上半年以来，万科、保利等多家大额融资房企全国圈地

　　据光大证券研究所提供的一份资料显示，2007年1月起截至9月，国内A股市场上市房地产企业中，已完成融资的达31家，总金额高达1149.45亿元。而万科、保利等龙头企业手中握有的土地储备量(注：指规划建筑面积，下同)均超过千万平米。

　　如果说自2004年“8·31”土地出让新政起，业内不时冒出的房地产业将迎来“寡头时代”的传闻还只是“狼来了”的呼喊，那么，时至今日，越来越呈现的资本和资源高度集中、紧密结合的态势已经表明，房地产业的“寡头时代”正在降临。

　　千亿融资助推寡头形成

　　2007年的“牛市”上，在国内A股市场上市的房地产企业整体成为一个“吸金”大户，迅速发展成为行业寡头。

　　以业内公认的领军企业万科为例，2000年到2005年的5年间，万科只在股票市场完成了一次配股，总共募集的资金总额仅41.15亿元。2006年底，万科通过定向增发，一次性就募集资金41.99亿元，超过了前5年融资总额。而刚刚过去的8月，万科实施了股票公开增发计划，融得的资金额近100亿元，一举超过了自2000年至2006年公司的融资量。而未来公司还有59亿公司债发行计划。

　　另一家业内龙头企业保利地产去年才刚完成IPO上市事宜，发行新股上市时所募得的资金不过近21亿元，而2007年增发募集的资金总额竟高达70亿元，超过了发行时所募资金的3倍。此外，2007年以来还有包括金地、金融街、泛海建设、天鸿宝业等众多大牌房地产上市企业相继完成增发、配股融资。

　　据光大证券研究所提供的一份资料显示，2007年1月起截至9月，A股房企中已完成融资的达31家，总金额高达1149.45亿元。“业内几乎每个涉及金额超过20亿的融资计划背后，都伫立着一家地产大牌的身影，融资更增长了他们在业内的实力。”一位证券分析师这样表示。值得注意的是，除A股市场外，包括首创置业、富力地产等“大牛”在香港资本市场上的动作一点也不比国内上市的房地产企业小。

　　“房地产业早就进入了资本时代，不通过上市打开公司的融资渠道，房企就难以提做大做强。今年以来，上市房企融资额较去年大幅上升，通过上市融资，大公司在市场中的份额迅速提高。”中信证券资深分析师王德勇这样表示。以A股市场为例，截至今年9月3日，整个A股市场总市值排名前百名的公司中，房地产企业就占了10%，而万科、保利两家公司总市值已经超过了千亿规模。“大牌房企和中小房企的资产规模的差距逐渐拉大，寡头时代已经成为了现实。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新强调。

　　大腕左右土地市场

　　“今年上半年中国土地出让市场上‘地王’频现的根本原因，表面看是因为出让地块面积大，总金额高，但实质上还是因为有开发商能够拿出数额巨大的资金用于获取土地。能够承受巨大资金压力的只有行业寡头，房地产业已经进入了寡头时代。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙如是说。

　　今年以来，全国多个城市的土地招拍挂市场上，总是活跃着不多的几个熟悉的身影：万科、保利、金地等。今年6、7两个月，保利地产就投入了超过80亿元资金，在重庆、沈阳、上海等7个城市拿下了11幅地块。截至目前，保利在全国超过10个城市所拥有土地储备总量已经超过了1000万平米，但这与万科超过2000万平米项目的土地储备、碧桂园超过3000万平米的项目土地储备相比，也只能算小巫见大巫。

　　就在保利上演着土地市场的疯狂演出时，其他大牌房企也没有闲着，纷纷出手圈地。仅7月份，万科就投入近60亿元资金，在包括北京在内的多个城市拿下多块土地。金地、北辰、首创置业、招商地产等也在全国多个一二线城市疯狂圈地，他们共投入了近100亿资金拿下了近300万平米的土地储备，一批区域“地王”也就在这一过程中诞生了。“只要是面积够大，位置够好的地块，几乎都免不了出现这些公司拿地的相关人员。”曾购买北京多个地块标书意欲参与竞拍的开发商表示。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为：“现在的土地出让市场已经逐渐成为上市房企刺刀见红拼实力的赌场，有地的企业牛死，无地企业等死，而真正能最终拿下土地的还是行业内的寡头企业，这以已经上市的房地产打牌企业为主，可以预见，未来都将由他们左右土地出让市场的价格，天价‘地王’还将继续出现。”

　　高价拿地将助涨房价？

　　“房地产市场走向寡头市场，在土地市场中表现最为明显，房地产业中小开发商受到资本的限制，在土地招拍挂的过程中根本无力与行业内大公司相抗衡，而大公司为拿到看中的地块，往往不惜投入巨资，豪赌房地产行业继续向好，最终的结果甚至是拍得土地的楼面价超过了周边住宅的售价，未来项目入市时为保证利润自然提高房价，可以说大公司是推高房价的罪魁祸首。”王宏新分析认为。中小开发商几乎在土地竞拍现场中消失，所谓的土地竞拍实际变成了少数房地产大牌公司的PK游戏，垄断迹象越来越明显，对房价的消极影响也日渐提高。

　　比如长沙新河三角洲地块这一“地王”，原定的拍卖起始价格为46.38亿元,最终由城开和北辰置业联合投标体以92亿拿下。高价拿地加大了开发商的开发成本，这就决定了他们只能开发高档楼盘，高档楼盘意味高房价。

　　对此，贾卧龙也表示：“房地产市场一旦真正进入寡头时代将会危机四伏。一方面由于社会住房保障体系的不健全，那些被市场抛弃的中低收入人群将会面临住房危机，严重的甚至可能影响整个社会秩序。另一方面，如果市场被几家‘寡头’占有，那么他们将拥有对市场走向的控制力，而处于寡头之外的政府和买房者将会更加被动和无奈。”

　　记者手记：“寡头”利弊在于政府调节能力

　　房地产业本就是大量资本与资源相结合的行业。相比较而言，上市房企的融资渠道通畅，管理经验先进，能够拿到更多的土地，市场份额越来越大，逐步形成区域甚至全国范围对市场具有重大影响力的顶级公司也是房地产业发展的必然趋势。

　　寡头时代或许可以在一定程度上保证市场房地产产品的质量，甚至为中国房地产市场带来一个供给快速增加的时期。

　　然而，过犹不及。如果房地产行业寡头时代的来临，是建立在唯利是图、抵制竞争、恶性抬价的基础上，更多的土地储备和金融资本汇集到行业大牌企业手中，肯定弊大于利。著名学者易宪容的“土地价格、房产价格都将被寡头任意操纵，开发商要挟中国经济”的言论恐怕也将成为现实。

　　趋利趋弊，均在于政府发挥自身调节市场职能的能力。保持市场多元化，平衡各方利益关系，实现稳定房价增加供给是当务之急。未来中国房地产市场，能不能在走进寡头时代后，形成保证产品质量、富有社会责任感的房地产企业间的良性竞争的格局，关键就在这市场变化的初始阶段。