新华网上海频道１１月２２日消息：上海楼市自6月达到高峰之后，成交量持续下滑。然而，与此相对应的是，顶级公寓（单价3万元/平方米以上）的销量却在持续攀升。据统计数据显示，创顶级公寓销量历史新高的8月份共售出了258套，是去年70套月均成交量的近4倍。

　　 顶级楼盘集中上市

　　 据业内人士观察，自去年6月到今年7月长达13个月的时间里，除改造上市的济南路8号和推后续房源的几个楼盘外，上海就没有新的顶级楼盘上市，期间的成交主要集中在翠湖天地御苑和远中风华园两个楼盘。但到了8月以后，就有御翠豪庭、王子晶品、君御豪庭等多个顶级楼盘上市，各楼盘先后都启动了强大的市场攻势，带来了交易量的攀升。

　　 虽然，供应量的增加和开发商营销热度的加强，会增加交易量，但最终决定交易还是购买力和购买者对产品价值的认可度以及对后市的预期。因此，分析这三个因素，将可以全面了解到顶级公寓市场的变化，并对后市做出合理预期。

　　 本地买家比例上升

　　 佑威房地产研究中心的数据显示，自2005年1月到今年3月，上海顶级公寓的买家依照港澳台及海外、本地、外地的三者比例为0.52∶..37∶0.11，可见此时的上海顶级公寓主要是非人民币资产的进入所带动。

　　 但自今年4月以来，上海本地买家的比例快速上升，至8月这一比例已经更改为0.22∶0.68∶0.10。由此可见，顶级公寓的热销主要是本地购买力大幅上升所致，港澳台及外资买家在这一过程中的实际购买量有所下降。

　　 限外令叫停海外买家

　　 限外令的实施使得港澳台及外资进入上海楼市的难度加大，一些人放弃了购买上海顶级豪宅的想法。同时，另外一部分买家，通过本地代理人购买，这也是导致了本地买家快速上升的原因之一。但是从8月的数据来看，港澳台及海外买家通过本地代理购买的只有13套，只占258套总成交量的5%。

　　 可见，港澳台及海外买家在限外令政策的限制和内地房价高升之后，进入内地的速度大幅下降。这一数据也与之前摩根斯丹利与美联集团共同发表的“港人内地置业趋势调查”结果相似，该调查显示，计划在未来3年内购买内地物业的受访港人只占6.7%，较2001年调查时的16.2%大幅减少近10个百分点。

　　 将财产变更为不动产

　　 上海本地买家购买的顶级公寓套数从3月的18套，增加到4月的28套，6月的92套，再到8月的202套，几何级数的增长使得上海买家占顶级公寓的成交比重也上升了近1倍。除了股市创富外，上海富豪们理财观念的改变也是主要原因之一。之前，国内富豪主要把现金存在银行，或购买长期国债。但由于今年以来货币贬值的加快，促使富豪们理财观念的转变，使得大多数富豪将手上的金融类财产变更为稳健的、更具保值增值的不动产。

　　 另外，对经济长期稳定发展的信心，也是富豪们更加青睐既可以享受优越居住环境，又可以获得丰厚回报的顶级公寓的主要原因，从而放弃了对变现能力相对较强的金融产品的依赖。加上顶级公寓自身价值的体现，也促使了本地富豪们对房产一掷千金。

　　 警惕短期上涨副作用

　　 佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，港澳台及海外买家购买量的减少也应引起市场的重视。目前本地买家的购买力已经在大量释放，而这个释放是有限和暂时的。

　　 汤臣一品长达11万的天价很可能是上海房价的顶峰。如果大多数豪宅的价格在短期（1-2年）内向这个价格靠拢的话，就很可能达到港澳台及海外买家的最高预期而获利回吐。届时，上海豪宅很有可能进入长期低迷状态。但豪宅价格向天价看齐的进程如果放慢到3-5年，保持平稳向上的趋势，对未来上海顶级公寓的发展将最为有利。