青岛市在全国首开政府承建租赁住房之先河，计划用3年到5年时间，以政府投资建房向外租赁的方式，解决目前市区内2.77万户住房狭小、享受不到廉租房待遇而又无力购买经济适用住房的“次贫户”的住房困难，在保障性住房建设上迈出了新的一步，填补了目前保障性住房体系中的一项空白。

　　政府建房租给“夹心层”家庭

　　山东省委常委、青岛市委书记阎启俊说，为落实科学发展观，今年初，市委、市政府提出要突出抓好住房、公共设施、改善环境等十大民生工程，借助2008年青岛举办奥运会帆船赛契机，加快推进，切实让百姓得到更多实惠。

　　记者在青岛市建委了解到，过去青岛市保障性住房分为三个层次，一是向中等收入家庭提供限价房，二是向低收入家庭提供经济适用住房，三是向最低收入家庭提供廉租房。但是，这三级保障体系仍未能改善“夹缝”居民窘迫的住房现状。

　　按青岛市的规定，享受经济适用住房待遇的必须是低于上一年城市居民人均可支配收入且人均住房低于20平方米的家庭，享受廉租房待遇的则必须是人均住房低于10平方米及处于月最低工资收入线以下的家庭。青岛市区买不起经济适用住房的住房困难家庭约有4.2万户。其中，1.44万户最低收入家庭可以享受廉租房待遇，另有2.77万个家庭既买不起经济适用住房，又享受不到廉租房待遇，处于政策的“夹缝”之中。为此，青岛市政府决定由政府投资建设租赁住房，专门用于解决这部分家庭的住房问题。

　　青岛市建委副主任、房地产开发管理局局长单强炜介绍说，我们从韩国、新加坡、欧洲一些国家租赁住房制度中受到启发，认为租赁住房保障方式比较符合青岛市实际情况。政府一次性投资，陆续可回收一部分投入资金，而符合条件的低收入家庭交纳远低于市场价格的租金就可以保证有房子住。

　　今年年初，青岛市明确提出，每年通过财政预算渠道筹集资金，专项用于建设租赁住房，争取“十一五”期间基本解决2.77万户“夹心层”家庭的住房问题，即人均住房10平方米以下、年均收入在城市居民人均可支配收入线以下、不属廉租住房保障范围且无力购买经济适用住房的家庭。今年，青岛市政府拿出5亿元、106亩土地，计划建成2745套租赁住房。此外，还准备在旧城改造中购买250多套，使租赁住房总量达到3000套。

　　“政府主导、企业代建、政府管理”新模式

　　青岛市市长夏耕说，为解决这2.77万户“夹心层”家庭住房问题，青岛探索实施了租赁住房保障方式，在借鉴了国外做法的基础上进行了创新。第一，资金来源主要通过市财政渠道筹集解决，并逐步拓宽筹集资金的渠道。第二，建设模式采用“政府主导-企业代建-政府管理”的建设和管理新模式。确立政府在租赁住房建设、管理中的主导地位，以避免完全市场化所带来的成本高、管理难等弊端。第三，建设标准可以概括为“面积不大、功能齐全”，平均单套建筑面积55平方米左右，统一装修、厨卫齐全。第四，管理方式实行公开分配，政府统一管理。

　　青岛市政府建设租赁住房一次性投资预算为5亿元，部分服务设施建造预算为2000万元，全部由市财政支付。租赁住房建设没有利润，如何调动开发商的积极性，使其愿意承担租赁住房项目建设呢？据了解，青岛市此次租赁住房的建设，采取了捆绑改造的办法。此次用于建设首批租赁住房建设项目的河马石地块，规划建筑面积近25万平方米，其中租赁住房约15万平方米，商品房、网点房、安置房、幼儿园、社区用房等大约10万平方米。租赁住房建设用地实行划拨，并将代建租赁住房作为附加条件，与其他用地捆绑起来统一进行招拍挂，以此确定租赁住房代建企业。

　　青岛市第一个租赁住房建设项目的代建单位青岛鑫基房地产有限公司的负责人说，能参与租赁住房这样的民生项目，即使不赚钱我们也愿意干，对公司而言既是社会责任感的驱使，也是一种业绩的累加，更何况还可以通过捆绑改造的方式获得一些补偿。据介绍，这家公司代建的河马石租赁住房建设项目预计18个月建成，2008年底完工，2009年1月交付使用。

　　此外，租赁住房承租申请条件、租期确定、租金标准和退出机制等管理细则正在讨论制定中，可望于年底出台。

　　解决中低收入家庭住房的有效途径

　　在一些地方，保障性住房因为考虑到建房成本等问题，环境配套相对较差。与此相反，青岛市首批开工建设的租赁住房却建在人们普遍看好的地段。河马石村位于青岛市北区浮山以北，这里倚山而立，地势开阔，交通便利，环境优美，周边医疗、教育设施配套齐全。附近的商品房已卖到每平方米6200元以上。

　　为了既能满足低收入家庭的居住需要，又节约土地资源和建设成本，提高财政资金的使用效率，青岛市房地产开发管理局、规划局等部门对此次建设的2745套租赁住房实行了严格的户型控制。记者在河马石村开工现场挂出的户型图上看到，租赁房为20多幢高层住宅，全部为小户型，其中套一型759套，每户建筑面积40平方米-50平方米；套二型1986套，每户建筑面积55平方米-65平方米。

　　青岛市房地产开发管理局的一名工作人员说，除了租赁住房，这里还将建有广场、花园、居委会、医院、养老院、幼儿园、商业网点等服务设施。建成后，将是一个非常漂亮的居民区。

　　山东省社科院研究员王晓明说，从美国和欧洲自有住房和租赁住房比例看，自有住房和租赁住房比例分别为6.5：3.5和7：3。在我国，由政府出资建设租赁住房，增加租赁住房比例，是一种新的尝试，可望探索出一条解决中低收入家庭住房问题的更加现实有效的途径。