“住房新政”：保障的归保障，市场的归市场

　　8月30日，在介绍24号文和全国城市住房工作会议情况的国务院新闻发布会上，建设部副部长齐骥谈到下一步宏观调控时指出，要继续抓好国务院关于房地产市场调控政策的落实，在加大廉租住房和经济适用住房供应的同时，重点抓好住房供应结构调整、调控和引导住房需求、打击房地产市场违法违规行为等工作。显然，住房保障工作是下一步宏观调控的重头戏。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，24号文和全国城市住房工作会议表明，房地产调控将从以价格为主转向以保障为主，从面向中低收入人群转向先着重解决低收入人群的住房问题。

　　1998年住房制度改革以来，大约只有5%的城镇居民享受到了经济适用房的实惠。由于住房保障体系的“亏欠”，大量购买力低下、本该在保障体系内解决安居问题的居民，被迫裹挟进商品房市场之中，从而导致了刚性需求始终不能得到分流，供求失衡，房价上行。

　　眼下，我国在住房制度安排上已出现喜人的改变。这次“房改”确立了二元管理、三分需求的体制，市场与行政的诸种关系梳理得更顺了：保障的归保障，市场的归市场。

　　所谓二元管理，即界定政府和市场“边界”，住房保障与市场分离。政府更多地把责任、精力放在保障性工作上，提供、配置、监管保障性住房；而对于市场化商品房，则尽量减少行政干预，主要由市场配置。

　　所谓三分需求，就是将安居、改善、投资这三个住房消费群体区别对待，使其各有所归。政府保障的对象是低收入者的安居型需求，通过保障房来解决他们的住房问题。中等收入者改善住房问题则可以通过双限房政策得到解决。而对于投资型需求，则任其进入商品房市场去解决。

　　当保障房供应量增加到一定程度，此前被挤入商品房市场中的低收入群体的刚性需求就会从市场分流出来，供求比会随之发生变化，商品房市场的房价也会趋于平稳。这时，那些改善型需求群体通过自身的努力到市场上去满足自身的需求也成为可能。

　　这样一个安居、改善、投资需求各有满足渠道的多层次楼市，才可能是一个良性的楼市。这样的住房制度性安排诞生之日也应是高房价困扰下的房地产僵局破解之时。