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美次级债危机警示中国炒房者
2007年08月11日 14:15:07
浙江在线新闻网站
美次级债危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。对于中国的炒房者来说,也要“盛市思危”,警惕房地产投机中蕴含的风险。 美国楼市开始衰退 美次级债危机成为近期全球投资者关注的焦点。次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券,也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款,打包成债券卖给投资者。 从9·11以后,美国为了刺激经济增长,连续13次降低利率,房地产市场受到激励开始迅速膨胀,炒房投资盛极一时。美国平均房价2003年-2006年四年涨幅超过50%,1995年-2006年房价翻了一番多。 受到利益驱动,一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率,降低了住房贷款门槛。即使借款人还不起贷款,也可以变卖其房屋,由于房价迅速上涨,炒房者和银行依然有利可图。就这样,次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。 但谁也没有料到,去年底美国房地产市场开始衰退,去年三季度至今房价又下跌超过10%。房价下跌,炒房者利益链条断裂,贷款还不上,变卖房产又面临损失,次级贷款风险开始暴露。 分析人士认为这与美国连续加息有关,2004年开始美国连续17次加息,贷款利率提高,使得炒房者成本一路抬高。经济增长放缓也影响了房地产市场。 由于全球很多机构投资者持有美次级债券,因此这种债券出现问题波及全球股市,美国股市连续出现较大跌幅。 目前深圳特区关内的新楼盘,均价突破2万元/平方米,高档楼盘接近4万元/平方米(资料图片) 炒房者宜量力而行 这场闹得沸沸扬扬的危机中,利益受到损害的不仅是全球资本市场的投资者。由于房地产价格下跌过快,去年进入市场的美国炒房者基本上全部都是亏损。即使是2005年及以前的炒房者,考虑到美国5%以上的利率水平,资金成本也很高。而且,房地产市场衰退、销售量下降,都影响到炒房者未来的收益,房产价值可能不断“缩水”。 这样的情况我国的房地产投资者应该也不陌生。就在2005年上海房地产价格大涨两年多后,不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台,上海房价率先大跌,6月上海房屋成交均价曾日跌1426元/平方米。有的炒房者说,“眼睁睁看着首付跌没了。” 尽管目前我国整体房价仍一路上涨,看不到下跌的迹象,但是炒房者、尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象,房地产销售去年还是欣欣向荣,突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失,泡沫顷刻间破裂,房价迅速下跌。 除了大中城市房价上涨,一些县、小城镇房价也开始飙升。但房屋大量空置的现象却在很多地方存在。目前我国房地产价格中到底有多大“泡沫”,目前无法推断。但是,任何商品价格都是有涨有跌的。 我国目前已经进入加息周期,去年开始央行连续五次加息,贷款利率也在抬高。尤其是到了明年初,银行开始执行新的贷款利率,今年三次加息一次性释放,部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%。而目前机构普遍预计加息还会继续。(王栋琳) 来源:
中国证券报
作者:
王栋琳
编辑:
陈雪晔
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