，拿出一部分土地多建造几栋高层住宅，其余土地建低密度别墅，通过疏密结合从而既满足了政府规定的整体容积率要求，同时又建成了别墅。”一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，开发商在局部容积率上做文章建别墅，已是司空见惯。

　　除此以外，开发商还在“别墅”概念上玩起了花样。广东中泽律师事务所周玉忠律师说，别墅定义具有一定模糊性，一些开发商认定国家停止别墅用地的审批专指“独栋别墅”，从而大打“擦边球”，纷纷建起双拼别墅、联排别墅等以绕开“独栋别墅”。

　　保利西海岸售楼人员9月9日提供给记者的销售资料也显示，这里是“纯粹别墅住区”，并将于年底发售。从规划图来看，保利西海岸别墅主要为双拼别墅、联排别墅等。

　　规划局处置很温柔 每平方米仅罚款54元

　　广州城管部门相关负责人表示，在发现保利西海岸违规建设之后，城管部门多次要求其停工，并最终将其列为违建典型进行通报之后，该项目才在7月初接受停工整改。而对于这种没有规划报建许可的违法建设，首先要由广州市规划局进行处罚。

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》六十四条规定，未取得建设工程规划许可证进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入。

　　不过，广州市规划局认定保利西海岸项目这个“违法建设”是可以“限期改正”的，为此给以建设工程造价5%的罚款。即对这85栋别墅处以建设工程总造价约3344万元的5%的行政处罚，共计罚款约167万元。

　　“违法成本太低了！”城市规划专家、暨南大学胡刚教授感叹，“按照85栋违法别墅计算，这相当于一栋价值五六百万元的违法别墅只需要罚2万元就可以了。如果均摊到成本里，每平方米只增加54元，而其附近的一些普通商品住宅销售均价都在12000元／平方米以上，这54元／平方米的违法成本相当于没有处罚。”

　　开发商交钱很迅速 停工不足半月就获批

　　在广州市规划部门开出罚单之后，开发商缴纳罚款的速度也是极其迅速的，并为此向广州市规划局递交了《关于不申请公开听证的报告》，只求赶快罚款了事。而这意味着开发商对自己的违法行为早已是“心知肚明”的。

　　在接受行政处罚后，7月初停工的保利西海岸项目在7月14日就获批了修建性详细规划，7月27日获批了建设工程规划许可证。业内人士还指出，按照程序，在规划部门进行处罚后，城管、建设部门也会对这85栋违法别墅建设进行相应处置。但在规划局已经将该项目的规划手续补充完备并定性为“限期改正”的情况下，其他部门也只能罚款了之。

　　“按此计算，开发商即便违法10次，但只要有一次违法成功，也仍然可以实现盈利。”该业内人士还指出，正是由于看到了这一点，所以开发商敢于大胆地“边建设、边报批”抢先将别墅建起来，待生米煮成熟饭之后，只要经过低成本处罚，违法建筑就变成合法建筑了。

　　别墅用地审批监管存漏洞

　　事实上，早在2003年2月，国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，别墅供地禁令被国务院、国土资源部一再重申。

　　广州合富辉煌首席分析师黎文江表示，在类似保利地产的种种操作之下，市场上的别墅新盘依旧络绎不绝，房地产调控的土地政策变得难以落到实处。

　　“这也表明现行关于别墅的相关用地制度、规划审核报批以及后续监管上存在一定的漏洞。”长期处理房地产纠纷的律师周玉忠说，比如对别墅的准确定义，究竟双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅是否属于禁止之列，以及局部容积率是否应该有所限制等。

　　他们表示，完善制度的同时，还必须要对开发商进行全过程的监管。从规划、国土、建设等诸多环节进行把关、核查。此外，关键的一点，还要加大开发商违法违规建设的成本。