生存，还是毁灭

　　开发商的资金压力究竟有多大？

　　继2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，12月11日两部门再次联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。

　　孟奇认为：“《补充通知》为什么追加了一个以家庭为单位的要求？就是因为原来银行放贷执行标准不一，能绕道就绕道，并未使贷款额度和成交量受到太大的影响。而《补充通知》的出台从严界定了第二套住房的标准，而且也表示出政府调控的决心。所以现在大部分消费者都选择观望了。而从2007年初开始，大家都能看见政府的调控明显转向了，增加保障性住房成为重点，又分离了一部分需求。”

　　根据最新消息，针对房屋保有环节的各种税收也呼之欲出，房地产行业的需求在未来几个月可能出现大幅下滑。

　　与此同时，2007年开始实施的“土地新政”，一方面是通过严查囤积土地、限期开发等政策，令开发商以少量首付资金获得土地使用权证、继以抵押土地证获得银行贷款的循环滚动“杠杆”不复存在，迫使开发商加快开发进度；另外一方面则是加大土地供应量、减少单幅土地出让规模，将使未来供给大幅加大。

　　全面的银根紧缩则成为压倒房价的“最后一根稻草”。

　　“房地产资金主要来源于银行贷款、自有资金、销售回款和占有资金(包括占有建筑公司建筑款、延迟缴纳土地出让金，房屋预售款等。占房产商资金的三分之一，甚至二分之一)。而中国房地产行业的平均负债率在78%，实际上可能更高。意味着房地产企业的资金链非常脆弱。楼盘封顶之后才能预售意味着房产商必须更多依赖自有资金。”杨少锋分析道。

　　目前有10多家已上市房地产企业指望通过股市募集资金，但它们的定向增发方案至今未获得证监会批准。据悉，目前证监会已经开始暂停受理房地产企业IPO的申请以及增发、配股、发债等再融资方案。

　　“工程款必须得付，年底还有各项开支，渠道融资、银行贷款周期性到期，中央又规定第四季度必须降低存贷指标。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，明年一季度房地产开发商肯定会死一大片。这也是我为什么会判断房价在2008年一季度会出现大幅波动。选择破产，还是降低利润？在这时候，销售让利10%算什么？”

　　由于联达同福建、浙江民间资本有着密切关系，在银根紧缩的情况下，最近找杨少锋融资的开发商明显多了。

　　“三分之一的开发商现在都有这种需求。福建、浙江这一带的民间拆借资金利息已经到了三分利、四分利，意味着50%的回报。有位开发商为了补缴土地出让金急借一笔资金，高达七分利。开发商如果不是到了资金链快断的时候，会忍受这么高的利息吗？”

　　深圳、广州、温州的房价调整也打击了整个投资市场的信心。“民间资本正在全面撤出房地产业。我这一两个星期谈的几次融资，投资人已经很谨慎了，反复问开发商如何保证他的资金安全。而进军北京的温州购房团的领军人物，早在6月份就开始撤出北京市场，并套现手中资金。”

　　但迄今为止，公开承认楼市面临拐点的开发商屈指可数。“认为房价不会出现拐点的，基本上都是基于对楼市供不应求的判断。然而供不应求却是当前房地产行业最大的谎言。房价在上涨的时候，所有的需求都是真实的。一到下跌呢？投机、投资的人跑了，恐慌性购房的人没了，想换房子的忍一忍了，就只剩下刚性需求。在北京、上海、广州这些的大城市，刚性需求占了不到市场的五分之一。”

　　仍有一部分“捂盘”的开发商存有“冬遇寒流春风暖”的希望。赌2008年一季度银行会重新“开闸放水”。

　　孟奇认为这种想法太乐观。“2008年房地产贷款依然会整体紧缩，即使新一年贷款放出来，银行也会控制节奏，不会像2007年这样前8个月就差不多放完了全年的额度。”

　　“明年针对房地产行业的贷款总额将会在今年的基础上缩减20%。”杨少锋表示，“政府逐渐明白中国经济过热的根源在房地产。目前房地产正在软硬着陆的十字路口。资产泡沫要么软着陆，要么必须刺破，这取决于明年一年房地产行业诸公能不能看清形势。如果还在跟政府对抗，一旦政府认为无法兼顾，房地产的表面繁荣将危及社会稳定，很有可能导致整个金融体系出现严重的安全隐患，那么严厉的措施一定会到来。不管是物业税、提高首付、二手房交易征收重税还是期房禁售，哪一个手段都可以给房地产以致命一击。所以针对房地产行业的银根紧缩会是一个长期的过程。”

　　正如王石所言：“这次调控和以往不同。”杨少锋认为：“今年的调控政策很有针对性，而且很系统，把一个个的漏洞都堵上。为什么今年以来，所有的调控步骤会如此协调？很简单，都在围绕十七大精神。而房地产目前的发展态势，和中央的精神实际上是相互矛盾的。在短短的两三年之内，中国房地产行业借助银行，扮演了一个向中产阶层掠夺财富的角色。房价如果继续涨下去，最终的结果是贫富分化越来越严重。目前房地产的繁荣是以未来20年的发展为代价的。”

　　据雅戈尔公布的2006年业绩报告，2006年房地产收入远远超出西装和衬衫业务净利润的总和。雅戈尔置业公司总资产超过雅戈尔公司总资产三分之一。房地产的“快钱效应”，正在蛊惑中国众多的传统制造企业“无心主业”。

　　一位观察人士说：“很难想象，一个在国际上有足够竞争力的大国、强国，其崛起靠的不是科技、实业、教育，而是建立在所谓‘全民皆房’的‘繁荣兴旺’上。”

　　“未来几年房地产发展注定会越来越受到限制。”杨少锋断言。

　　资本游戏

　　房地产行业似乎正在酝酿着一场巨大的变革。

　　2007年，中国房地产业与以往最大的不同是上市房地产公司彻底改变了游戏规则。在杨少锋看来，上市房企打通了资本渠道，通过“房价上涨--收益预期增加--股价上涨--融资大幅增加--疯狂储备土地--收益预期增加--股价上涨--再融资”这个链条，土地成为套现的工具。这才是房地产行业的“达·芬奇密码”。

　　而在部分楼市“带头大哥”的示范效益下，房地产价格被拱上一个高位，这场资本游戏也在逐步走向“下半场”：房价的飙涨--绝大部分房企同时屯房屯地--资金链紧张--宏观调控银根紧缩--房企资金链面临断裂风险--房价下调，未来市场不再看好--房企迫于资金压力低价转让核心土地及项目资源--龙头企业趁机低价收购--大量资本原始积累较少，盲目跟随那些上市房企屯房屯地的开发商被淘汰，借助资本市场，地产寡头形成--寡头垄断土地，同时垄断定价权及供应权--房价继续上涨。

　　万通董事长冯仑认为：“5年内，中国将只剩下5%的开发商。”一位观察人士说：“我预感到新一轮的杀戮正在开始。”

　　但当看到有专家把未来房地产走势形容成末日降临，杨少锋也无法认同。“目前为止，中国房地产的泡沫并没有到不可控制的程度，政府也没有要将房地产一棍子打死，因而房地产行业不可能出现所谓的崩盘。2008年是房地产行业重新洗牌的一年，也是房价小幅回落的一年。但绝对不会是楼市的末日。”

　　孟奇说：“短期就是这种情况了，大家都能看得见。但房地产市场持续发展的支撑因素如人民币升值预期、人口红利、城市化进程等并没有改变。局部的、周期的、短时期的正常调整，不足以改变这种上行的轨迹。我觉得2008年上半年会是一个很好的买房时间。”

　　记者了解到，目前已有一些民间资本准备明年入市抄底。