【房地产宏观调控路线图】

　　中国房地产市场是个“政策市场”，即其走势和政策息息相关。此话在一定意义上反映了当前房地产市场的一个现实。

　　土地方面：有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。

2004-3-30 8.31大限<国土资源部、监察部联合下发71号令>。

　　2005-4-27 “新国八条”加大土地供应调控力度，严格土地管理。

　　2005-5-11七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》“打击炒地”。

　　2006-5-17国六条,加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　2006-5-29土地闲置2年将被收回使用权。

　　2006-7-24九个国家土地督察局派驻地方，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用。

　　2006-8-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。

　　2007-10-9国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

　　金融方面：加息：购房者心理影响增大；严控公积金：抑制部分投资购房；二套房贷首付40%，1.1倍利率：降低投资购房比例。

　　2005-3-17中国人民银行再次上调个人住房贷款利率。

　　2005-4-27新国八条，加强金融监管。

　　2005-4-28央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。

　　2006-5-29 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物个人房贷首付比例不低于三成。

　　2006-9-5国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。

　　2007央行上调金融机构人民币存贷款基准利率，从3月18日起，央行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，截至目前今年央行已连续进行5次加息。

　　2007-8-21 《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。

　　2007-9-27中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　税收方面：开发成本增加，影响房价

　　2005-5-11七部委出台稳定房价八条意见。

　　2005-5-11 “期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”。

　　2005-5-31 《关于加强房地产税收管理的通知》2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

　　2005-10-18国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》强调要对20%个人所得税进行一体化征收。

　　2006-5-31个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　2006-7-26国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

　　2007-1-17国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。

　　2007-6-11商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。

　　明年政策预期：

　　利空包括货币政策从紧、房地产市场调控持续；土地放量、余货多；限价房开始入市，分流市场需求；受调控和高楼价影响，观望加重等因素。

　　利好则有国民经济和居民收入持续增长，人民币升值和资金流动性过剩；地铁、大型市政项目等不断完善，居住价值提升；更严格的土地政策，取得成本上升，但上升速度放缓，开发成本仍将保持上升趋势；发展商上市融资，市场集中度越来越高，影响市场能力增加。