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深圳炒房客撤资内情:4月开始抛
2007年12月20日 10:33:02
浙江在线新闻网站
链接 “有价无市”频现一线城市 进入11月中旬,北京、上海乃至广州、深圳等一线城市,楼市价格都程度不同地出现了“有价无市”的局面,使得2007年以来扶摇直上的房价开始局部松动:虽然有的城市楼市价格依然在高位运行,但实际交易量已开始下降;尤其是被称为全国楼市价格风向标的上海,进入秋季后就提前进入“冬眠”状态,成交量急剧萎缩,虽然还没有停下上行的脚步,但增速却明显减缓。据最新数据显示,11月,上海市商品住宅成交均价下跌7个百分点。 有业内人士认为,需求决定市场价格。目前在北京虽然很少有“无房可住”之人,但是却有相当数量的人对自己的住房条件不满意,他们的需求将成为开发商建设商品房的动力,所以房地产市场仍然会处于供不应求的状态,价格下跌无从谈起。一些业内人士也对后奥运时代的房地产市场持乐观态度。 访谈 “海南泡沫”不会在深圳重演 国内房价平稳至少还须5年 《中国经营报》:2007年12月,深圳楼市出现“量价齐跌”的同时,广州、上海、北京、武汉等城市也都出现了“有价无市”迹象。有人担忧,深圳当前的楼市寒流,会否重蹈13年前“海南泡沫”破灭的覆辙? 宋丁:导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因是“炒地皮”。1991年海南房地产平均价格为1400元/平方米,1992年猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。1993年上半年海南房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。房价泡沫迹象明显。 当时海南城市人口100多万,房地产公司就有1.3万家,平均每一家地产公司服务80个人。 1994年,海南房地产泡沫开始破灭,当地95%的地产公司破产倒闭。随后,破产危机以海南为起点,逐步向北海、广州、惠州等城市蔓延扩散,最终酿成全国性的房地产危机。 如今,房地产开发用地都要通过公开拍卖,海南当年的“炒地危机”现在已经不可能发生。上世纪90年代,我国房地产正处于萌芽阶段,许多房地产相关的法律、法规都不完善,当时一些企业的拿地方式,如果放在现在的法律规定中衡量,那就可能违法。另外,当时参与房地产开发的主体还有很多是国企,现在的深圳,基本都是有一定规模、有一定品牌的房地产企业在负责开发。无论是房地产的开发主体、法律体系还是市场成熟程度,现在的深圳房地产都与海南当年的情况存在本质区别,不可相提并论。 《中国经营报》:如何看待今年下半年深圳房地产出现的“量价齐跌”现象? 宋丁:这是2006年~20007年以来,深圳楼价过快增长的累积效应。2007年下半年,深圳楼市成交量下跌明显,但价格下降并不明显。 在2006年以前,深圳的房价上涨基本与GDP增长速度持平,甚至略低于经济增长速度,楼市运行健康。2006年以后,深圳楼价开始步入快速增长轨道,特别是2007年上半年出现了非理性的增长。2007年下半年的成交量下跌,与2006年以前的楼价过快增长有关系,与此同时,也跟国家的宏观调控政策有关,例如加息、提高第二套住房首付、准备开征物业税等等。 《中国经营报》:如何看待我国近年来各地楼价的飙升? 宋丁:这与我国的住房供应结构有关。由于城市廉价房供应不足,开发商囤积土地以及商品房供应结构以大户型为主等综合因素,使得我国住房的三种需求涌进了商品房市场。一是有经济条件欲改善住房条件的刚性需求;二是没有经济条件却因为没有廉价房供应只能买商品房的“被迫需求”;三是先富起来人群的投资需求。 这三种需求集中起来,就造成了全国商品房价格的飙升,供不应求。 《中国经营报》:全国楼价有望在何时趋向一个比较理性的发展阶段? 宋丁:从中央政府的一连串宏观调控政策可以看出,政府正在运用调控手段,将目前“混”在商品房市场中的三种需求相对地隔离开来。 例如通过将商品房土地拍卖的部分收益用来建设经适房、廉价房,这样一来,未来有住房需求却经济能力比较弱的居民,就可以暂时先住在经适房或者廉价房中。通过这一调控手段,“被迫需求”可以被隔离出商品房市场。将来经适房里的居民经济条件提高了,又可以通过“换房”再次进入商品房市场,变为“刚性需求”。与此同时,通过开征物业税、提高首付等手段,有效控制短线的投资需求。 在政府的宏观调控下,随着上述三种需求的逐步隔离,在短时间内,商品房有价格调整的压力。但是,通过这样的调整,未来的商品房市场,就有希望出现以“刚性需求”为主的良性局面。 据我了解的一个最新信息,政府部门正在研究将地方政府土地拍卖收益的一部分,限定用来建设廉租房。未来,经适房、廉租房、两限房和小户型住房土地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。 在我国整体经济运行平稳,居民收入水平不断提高的情况下,5年~10年的时间内,我国的商品房价格有希望在“刚性需求”中平稳增长。 来源:
中国经营报
作者:
吴程涛
编辑:
余伟刚
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