《物权法》已出台“业委会”何时来

　　 畅茜园小区业主为成立业委会努力5年，《物权法》的出台使业主找到了维权“武器”

　　 “十一”之前，除房贷新政外，《物权法》的出台也颇受关注。据了解，《物权法》出台，在社会上引起了较大反响。部分未成立业委会的小区在《物权法》的激励下，纷纷吹响了合法维权的号角。据官方数据统计，北京已成立业委会的小区尚不到1000个，仅占物业项目的近10%。“小区业委会成立难”已成为北京市民的共识，长久以往，北京居民也习惯了小区迟迟无法成立业委会的现状。

　　 如位于西四环外的畅茜园小区，5年来业主们都生活在“无话语权”的状态下，《物权法》的出台让长久以来努力成立“业委会”的业主又重新燃起了希望……“地下旅馆”苦煞业主

　　 曾在深圳居住10年的孙女士，来该小区定居已有5年多，“业委会习惯”至今仍激励着她:“刚在北京买房时很不习惯，对物业有诸多不满意却没法解决。后来我才明白，因为即使物业服务不到位也不会被炒掉。所以业委会的存在就很必要，我入住小区已经有5年了，至今没有业委会，但我们还在积极争取。”

　　 孙女士所说的积极争取，并不是她一个人的“战斗”，业主黎先生是该小区诸多倡导者中的一员。黎先生称，“从当年入住开始，我就与物业就‘霸王条款’争吵过，后来就物业费标准、小区环境、地下车位、地下室出租等问题都争过，有些解决了，有些到现在还没解决。”

　　 据黎先生介绍，该小区地下室出租是业主和物业之间矛盾最大的事情。从2006年初开始，每栋楼地下二层以下便成了“地下旅社”。“我曾经在附近的超市外看到过租房的广告牌，留的电话号码和我们小区物业公司的一样，最让业主头痛的是他们什么人都租。”据小区业主反映，晚间常有外地青年在小区中心花坛饮酒喧哗，着装暴露的女子在小区内穿梭，甚至曾经有外地警方在深夜里从该小区地下室拘捕数名通缉在逃犯。

　　 “这样的事情物业都不为所动，目前出租还在继续。”黎先生很无奈。从《物权法》中找“武器”

　　 根据《物权法》第81条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”面对这样的条文及目前地下室的现状，许多业主都表示想换掉物业。对此，该小区物业公司某中层人员在接待本报采访时表示，目前已加强了对地下室的管理，出租房也是无奈之举。“很多业主不交物业费，有的业主两年没交，物业只能开发副业来维持。”在本报问及业主不交物业费的理由时，他表示:“因为嫌物业费太高，一、二期业主认为当时小区没完工不该收费这么高，现在小区完工了，他们又嫌社会闲杂人员出入影响环境，仍然不交。没有物业费我们才出租地下室，这实在是恶性循环。目前算告一段落，我们尽量严格管理地下室，业主们也不再直接抗议，双方暂时偃旗息鼓。”成立业委会需各方主动

　　 黎先生表示，即使在没有《物权法》的日子里，许多业主5年来也从未停止与物业的“争执”，同时尽量保持与居委会的沟通。“现在有了法律，但还需要业委会的存在，才能使一系列维权行动成立。而在这其中，居委会的作用就显得十分重要。”

　　 据业主介绍，对于业委会的成立，虽然小区业主很积极，但却迟迟不能到位，部分业主将矛盾归咎于居委会的无作为，认为在与物业谈判时起不到任何维护业主权益的作用。同时还质疑居委会与物业一同抵制业委会成立。对此，当地居委会相关人员表示，业主们的情绪可以理解，但居委会与物业的良好关系仅体现在日常工作上，对于原则问题是不会马虎的。事实上，由于业主目前尚没有一个有效机制体现大多数业主的利益，这才是业委会迟迟不能成立的原因。

　　 根据《物权法》第75条规定:“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

　　 对此，孙女士表示，或许居委会再积极一些，业主们的情绪也会更高。“‘指导和协助’其实有两面，可以理解为主动帮助，也可以理解为被动等待求助。”孙女士很期待，“我们希望居委会选择前者。”期待物权精神

　　 《物权法》虽已出台，但据笔者10月9日在搜房网看到的调查显示，对《物权法》不了解的人居然占72%。“认为物权法能否真正保障个人财产不受侵犯”中不好说的占60%。茫然与困惑似乎同样是许多业主感受。上文采访中的那位居委会人员有关“业主目前尚没有一个有效机制来体现大多数业主利益”的情况确实并不鲜见，就如同“无业委会状态”存在于许多小区一样。当许多业主为小区权益争斗时，更多的业主却并无意识。拖欠物业费成了习惯，非暴力不合作成了套路。大家能做到维持现状就OK了。

　　 当《物权法》出台时，很多人为之一振，但随后能否被业主变成维护自己权益的武器尚不明朗。北京业委会成立难确实存在诸多原因，但实际上最可怕的是，在不断受挫折和打击后，业主失去了自我保障的精神。能组织一次像样的业主大会都难，何况一个能够代表小区业主利益的业委会。

　　 纵观那些成功的业委会，哪个没有历尽艰难，而实际上，业委会也绝不是谈笑风生就能成立的，当人们明知成立很困难时，就应该做好迎接困难的准备。

　　 诚如我们常说拿起法律的武器，如果一点法律精神都没有，要武器又有什么用？