猎德“钉子户”

　　广州首个引用《物权法》提起上诉的案例——猎德“钉子户”案昨日终审判决。市中级人民法院判决：猎德仅剩的4“钉子户”的房子还是要拆。

　　法院认为，猎德的“钉子户”影响了村集体利益和其他村民的合法权益；其土地归集体所有，村里有权收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也应该一并交付拆除；至于补偿，则按村里股东大会通过的补偿方案规定的标准进行补偿。

　　缘起

　　研究《物权法》 “钉子户”死守猎德村

　　去年10月16日，猎德村开拆。

　　曾经密密麻麻盖满了“握手楼”的猎德村，迅速成为一片空旷的大工地，村屋几被拆完。然而，残垣断壁中，一栋楼房依然耸立，从高处看去很是显眼。

　　事情始发于去年11月，猎德拆迁接近尾声，在东二区的拆迁工地中，一栋楼房矗立在拆迁工地中央。据了解，像这栋房子一样，猎德村共计尚有4户村民未与猎德经济发展有限公司签订拆迁协议，这四户也就成了俗称的“钉子户”。

　　事实上，在去年10月底，原本有5户村民拒绝签署拆迁安置协议而被猎德经济发展有限公司(以下简称“村集体”)起诉至天河区人民法院；其后，1户村民在法庭的调解下与村集体达成协议，最后真正成为“钉子户”的共有4名：李应开、李应光、李泽民及卢燕生。

　　在该案诉讼过程中，村集体要求4“钉子户”立刻清空房屋，迁出。

　　这期间，李泽民专门买了《物权法》、《宪法》、《土地管理法》等书籍，几户“钉子户”经常坐在一起研究，以维护自己的权益。李泽民还每天巡查一遍，确保自己的房子没有被动过。

　　一审

　　一审判拆没提怎补偿“钉子户”不服上诉

　　去年11月16日，村集体告4户“钉子户”案开庭。

　　村集体方面诉称：猎德村的拆迁改造作为广州市政府解决城中村改造的第一步，是为完成广州市作为国际化大都市建造而进行的试点工程，纳入了政府重点工程范围，在整个城市改造中有着举足轻重的作用。

　　同时，基于市政建设需要，作为新光快速路北延线过江桥梁的猎德大桥将横穿猎德村，直接产生了包括被告使用的房屋在内的大量的拆迁任务。对此，广州市各级政府经过8年的酝酿最终确定了“以政府主导，村为实施主体”的整体改造原则。

　　村集体分别在2007年5月和7月两次召开股东代表大会，经全体股东代表表决，以98.6%的高得票率最终通过了《拆迁补偿安置方案》。4钉子户以种种理由拒绝签署拆迁补偿协议，拒绝交付房屋，拖慢了整个拆迁过程，侵害了公共利益，也给全体村民造成了损失。

　　天河区法院审理此案后，判决“钉子户”3日内腾空房屋，交给村集体。“钉子户”皆不服，继续上诉。“钉子户”提出，一审法院的判决光说“要拆”，怎么补偿却没提，“私人房产被没收，难道要屋主睡大街？”

　　终审

　　案件存在两大焦点

　　●宅基地上房子属谁？

　　●按照何种标准补偿？

　　前日，该案在广州市中级人民法院二审开庭，村集体和“钉子户”的争议集中在两大方面。

　　首先是关于房屋的所有权问题。

　　猎德公司方面认为，宅基地是集体所有，村集体有权收回，房子是建在宅基地之上的，4“钉子户”对宅基地上的房屋没有所有权、只有使用权，现在要收回宅基地，宅基地上的房屋也应一并收回。

　　“钉子户”李应开则引用《物权法》上诉。据悉，这是《物权法》正式实施后，广州首个引用《物权法》提起上诉的案例。李应开表示，《物权法》规定：“私人对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权”，“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”，房屋属于私人财产，李应开应对此享有无可争辩的物权。

　　按照相关规定，村集体收回宅基地，必须进行补偿。另一方面的争议则是补偿问题。村集体要求，按照股东大会通过的《补偿安置方案》的标准进行补偿。

　　但4名钉子户表示，补偿协议属于“霸王条款”。4“钉子户”的情况各不一样：1“钉子户”认为，阳台应该按照回迁面积补偿；1“钉子户”认为，房屋内的水井和天井应给予补偿；1“钉子户”认为，房子的第5层也应该补偿(原方案只补4层)；还有1“钉子户”是冼村村民，他要求按照猎德村的标准补偿。

　　代理律师则认为，猎德公司拆迁补偿方案的条款是不完善的，将来会产生很大矛盾。每个人的房屋都有特殊性，必须根据具体房屋来具体讨论。