几乎涉及每个社会成员切身利益的物业税，随着又一批试点城市的推出，以及有望在明年由试点城市的“空转”变为“实转”，正在离我们渐行渐近……

　　 国庆节过后，国家税务总局如期召开的一个例行新闻发布会引起了人们的极大关注。

　　 在这次看似平常的新闻发布会上，对于财政部启动的物业税第二轮模拟试点，国家税务总局地方税司副巡视员曹聪表了态，虽然他表示第二批试点延承了第一批试点的经验，两者并无本质区别。但随着又一批试点城市的推出，以及有望在明年由试点城市的“空转”变为“实转”，物业税毫无疑问已经离人们渐行渐近。

　　 那么，为什么要征收物业税？物业税会在多大程度上影响甚至改变人们的生活？物业税推出后，越爬越高的房价会降下来吗？

　　 物业税，不为调控房价而生

　　 所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种。征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。其征收主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

　　 物业税最早提出的动议，是试图改变目前一些地方“寅吃卯粮”的状况。在一些地方，本届政府为缓解财政压力，乐于进行土地交易，其后接任者手中的土地资源变得越来越少，地方财政的收入会越来越趋紧。据不完全统计，中国最发达的几十个城市中，土地批租收入基本上占了地方财政收入的30%以上。

　　 毫无疑问，这样的财政模式没有持续性，弊大于利。因为政府的财政收入过多地依赖于土地，而土地是有限的，当地方政府手头可批的地批得差不多了的时候，那么未来的财政收入流就危险了。

　　 到2006年底，全国针对房地产持有所征收的房产税和城镇土地使用权税总计692亿元，仅占地方财政收入来源的3.8%。全社会的不动产数量和价值相对稳定，物业税的税率和征收方式一旦确定，将成为地方政府稳定的财政收入来源。

　　 近几年来，随着房地产价格越来越趋于高涨，一部分人将调控房价的目光也转向物业税，希望能够借助持有税的征收，一方面，限制投资炒房者的购房需求及加大炒房成本；另一方面，希望房地产市场购房心态发生转变，购房者不再一味地求多求大，从而达到平抑房价的调控目的。

　　 然而，物业税能否如人们所愿，起到平抑房价的作用，着实还是一个未知数。

　　 物业税会影响房价吗？

　　 2007年年中，面对气势如虹的房价，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写的一份有关继续加强房地产调控的建议性报告曝光。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，发改委课题组建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。

　　 这份报告阐述的理由是：

　　 首先，物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。

　　 另一方面，物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的，因此物业税通过增加房地产持有人的成本可以达到有效抑制炒房的作用。

　　 其次，开征物业税会对房地产企业的投资方向和房地产投资开发的结构产生一定的影响。迫于物业税的压力，对消费者来说，房地产企业推出的高档豪华别墅会缺乏很多吸引力。同时，物业税主要对房产的拥有者征收，对于开发商来说，房产空置面积过多时，开发商不但要负担贷款利息，还要负担很重的物业税。这样一来，开发商为了应对这些负担，将采取加大促销力度，加快房产周转的方法尽快将手中开发出来的房地产变现，而对于炒房投机者来说，也必将会更加慎重。

　　 另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性缴纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要缴纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。

　　 但是，能否如这些分析者所认为对房价也起到作用，亦需一套漫长的传导过程，在传导过程，任何一个变量，都可能会影响到最终的结果。一个简单的例子是，在欧美等一些国家，一直征收物业税等持有税种，却并不能改变市场中存在大量投资性购房的现象，房地产市场泡沫的情况亦屡有出现。

　　 除此之外，更重要的一点是，在目前的房价成本中，税费固然是一个很大的部分，但更大的一块成本实际上在于土地出让金。

　　 两年前，华润地产在北京清河与地产黑马顺驰血拼之后，拿下清河的一块地，被称为当年的地王。其最终成交价格为楼面价每平方米近4000元，这也就意味着，在最后的房价中，每平方米有将近4000元是作为土地出让金支付的。

　　 物业税的推出，并不能改变政府收取土地出让金的现状。就在今年年初，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同地表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。

　　 这也就是说，目前房地产交易中，政府收取的最大一部分费用，并没有减少。

　　 对于目前社会上存在的一些物业税与房价之间关系的认识，曹聪表示，“这是对物业税本质作用的曲解。”物业税不会为打压房价而设计，税制的设计是为了完善政府财产税体系，所取得的税收是为了增加财政收入，并且用来改善居民的公共生活，与目前的物业费有相似之处。

　　 未来会是买房易养房难？

　　 目前，在中国房地产业税费制度中，存在着“价、税、费”并存的现象。直接以房地产作为征税对象的税种共有六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

　　 在房地产拥有使用环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税；在房地产转让环节，对内外资企业和个人征收土地增值税、契税、所得税、营业税。

　　 此外，与其他企业一样，从事房地产开发的企业还涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税和教育费附加。

　　 收费项目更是繁多。除了中央政府出台的收费项目外，地方政府出台的收费少则几十种，多则几百种。如征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费等。

　　 物业税开始探索起步以后，首先面对的问题便是理清这种混乱的局面，许多专家以及研究机构的意见是，将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为物业税；耕地占用税实质上与土地出让金重复，这一税种可以考虑取消。

　　 土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，将来物业税出台后，因其依据评估值征税已经体现了国家对房地产增值的收益，因此可以取消土地增值税。

　　 但无论如何，土地出让金如果不能并入物业税中的话，曾经被广为宣传的“物业税出台后房价降低”的最主要条件就不存在了。因此，对房屋业主而言，开征物业税后意味着多了一个税种，未来税负将是实实在在的增加，而不是一厢情愿的减少。

　　 虽然目前的一些税费会并入物业税中，从持有环节征收，但可以预见，未来物业税的征收标准，极有可能越来越高。由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加，业内人士认为，这可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象，也就是说老百姓有可能买房稍微容易一点，但养房难了。

　　 据了解，为使改革顺利推进，财税部门已经在考虑制定过渡性政策，如初期可以设定较高的标准，只对符合标准的住宅征税。

　　 对于物业税出台的具体时间表，曹聪表示，“一个税制设计成熟的税种如若出台，在立法上都需要两年的时间。目前物业税的设计还不够完善，而且还没有相关的立法动作，近期难以出台。”