默契：开发商的入市门槛

　　自2002年招拍挂制度开始，开发商们就摸索出了一套在招拍挂制度的程序下，“变相协议出让”的方式。决定土地归属的不是公平的市场，也不是政府苦心营造的招拍挂制度，而是交易中的默契。这一情况在2007年仍然继续

　　2007年中国土地市场的一个热闹场景，是土地价格在招拍挂中不断被刷新着纪录。各地的“地王”纪录陆续被房地产上市企业(H股和A股)刷新：上半年北辰实业和城开联合斥资92亿天价在长沙拿地，刷新地价总价记录；8月24日苏宁拿下上海黄浦区163号街坊地块，楼面地价达到6.69万元，创造楼面成本的新纪录！

　　10月份，国土资源部终于祭出第39号令——《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，试图通过压缩开发商的资金杠杆，平抑地价。其中二十三条中指出：“未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”

　　此举被视为对招拍挂制度的完善。但在真实的操作里，招拍挂制度的作用仍然受到质疑。自2002年招拍挂制度之始，开发商们就摸索出了一套在招拍挂制度的程序下，“变相协议出让”的方式。这种方式秉承了私下磋商交易的默契，范围从二级市场延续到了一级开发——两重市场，两次获利。

　　由于土地所有权归属的复杂性，中国的土地市场，仍然笼罩在强大的私人关系网络中，伴随个体利益的交换而流转。决定土地归属的不是公平的市场，也不是政府苦心营造的招拍挂制度，而是交易中的默契。这一情况在2007年仍然继续。

　　天价地掩盖下的招拍挂现实

　　“其实，所谓天价地在转让的土地市场中所占的份额极少，土地交易中90%地块都是自挂自摘。”北京一家房地产咨询公司的总裁林齐(化名)对《中国新闻周刊》说。

　　林齐的主要工作，就是帮助一些中小型的房地产企业做项目。他的公司可以提供从拿地，到跑规划、拿批文的一条龙服务。他的资历，在北京房地产开发业内已经是小有名气，而且他的专长在于总能拿到内部信息，所以虽然大多项目规模不大，但却个个都收益颇丰。

　　本刊记者也注意到，根据北京市土地储备中心提供的2007年度土地交易地块一览表中，2007年度迄今为止共交易76宗地块。其中41幅是招标，35幅是挂牌交易，但没有一宗是拍卖，虽然在挂牌的形式下也产生了几块“天价地”，但所占比例极少。

　　在实际操作中，招标和挂牌两种方式多针对“土地方要求上市，但尚未完成平整的土地”。北京市土地整理储备中心史贤英主任曾颇为无奈地表示：限于人力物力，储备中心不可能把每一块土地都细化到纯粹的“净地”。因此，在挂牌和招标的方式中，通常会在说明书或者补充文件中，加上一些关于土地平整的附加条件，有时候是一座无法移动的锅炉，一群钉子户的拆迁，或者是一些看不出准确答案的要求。

　　但在林齐这样的开发商看来，“可以加条件，就意味着还有私人操作的空间。”

　　默契，是拿地的第一步

　　林齐于2007年4月，操作了一块位于北京郊区的商业住宅A地块。这片土地外观上了无生气，闲置多年，林齐托熟人到市规划局查出这是当地农机公司的一块厂房废地。

　　找到土地出让方并达成默契，这是整个拿地过程的第一步，对有私人关系的地产企业来说，这也是最轻松的一块。因为私下拿地通常都是去自己熟悉的地方，“不了解或水深的地方都不去。”林齐说。他所在的公司在北京郊区和二三线省会城市都有进入，基本都是通过当地与土地有关的个人引荐进入。比如他们刚完成收购的一块地，就是在通州和一个厂长聊天时得到信息的。

　　复杂的无主之地，成就了两个充满了传统交易智慧的出让方式——招标和挂牌。特别是招标，抛弃了纯粹价高者得的方式，实行考核各种条件后综合评分，为土地二级市场的运作留下了更大的操作空间。

　　更有游戏精神的做法是设置一些莫须有的条件。林齐曾经操作过一块地的挂牌，虽然已完成“三通一平”，但土地方在挂牌说明书中表明，还有200人的拆迁必须完成。“拆迁是土地开发中最棘手的事情。其实并没有这200人，但没参加过土地一级开发的公司不清楚底细，大部分会知难而退。”林齐说。

　　这是自2002年招拍挂制度后形成的“提高市场门槛”传统。个人建房者于凌罡也曾遇到过这样“净地不净”的情况。2005年芍药居地块挂牌，不知深浅的于凌罡“直接去抢地”，结果在挂牌的补充文件里发现这块已完成“三通一平”的地块中央，存留一座占地405平方米的锅炉房，并且不转让产权。“也就是说，买一辆车，四个车轱辘，他只给你三个。”于凌罡对《中国新闻周刊》说，“如果我们拿这块地，将立即面临诉讼风险。”

　　一级开发中的伏笔

　　林齐拿到的A地块，同样也是通过招标的方式。林齐对A地块的操作依照这样的程序：

　　首先，由林齐出全资注册一个子公司，负责土地的一级开发。这个子公司花费4000万元完成了这块地的整理。而土地方虽然不用出一分钱，但却会在下一步分享该公司一级开发所得的利润。

　　这个近万平方米的A地块在进入土地储备中心，进入二级市场交易前被评估的底价为10300万元，其构成分为两部分：土地出让金3300万元(政府所得)+土地补偿费7000万元(土地方所得)。

　　土地补偿费是土地的实际整理成本，加上土地整理利润，开发商一级开发获利多少的奥妙就隐藏在其中。按国家规定，一级市场的开发商可以在土地整理成本的基础上，加上8%的土地整理利润和2%的管理费。但在实际操作中，“土地整理利润有时候可以是100%，甚至更多。”林齐说。

　　在这块地的一级开发上，林齐的实际整理成本为4000万元，他得到的土地整理利润和管理费为700万元(以7000万元的土地补偿费评估价，按8%的土地整理利润加上2%的管理费计)。

　　在最后评估出的7000万土地补偿费中,土地方先返还林齐4700万元。而比实际评估多出的2300万,由林齐和土地方六四分成。

　　这还仅是一级开发的利润。土地平整后，要进入二级市场交易。一级市场上的合作，也为二级交易中附加条件的书写埋下伏笔。

　　二级市场的“变相协议”

　　由于林齐的子公司已经负责了该地块的一级开发，林齐在制定标书时胸有成竹。在一级开发中所掌握的信息让他知道，这块地因为怕对北边的项目有遮挡，所以会限高。于是，在他所写就的标书中，对这一点已经如先知般妥善做出了设计安排。

　　除此之外，因为和土地方有一级开发的渊源，林齐可以毫不在乎的选择政府所提倡的一次性付款。毕竟，何时支付给土地方7000万土地补偿费，这种默契甚至已经无需事后商量。如此一来，林齐的拿地对自己公司的一次性资金支付压力并不大。

　　是次招标中，林齐公司对A地块的报价是1亿3700万，在所有竞标者中报价排行第三，但他们却因综合评分最高而顺利中标。

　　最终，在林齐顺利摘牌成功，他的报价扣除这些前期一级开发的收益后，实际只需要为这块地付出1亿1千万。

　　大量的私人操盘空间，显示着土地招拍挂出让制度的难以触及的交易行为。但林齐也认为，从长远规范土地市场来看，这项制度的存在和完善，依然有进步意义。和协议出让相比，招标，挂牌，拍卖都需要更多的程序。在制度之外的交易，每一个程序的增加，都加大了操盘的困难和风险。林齐就遇到过操盘多年的地块，在二级市场上，被别人高价摘走。“参与的人越多，程序越长，交易结果的不确定性就越大。”

　　林齐今年拿地的范围已经逐渐向二三线城市扩张，因为在“北京和上海，出台的有关土地交易的地方细则比别的城市多得多。”

　　其实，国土资源部2007年才提出的“付清土地出让全款才能领取土地使用权证”等规定早就写入北京的地方法规。2007年1月，北京还开始尝试对一级开发实行招标。大量细则的约束下，地产商在这两个城市“变相协议出让土地”的空间已经很小了。