人民银行、银监会近日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水

　　平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。(中国人民银行网站12月11日)

　　应当说，《补充通知》的下发，有利于平息此前人们关于“第二套房”界定标准的争议。不过，在笔者看来，《补充通知》中仍有两个问题需进一步厘定。

　　第一个问题是，对于利用银行贷款购买了第一套房屋，但已经还清的，再贷款购买第二套房屋的，是否适用“首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的标准？

　　从遏制“炒房”的角度看，不管购房者是否已还清了第一套房屋的银行贷款，只要现在购买的是第二套房屋，就存在“炒房”的可能，那么，银行就应该按照“第二套房贷”新规提高购房者的首付比例和贷款利率，以打击“炒房”现象。但是，如果从防范金融风险的角度出发(人民银行、银监会有关负责人在答记者问时也提到“居民无论是借住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险”，这说明“第二套房贷”新政有防范金融风险的考虑)，则似乎不宜执行这一政策。因为，购房者只有一套房屋贷款在手，他们有能力还清银行贷款。所以，对于这个问题，有关方面必须找到一个利益平衡点，作出明确规定。

　　第二个问题是，对于在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以前利用银行贷款购买了“第二套房屋”的借款人，要不要执行“第二套房贷新政”。

　　对于这个问题，笔者的观点是，此前已贷款购买了“第二套房屋”的借款人，不应适用新的利率标准。在法理上，“法不溯及既往”是基本的原则，如果对以前的“第二套房屋”适应新标准，表面上提高了利率，打击了“炒房者”，但实际上却破坏了人们的预期，打乱了人们对于生活与生产的正常部署，加重了人们的负担，是对市场经济的稳定性与法治尊严的双重破坏。所以，笔者认为，央行也应在这个问题上解释清楚，以便于“第二套房贷”新政的贯彻落实。