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“住房政策与宜居生活”分论坛关注房价

  高房价和高地价早已成为民生的焦点,那么采取怎样的政策和开发方式才能让城市更和谐呢?在杭州论坛的“住房政策与宜居生活”分论坛上,著名经济评论人叶檀表示,由于中国房地产市场正走在去杠杆化过程中,未来房价肯定会跌,但不会大跌。而瑞安集团主席罗康瑞、上海城投控股股份有限公司董事长孔庆伟、德置地中国区首席开发运营官曾文星等开发商多是从需求、城镇化的角度来考虑,认为市场应该走双轨制,让政府来解决低收入住房问题,市场的问题交由市场来决定。

  房价大跌大涨都是梦

  叶檀女士认为,房地产问题不再是产业问题而是货币问题。比如2008年的房地产市场,半年内发生翻天覆地变化,完全取决于市场预期,而撬动房地产市场的正是货币杠杆。在中国,如果首付20%,相当于4倍杠杆;如今平均6-7倍杠杆,而大城市在20倍左右。而现行政策是逼迫市场无杠杆,比如二套房、三套房政策。

  叶女士表示,三套房停贷,相当于无杠杆;二套房执行1.1倍利率,相当于去杠杆化过程;限制开发商融资,整个就是一个无杠杆过程,因此房价会下降,但不会急剧下降。浮动税率房产税是个杀手锏,最新权威的调查也显示,超过五成的人表示应该征收房产税。因此,未来中国房价继续大幅上涨是梦,但大幅下降也是梦。因为中国货币发行量大于美国,加上城市化溢价等都会起到支撑作用。但同时,房地产市场仍存在结构性机会,她个人看好商业地产、轨道溢价和因不可复制性的中心城区。

  双轨制确保老百姓居住

  尽管在现行住房政策下,国家大力推廉租房公租房来改善民生,但在罗康瑞、曾文星看来,要达到这个目的,住房体系必须采取双轨制。比如效仿香港的廉租房,新加坡的公屋制度。政府负责提供公共的廉租房,社会提供中高档房。

  但无论如何,公共住房保障体系一定是给需要的阶层而不是给每一个人,而且要有可行方案确保执行。罗康瑞举香港廉租房为例,政府利用有限资源为低收入家庭提供能负担得起的房子,这个操作中包括公开申请制度、审查和轮候制度,对违规者严格惩罚和退出机制,同时需要专业的运营和管理。

  中心城区容积率一定要高

  对于目前很多人抱怨高房价导致年轻人在市中心买不起房子的问题,罗康瑞认为,一是可以建卫星城市,引导年轻人住得远一些,但配套和设施必须做得好。二是避免不合理的容积给市场土地资源造成浪费。尤其是在经济飞速发展下,城市土地不够用、动迁又太难的矛盾愈发突出。

  在香港,CBD地区的容积率是15,但很多到过香港的人并不觉得有多拥挤,多不舒适。相反,在香港工作的人却觉得办事效率很高。他本人在香港可以一天开八九个会议,每个会议地点都是步行到达。到了内地发现很多城市在压容积率的同时,浪费了很多宝贵资源。比如一天只能开一个会议,因为到达另一个会场可能会很拥堵。又比如到过陆家嘴的人都会有个感觉,走路过去太远,坐车过去又太近。他认为,住宅区容积率可以压下来,但市中心容积率一定要高。图为和谐的邻里关系是宜居生活的一大前提。

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