政策累积效应放大

　　买盘转向卖盘，可能是市场自身力量所致，也有一系列政策出台累积效应的结果。

　　“只要流动性资金充裕，高房价就有支撑点。”茅于轼解释，总要有投资途径，负利率下很多人还认为楼市是个好选择。聂梅生分析，股市6000点后，财富效应会使更多资金流向股市，这对炒房资金是釜底抽薪。流动性过剩2007年成了调控关键点，而这也是耿明头疼所在：“银根紧缩实质上是在收紧投资者收益。”

　　16日，央行已向部分存款类金融机构发出通知，拟吸收部分非公开市场一级交易商的资金作为特种存款，继续回收流动资金。此前3天，央行还宣布今年第八次上调存款准备金率0.5个百分点。而在今年已加息5次的情况下，再次加息预期依然强烈。

　　包括茅于轼、聂梅生等在内的专家对本报分析起国家宏观调控意图时均认为，流动性资金充裕背景下，调控地产仍主要是从源头上控制，紧缩银根回收流动性；此外，针对房价飞涨主要因地价飙升推动现象，调控矛头还将指向土地供应。

　　半个月前，央行将第二套房贷首付提至四成。国土资源部刚发布“39号令”，地产商买地不再允许分期付款，北京永泰房地产公司内部人士坦承，新政增加了地产商拿地的难度。范小冲也认为，这对房地产行业的影响很大。“直接后果是，需求急剧减少，投资需求被彻底压抑。”依据杨少锋的分析，仅就调控措施而言，难以从根本上一下子扭转格局，但重要的是调控已传递出了非常明确的信号：政府将控制房价提高到了一个前所未有的高度，后续动作会更加严厉。

　　一面抑制了需求，另一面调控又在增加供给量。从8月开始，国土资源部严查土地违法事件、打击地方政府卖地冲动、处理闲置土地等动作频繁，可以预见，开发商囤地之后会出现大面积开发现象，市场供给量回暖。

　　事实上，悬在炒房者头上的利剑还不止一把：呼唤已久的物业税已经进入实战演练阶段，持有不动产的成本将继续加大。问题是，如果楼市在经历了多年买盘后，市场自身需要进入调整期时，随着卖盘的增加，宏观调控政策如何调整？

　　地产泡沫教训

　　历史或许不会重演，除了眼下的美国次级债风波，还有1997年的香港楼市可以让管理层担忧。10年前，香港地产泡沫破裂，投资者转眼变“负翁”。而现在，1997年前香港地产存在的多个特征正在被内地楼市重复。

　　1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%；在1997年楼宇按揭利息高达8厘以上时，楼市仍然十分旺盛。香港楼市呈现出限地政策下地价疯涨、炒房者蜂拥而至、银行给楼市提供了大批贷款等特征。

　　“包括日本在内，地价奇高最终导致泡沫破裂。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对本报称，“我们在控制土地上的政策也在紧缩。”

　　近两年，在炒房者追捧下，北京、深圳等地区的房价同比上涨均超过20%，2007年以来甚至超过了40%，已相当于香港房地产泡沫破裂前的水平。

　　中金公司最近一项对全国20个城市的361个楼盘研究表明，购房资金成本与房租的比、月供与房租比两个指标，已距香港在1997年时的2.5倍和2.2倍不远。

　　“香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点，涨幅高达89.5%。”杨少锋认为，A股市场持续火爆，极容易让人联想到香港当年的“股地拉扯”现象。

　　上述多位接受本报采访的专家、地产商、投资者均非常肯定地称，内地楼市与香港有着本质的区别，尤其是宏观调控能力更强；但这并不代表不应引以为戒，问题逐渐暴露出来，至少说明市场更接近调整期了。

　　有意思的是，建设部长汪光焘上周提出，要冷静分析地产泡沫。他认为，目前断言房价飙升会令低收入群体面临购房困难还为时过早。“如果现在房子没有销售了，上述结论还可以；但现在还有人买，上述结论就不好说了。”有人买归有人买，有多少人还敢买却是另一回事。

　　同时，建设部副部长仇保兴18日晚还表示，要调控房价：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。

　　如果更多更加严厉的宏观调控工具出台，楼市拐点只是时间问题。