房地产信贷政策调整首付提至四成利率提高一成

　　●商业用房、商住两用房最低首付分别提至50%、45%

　　●房贷新政出台实施时间未明，恐引发“十一”抢房潮

　　中国人民银行、中国银监会27日晚联合发布通知，对房地产信贷政策重新做了调整，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，要求贷款首付比例不得低于40%，同时商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%，且商业用房贷款期限不能超过10年，贷款利率至少提高一成。

　　中农工建四大银行以及深发展、光大、浦发银行有关人士昨日在接受记者采访时透露，目前仍未接到具体通知，因此房贷新政的实施时间还不明确。不过，业内人士表示，各家银行应该会抢在“十一”之前推出新政，否则将会刺激市民在十一“抢房”。

　　新政首付款随套数增加“水涨船高”

　　通知指出，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对于购买首套自住房且套型建筑在面积90平方米以下的，仍执行20%的最低首付比例，对购买首套自住房且面积90平方米以上的，继续执行30%的最低首付比例。

　　为了防范信贷风险，对于已贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款最低首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　另外，考虑到购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，最低首付比例由原来的40%提高到45%，调整幅度小于商业用房调整幅度。

　　疑问

　　新政实施时间未定

　　国庆前还是国庆后大有文章

　　由于央行和银监会的联合通知中没有明确房贷新政的实施时间，让各家银行措手不及。据悉，各大银行昨日与总行进行密切沟通，商讨新政的实施时间。中行、工行、光大等各家银行均表示，尚未收到总行的正式通知。

　　光大银行广州分行个贷部经理沈宇华表示，目前总行正在研究房贷的调整计划，预计国庆之后会将调整通知下发到各分行。民生银行广州分行个贷部有关人士则称，分行尚没有接到有关通知，在正式通知下发前，对第二套房仍按照三成的首付比例提供贷款，大概国庆之后才会有调整。

　　不过，深发展广州分行个贷中心有关负责人分析指出，各家银行房贷新政应该会抢在国庆前出炉，如果在国庆后才实施，将极大刺激市民“十一”购买第二套住房，炒楼者更会抢搭“末班车”，从而进一步抬高房价，这显然与政策出台的初衷相违背。

　　第二套房难以界定

　　以个人还是家庭为单位没有标准

　　银行业内人士表示，之前银行在放贷时主要看贷款人的信用记录，基本上不会考虑是贷款人购买的第几套住房。因此，目前各家银行对第二套及第二套以上房贷的界定仍缺乏明确的标准，这也许会直接影响房贷新政的执行。

　　按照央行的说法，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款购买的自住房，“第二套(含)以上住房”则是借款人利用贷款购买的首套自住房以外的其他住房。沈宇华指出，监管部门只能提供总的指导性意见，具体操作的细节问题则由各行自行处理。

　　招行广州分行有关人士指出，他们目前都是根据央行的个人征信系统里的资料来判断贷款人申请的是第一套还是第二套房贷。也就是说，如果贷款人此前在个人征信系统里有过房贷记录，接下来的房贷将被视作第二套房贷。但对所谓的“第二套房”应该是个人购买的还是家庭购买的，目前各家银行也都没有一个明确的界定标准。

　　不过，单纯根据个人征信系统来判断问题很多。比如，某市民因第一套住房面积偏小而购买大房子改善居住条件，其间向银行申请房贷时，如果执行第二套房贷的首付比例和利率，则有失公允。再如，如果此前的一套房贷已经还清，现在再贷款买另一套房，算不算第二套房？还有，按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房，而目前央行的征信系统并未与房管部门的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人到底有多少套房子。