房地分离：不安的城市土地

　　虽然房权和地权在法律规定上是一致的，但在城市房地产开发实际操作中的分离，令人们的房产权始终处于不安的境地，即使那些当年拥有完整的房地所有权的老私房主，也不能例外

　　在1982年宪法宣布“城市的土地属于国家所有”25年之后，面对已经被强行拆除的旧宅，华新民执拗地强调：那房和地是属于我家的。华新民的祖宅有两处：遂安伯胡同27号、红星胡同51号、53号和55号，共占地两千多平方米，均位于北京东城区金宝街开发项目范围内。

　　在所有的场合，她都通过介绍历史过程和现行法律说明：在中国，土地除了国家所有和集体所有外，还一直存在着私有，“而且，至今如此”。

　　最为有力的证据是，她至今保留着1951年由北京市地政局(现国土局)颁发给她祖父的房屋土地所有权证，并且有着证明其土地私人权属的地籍图。

　　在其中一处祖宅经历了祖宅被强行拆除和一系列的官司之后，她开始收集与土地、房子相关的法律法规乃至领导讲话与通知，并且如数家珍。

　　她开始用自己的方式来解释宪法。

　　这一次，这个蓝眼睛、高鼻梁、栗色头发的中法混血儿，成了北京乃至全国上百万私房主的代表。

　　在一波又一波的城市改造、拆迁浪潮中，相当一部分的激烈冲突正与这些私房主相关。

　　分离的房地

　　这两处祖宅是华新民已故祖父华南圭在1914年亲自为自家人居住而设计的宅院。从一开始，这里就房地不分。

　　1949年中华人民共和国建立，华新民的父亲华揽洪于1963年继承了两处祖宅，并且得到由人民政府颁发的房地产权证。

　　房地在实际操作中的分离始于之后的一系列运动。

　　1958年，为了解决大量拥入城市的军人和工人的居住问题，中央人民政府发布了关于“经租房”的通知，要求“对房主及其亲属进行动员”，将其超过225平方米或15间的私有出租房屋拿出来，“由国家经营租赁”，即“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护”。

　　公开资料显示，1958年北京市私房改造后的经租房有23万余间，共380万平方米，占当时改造房的53.85%，涉及私房主6000户左右。而在苏州和上海，比例则更高一些。苏州的私产比例占了86%，上海为66%。

　　华新民祖宅中的红星胡同的一部分即被经租。但是，当时房地产证都还在华家。

　　随后1966年的“红八月”，在红卫兵们彻底消灭私有制的行动中，这些房地产证都被勒令上交。一些私宅的院落空地上被房管局盖上了房屋。

　　在1982年，北京落实私房政策办公室成立。根据当时的政策，在文革期间被侵占的房屋被退回房主。

　　这个时候，土地的私有仍然是大量的现实存在。

　　改变是在1982年，这一年修正后的宪法规定：城市的土地属于国家所有。1988年宪法修正案又从不再可以转让的土地所有权中分离出来了可以转让的“土地使用权”，使得土地财产权得以延续下去。

　　随后便是换证。原本房与地一体的房地产证被一分为二：房产证和土地使用权证。

　　对1982年宪法的规定，华新民再三强调，城市的土地归国家所有并不意味着一切土地都归国家所有，私宅下的地是仍属于私人的土地财产权，1990年的国土13号法规已明确是私人所有权“自然享有”。

　　而且，她强调，土地财产权是物权，而且法律上房和地的权利一直是一致的。

　　然而虽然法律上非常明确，但就在中国的《物权法》酝酿之际，2005年，华新民发现，她家红星胡同的祖宅连同周围大大小小住满了人的房屋，被贴上了一个大大的拆字。一个被命名金宝街的项目要在这里开工，“打通金宝街，扩大王府井商圈。”

　　“我们的房子和地在我们完全不知情的情况下被卖掉了。”华新民说。而且不久，华新民和胡同的居民们发现：祖宅下的地被开发商用来在银行抵押贷款。

　　要房子也要地

　　华新民代理父亲的诉讼始于2005年。她在法庭上说，“如果谁想表示此宅不属于华家而属于他的话，就请他出示他的房地产所有证，如此简单。”

　　为了证明自己家人是真正的权利所有人，在庭审中，华新民出示了这两处私宅的民国时期的房契地契，以及上世纪50年代国家颁发的房地产所有证(此证即“文革”后归还私产的凭证)，还有颁发此证的时任人民政府地证局副局长的亲笔信和家住房客的证明信。

　　但是法院最后的结论是：“这些证据只能证明北京市东城区无量大人胡同(即现东城区红星胡同)18号、19号、20号房屋产权的历史状况。华揽洪未能提交其对相关房屋目前仍享有合法所有权或使用权的证据。”

　　这让华新民啼笑皆非：什么叫做“历史状况”？任何逝去的时光都可以被称作“历史”，昨天就是历史，两年前是历史，二十年前也是历史，五十年前也是历史。如果按照审判长的意思，任何一个业主昨天登记过的房产在今天都不能算数，都只能证明产权的“历史状况”，都不能“仍享有”，岂不可笑！

　　华新民强调：我方仍对有关房屋和宅基地享有合法权益。

　　不安的土地

　　事实上，关于经租房及其下的土地，在有些城市并不成为问题。

　　1997年1月29日，广州市于通过了《关于加大本市落实侨房政策力度实施方案》，文件规定：涉及到对私改经租侨房和代管侨房的处理，在一定条件下，同一侨房产权人在本市有一间或多间房屋的，被私改或代管的住宅用房不论建筑面积多少，一律归还房屋产权给侨房业主。

　　到2001年上半年止，全市共发还非住宅私改和代管侨房500平方米以内的有17.7万多平方米，住宅私改和代管侨房1000平方米以下的80.2万多平方米；处理本市属区、县级市土改拍卖侨房面积12.3万多平方米，发放补偿款4809.3380万元。

　　2006年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局又联合出台了“关于进一步明确落实侨房政策发还房屋有关问题”的通知。

　　厦门市在2003年5月明确了落实侨房使用权的几种渠道，包括侨房业主或其代理人与住户协商解决，业主或其代理人配合无其他房源的住户向市落实办申购专用房源，以及住户不予配合情况下，业主或通过法律途径，或通过政府相关部门的调解，取得使用权。

　　据福建乡音网报道，2002年，厦门市在应清退的侨房产权总面积88.95万平方米中，已清退73.99万平方米。

　　这些地方解决的一个背景是，在改革开放初招商引资的情况下，大量的华侨正是经租房的房主。而且，整体的数量也并不太多，政府也有足够的空间来进行调配。

　　相比之下，同样是侨产中的经租房，在北京和其他一些城市却没能返还。在北京、上海这样的地方，经租房连同其下的土地，被作为历史遗留，至今未得到完全解决。

　　而随着时间的流逝，这些大城市的地价已经高得令人咋舌。

　　有私房主出示给记者的一份内部文件表明，政府也曾给一些人返回经租房，不过，文件注明条件是：针对领导批件。

　　但是，关于房子和土地，则至今在法律规定上和土地管理部门的实际操作上有着极大的距离。

　　华新民担心的是，新一轮的地籍调查正在进行。在她看来，地籍如同户籍，一直是在证明着宗地的所属。华的担心在于，新的地籍有可能会把历史上的合法登记给抹掉，把非法侵占的事实变成“合法”。

　　她家的另外一处宅子，位于遂安伯胡同27号的一座四合院，是文革后归还的，有着新换发的房产证和土地使用权证，但是在金宝街项目中，一样面临着未经房主允许已被土地部门非法出让，并可能被拆除的命运。